重磅！央行房貸利率新規(guī)全答疑：10月8號(hào)后買房賺還是虧？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-8-27 11:38:46

在8月17日央行宣布改革L(fēng)PR機(jī)制后，8月25日，央行再發(fā)公告，對(duì)住房貸款如何適應(yīng)LPR機(jī)制，作出了更詳細(xì)的要求。

中國人民銀行公告〔2019〕第16號(hào)顯示，為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益。

從公告內(nèi)容來看，本次央行主要確立了住房按揭貸款政策的三大原則，一是新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率與LPR掛鉤，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；二是確定住房貸款利率底線，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；三是“因城施策”，在各地人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

多位接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的房地產(chǎn)市場領(lǐng)域分析師表示，LPR改革是一個(gè)中性政策，房貸利率將與LPR利率掛鉤，也在市場的預(yù)料之中，總體來看這依然是一個(gè)中性的政策，對(duì)不同城市影響不同，此后住房政策因城施策的效果將更加明顯。

房貸利率如何確定？

答：新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率與相應(yīng)期限的LPR利率掛鉤。自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

設(shè)有住房貸款利率下限，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

（解釋：8月20日?qǐng)?bào)價(jià)的5年期LPR為4.85%，假設(shè)9月20日LPR利率不調(diào)整，那么新發(fā)放的首套房住房按揭貸款利率，均不得低于4.85%。而以此前住房按揭貸款4.9%的基準(zhǔn)利率來看，相當(dāng)于打9.9折，二套房按揭貸款利率，均不得低于5.45%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮11%左右）。

“因城施策”，在各地人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

2. 新政策效果如何，10月8日后買房是賺了還是虧了

答：不同城市影響不同，以上海為例，此前對(duì)于最優(yōu)質(zhì)的客戶，首套房按揭貸款利率可以給到9折（4.41%），優(yōu)質(zhì)客戶則普遍可以給到9.5折（4.655%），但本次調(diào)整后，如果按照8月20日的LPR報(bào)價(jià)來看，上海首套房房貸利率最低將提高到4.85%，那么對(duì)于上海的購房者來講，可能變得不那么劃算。

但如果在北京來看，北京地區(qū)首套房貸款利率為普遍為基準(zhǔn)利率上浮10%（5.39%），新政策實(shí)施后，人民銀行北京營管部將根據(jù)北京地區(qū)的地產(chǎn)市場形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。如果北京營管部確定北京市場的加點(diǎn)下限少于54基點(diǎn)，那么新政策對(duì)于北京購房者來說，則更為有利。

此外，LPR是每個(gè)月都會(huì)浮動(dòng)的，目前市場普遍認(rèn)為四季度LPR利率下降的可能性比較大，那么相應(yīng)的住房貸款利率也會(huì)隨著下調(diào)。

3. 對(duì)房地產(chǎn)市場影響如何？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：總體來看，這仍然是一個(gè)中性的政策，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。此外，LPR利率是浮動(dòng)的，意味著房貸利率也會(huì)是浮動(dòng)的。我認(rèn)為此后LPR利率下調(diào)的可能性較大，那么房貸利率也會(huì)隨著下調(diào)，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波：央行將確定房貸利率加點(diǎn)下限的權(quán)利，下放到央行省級(jí)分支機(jī)構(gòu)，此后房貸利率分城施策將強(qiáng)化，房貸利率將成為直接的房地產(chǎn)市場調(diào)控工具，對(duì)于此前沒有利用利率進(jìn)行調(diào)控的城市，此后優(yōu)惠政策將消失，我預(yù)測部分城市二套房的貸款利率還有上調(diào)的可能性。不過如果此后LPR下調(diào)，房貸利率也會(huì)隨大市下調(diào)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉：目前各地細(xì)則還未公布，但我認(rèn)為從“房住不炒”的內(nèi)涵來看，對(duì)于為首套房剛需購房者可能會(huì)是利好，房貸利率直接調(diào)控作用將更加明顯，可能后市剛需購房者和多套房購房者的房貸利率還會(huì)出現(xiàn)分化。

天風(fēng)證券銀行業(yè)分析師廖志明：銀行住房按揭貸款利率需同時(shí)滿足全國及地方住房信貸政策要求規(guī)定的加點(diǎn)下限要求，在不突破此下限情況，根據(jù)借款人資質(zhì)等，確定最終貸款利率。全國要求首套房房貸利率不能低于LPR，比如，地方要求加點(diǎn)幅度不能低于30BP，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30BP。倘若，這個(gè)借款人資質(zhì)一般，銀行可以與借款人協(xié)商貸款利率為LPR+50BP。對(duì)銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。

此外，上海是住房按揭貸款利率最低的大城市，首套房貸款利率95折較普遍，估計(jì)之后利率要比之前實(shí)際利率上調(diào)些。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣?？紤]到未來LPR可能會(huì)下降，而基準(zhǔn)利率不動(dòng)，LPR定價(jià)可能更劃算些。

附公告全文：

為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

二、借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

三、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

四、人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

五、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

六、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益，嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。

七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

附2:中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個(gè)人住房貸款利率答記者問

1.公告發(fā)布的背景是什么？

個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。同時(shí)，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實(shí)好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個(gè)人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)。

2.改革后個(gè)人住房貸款利率如何定價(jià)？

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

3.確定定價(jià)基準(zhǔn)時(shí)，相應(yīng)期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

4.什么是利率重定價(jià)？

利率重定價(jià)是指，貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

5.對(duì)于居民家庭有什么影響？

公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

6.何時(shí)實(shí)施？

2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級(jí)系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

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