房貸收緊，二手房成交量兩月連漲：上海市場承接力有多大

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-7-8 10:06:37

近期，全國一批城市房貸放款周期拉長，利率上調(diào)，上海市場也受到影響。即便是傳來政策利好的浦東區(qū)，二手房帶看量也明顯下跌了。

7月7日，總部位于浦東的信棟地產(chǎn)創(chuàng)始人徐棟對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，中介對(duì)于房地產(chǎn)行情變化是最敏感的，最近由于房貸收緊，上海二手房成交行情不好，中介門店出現(xiàn)一波并購潮。

然而，上海中介機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在4月成交量較3月暴跌1.5萬套，僅成交約2.3萬套之后，上海5、6月份的二手房成交出現(xiàn)兩連漲：5月成交約2.5萬套，6月成交約2.7萬套。對(duì)此，徐棟指出，影響交易量最主要的因素是價(jià)格，目前房東還是不愿意降價(jià)，整體仍是下滑趨勢(shì)。

劉華（化名），是一名互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者，他今年初在上海買了一套住宅，本來準(zhǔn)備貸款1000萬，突然遇到房貸收緊，貸款直接批不下來了，劉華最后不得不找朋友借錢周轉(zhuǎn)。

硬幣的另一面是，上海部分高端住宅價(jià)格漲幅明顯。劉華年初買的房子，總價(jià)3000萬左右，最新的市場報(bào)價(jià)達(dá)4500萬左右，相當(dāng)于半年多時(shí)間內(nèi)漲了大約1500萬；一名浙江小房企負(fù)責(zé)人年前在古北某項(xiàng)目買下一套總價(jià)4000多萬元的大平層，最近二手房市場叫價(jià)約6000萬。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海2000-3000萬的房子成交套數(shù)是1583套，3000-5000萬的成交套數(shù)是971套，5000萬以上的成交套數(shù)是256套。由此可見，上海每年對(duì)于2000萬以上高端住宅的市場承受力有數(shù)千套，但需求也沒有大眾想象的那么大。正如徐棟所言，二套剛需買家很容易受到政策影響，由此產(chǎn)生資金恐慌。

市場短暫企穩(wěn)

某種程度上看，上海房貸收緊，讓市場短暫企穩(wěn)了。

由于集中供應(yīng)與網(wǎng)簽有先后順序，上海4、5月份成交的部分新房網(wǎng)簽有可能會(huì)順延，才會(huì)導(dǎo)致連漲兩月的現(xiàn)象。但三個(gè)月月均2.5萬套的成交量不算少，主要還是看7月的成交量變化。

上海中原市場分析師盧文曦指出，6月份網(wǎng)簽的交易有部分來自于五月底成交的新房，這個(gè)時(shí)間節(jié)奏與過去就不一樣了。新房因?yàn)槭苷{(diào)控影響的因素更大，所以不一定能夠反映市場的真實(shí)情況，加上價(jià)格限制在上下5%的幅度調(diào)整，漲幅是鎖死的。當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士指出，以上海目前新房搖號(hào)積分越來越高分的趨勢(shì)看，需求正在沖頂。二手房市場也有類似需求沖頂?shù)姆磻?yīng)：價(jià)格微漲，成交其實(shí)在下行。

對(duì)比上海，杭州二手房成交卻出現(xiàn)明顯的三連降。在政策加碼和房貸收緊的雙重影響下，二手房成交活躍度持續(xù)下降。按照常規(guī)，杭州近期一手房搖號(hào)熱度迅速上升，二手房趨勢(shì)不應(yīng)該是下跌的。上半年，杭州市區(qū)二手房成交近5.4萬套，相比2020年上半年幾乎多了1.4萬套，這一成交量創(chuàng)下2018年以來新高，其中住宅占比91%。隨著調(diào)控加碼，從4月開始，杭州市區(qū)二手房月成交量連續(xù)三連降，5、6月的成交更是不足萬套。

盧文曦認(rèn)為，杭州的“降”也要看幅度，今年一個(gè)月杭州成交二手房1萬多套，但4月份杭州二手房成交還沒跌破萬套，5月份也只不過比4月份少了一點(diǎn)點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，杭州與北京、上海不一樣，它主要依賴于新房市場。反觀杭州新房在4月份有一個(gè)集中放大的成交量，與新房預(yù)售證集中釋放正相關(guān)；后面到了5、6月份月，下降得比較明顯。

可以說，經(jīng)歷這一輪調(diào)控政策升級(jí)、打補(bǔ)丁之后，包括銀行信貸政策，也是想把資金引導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)去。因此上半年對(duì)于經(jīng)營貸等違規(guī)資金入市予以嚴(yán)查。

這一原則放到上海市場，表現(xiàn)為越來越趨向于房源入市的總量控制，新房集中供應(yīng)，導(dǎo)致供應(yīng)節(jié)奏變化。換言之，過去的那一套市場銷售經(jīng)驗(yàn)幾乎沒有太大作用。盧文曦舉例稱，6月份的上海市場，包括新房、二手房都有一個(gè)反超的跡象。4、5月份大量新盤供應(yīng)之下，二手房成交也面臨反超，反超的幅度超過市場預(yù)期，從2.3萬套到2.5萬套，再到2.7萬套。同時(shí)也說明上海承接力強(qiáng)。

另一方面，上海房貸利率的上調(diào)，加速了二手房交易的下滑。第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年6月份，多家銀行至少上調(diào)了30個(gè)基點(diǎn)，其中最高的漲了75個(gè)基點(diǎn)，其中以四大行尤為明顯。在四大行帶頭下，其他銀行緊隨其后也紛紛有不同幅度的上調(diào)。

今年2月開始，國內(nèi)房貸市場利率開始進(jìn)入拉升通道。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)，截止到今年5月18日，全國42個(gè)重點(diǎn)城市中，21城市的房貸利率平均水平環(huán)比上漲，3個(gè)城市的漲幅在10BP以上。全國首套房貸款平均利率達(dá)5.33%，二套房貸款平均利率達(dá)5.61%。

作為一線城市中房貸利率最低的城市，上海首套房利率最低能申請(qǐng)到4.65%。業(yè)內(nèi)人士指出，目前的上海房貸利率可能是未來2-3年最低的水平。

徐棟表示，盡管放款周期拉長，現(xiàn)在普遍在4個(gè)月左右，但只要符合條件、能申請(qǐng)下來，銀行利率一般不會(huì)調(diào)高，除非有其他特殊原因。但近期內(nèi)，徐棟的門店還沒有一個(gè)客戶有銀行貸款申請(qǐng)下來的，都還在排隊(duì)狀態(tài)。

成交兩連漲的邏輯

上海的市場承接力強(qiáng)，或許與房貸利率關(guān)系不大，但可以肯定的是，調(diào)控密集周期內(nèi)的上海市場，客戶群體情緒變化比較微妙。盧文曦指出，只要市場上有任何風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)加速一單正在談判的交易，比如信貸收緊的消息最初傳出的時(shí)候，買賣雙方都會(huì)抓緊先簽約走流程，客戶的心理就是簽好約就去排隊(duì)申請(qǐng)貸款，越快排隊(duì)申批也就越快走完流程。“六月份正好是上半年的一個(gè)節(jié)點(diǎn)?！北R文曦表示，這對(duì)6月的成交量上漲起了一定作用。

此外，調(diào)研數(shù)據(jù)表明，今年上海的大學(xué)畢業(yè)生依然有90%愿意留在上海。上海對(duì)于全國的人才吸引力依舊維持高水準(zhǔn)，這反過來就推動(dòng)了市場預(yù)期。

上海過去一年房價(jià)上漲導(dǎo)致購買面積的變化是非常明顯的，比如同樣的地段同樣的購房預(yù)算，今年比去年少買一個(gè)房間的事，在上海學(xué)區(qū)房板塊里很常見；全國房貸的平均利率，已經(jīng)連漲4個(gè)月，而上海目前利率上調(diào)還不明顯。不少買家想乘利率低位買房，這也是上海市場承接力強(qiáng)的一個(gè)誘因。

市場承接力強(qiáng)，樓市怪象自然不斷出現(xiàn)。日前，上海就有兩個(gè)新盤出現(xiàn)了奇葩現(xiàn)象：復(fù)興瓏御入圍的客戶中，有59位滿分選手，以及2位差一個(gè)月的滿分選手。按照前述的上海高端住宅成交數(shù)據(jù)，買得起復(fù)興瓏御的人是數(shù)以千計(jì)的，但符合條件的卻是鳳毛麟角。

最近，寶山區(qū)上實(shí)海上菁英在選房階段出現(xiàn)“房源離奇消失”情況：一共推出552套房源，但在330組家庭選完后，僅剩172套房，其中50套房源“憑空消失”。對(duì)此，上海市寶山區(qū)房管局市場科相關(guān)工作人員回復(fù)記者詢問表示，已經(jīng)讓開發(fā)商進(jìn)行自查有無違規(guī)情況，但自查結(jié)果是沒有任何問題，接下來房管局準(zhǔn)備介入執(zhí)法流程。

海上菁英現(xiàn)場的代理人員表示，“房管局正在查，查完之后就是該怎么處罰怎么處罰，總歸要給市場一個(gè)交代。”盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前市場管理也比較嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)突發(fā)事件跟進(jìn)比較及時(shí)。“調(diào)控基調(diào)目前不會(huì)變，一旦市場有異動(dòng)或有新情況新現(xiàn)象干擾市場正常運(yùn)行，那么政策還會(huì)繼續(xù)升級(jí)”。

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