上海頂級豪宅火了

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-10-17 10:54:46

上海滬上第一頂級豪宅降價140000000元出售

上海頂級豪宅市場一直有著極高的關(guān)注度，任何風(fēng)吹草動都會成為熱門話題。近期，不少中介在朋友圈及微博大肆宣傳，有業(yè)主直降1.4億“甩賣”上海別墅，“段子手”們在微博上調(diào)侃道，“誰去占下這個便宜。”

這套被業(yè)主“打折”出售的房源來自有著“滬上第一豪宅”之稱的檀宮。另一中介發(fā)布的信息顯示，占地4畝的檀宮8號正在主動讓價，但折后的掛牌價仍然是常人所無法承受的“天價”，達(dá)到4.1億。

至于檀宮8號是否為降價1.4億的豪宅，目前尚無法證實，而時代財經(jīng)在貝殼找房上發(fā)現(xiàn)，一套檀宮內(nèi)的豪宅正在標(biāo)價4.65億元出售。

“現(xiàn)在二手房市場不太景氣，著急回籠資金的業(yè)主降價出手很正常?！碧磳m二手房業(yè)主的降價舉動是當(dāng)下上海頂豪市場真實的寫照，一位負(fù)責(zé)銷售上海豪宅房源的中介告訴時代財經(jīng)，目前掛牌價格過億的房源都有著較大的議價空間，“基本都能談到15%以上的讓價，總價特別高的，可以爭取一下25%左右的讓價”。

有價無市，降價是常態(tài)

檀宮屬于上海較早的一批頂豪別墅，同時也是一個充滿了“神秘感”的話題樓盤。

總占地面積近4.8萬平方米的檀宮只規(guī)劃建造了18幢獨棟別墅。其中，面積最小的近1600平方米，面積大的則超過2000平方米。

早在開發(fā)的初期，檀宮的開發(fā)商“華麗家族”就將目標(biāo)客群劃定在福布斯財富排行榜500強名單中，認(rèn)為檀宮是為高凈值人士準(zhǔn)備的“藝術(shù)品”。甚至在有媒體問及為何不自留一套時，時任華麗家族董事總經(jīng)理的曾志峰直言“我不配”。

實際上，這個自詡“藝術(shù)品”的項目確實賺足了外界的眼球。2004年，上海房價均價尚不足萬元，檀宮開盤便能賣出6萬元/平方米的價格，單套總價最低的也超過9000萬元。而且，自推出以來，其還曾4次進(jìn)入《中國十大超級豪宅排行榜》。

動輒近億的價格也意味著檀宮的業(yè)主多是政商界的大咖，這當(dāng)中就包括麥肯錫全球研究院院長華強森、大長江集團(tuán)董事長王大偉在內(nèi)的多位知名企業(yè)家。

在坐地升值后，檀宮也面臨著有價無市的尷尬局面。2016年，久居國外的華強森決定將手中的“檀宮6號”轉(zhuǎn)手，在十年間，這幢別墅的價值已經(jīng)翻了幾倍，由最初的1億漲到了4億。上述中介透露，檀宮6號掛牌三年至今未能成功售出，貝殼找房上掛出的正是該豪宅。

“檀宮現(xiàn)在只有兩套房源（在售），兩套都還有議價的空間，要根據(jù)買家的付款方式來商議?！痹撝薪橄驎r代財經(jīng)坦言，如果首付比例高、資金到位快，可以嘗試向業(yè)主爭取3.5億左右的價格。

也就是說，檀宮6號或許還有1億左右的議價空間，而另一套房源在業(yè)主主動降價1.4億之后，還有繼續(xù)降價千萬的可能性。不過，檀宮的房源要找到合適的買家非常困難。中介算了一筆賬，若以4億元的總價計算，首付至少要1.2億元，還不包含各項手續(xù)費、稅費。

“之前有兩個買家看中了檀宮的房源，都是因為資金沒有到位取消了交易，畢竟過億的資金不是說拿就能拿出來的。而且就算有資產(chǎn)特別雄厚的買家能在短時間內(nèi)付掉首付，貸款問題也很棘手，需要和銀行的管理人員去商談，不確定性太大?！?br />
中介認(rèn)為，如果不關(guān)注數(shù)字的大小，頂級豪宅讓價出售是最普遍的市場行為而已，按照比例計算，數(shù)億的頂級豪宅折讓金額自然是以千萬為單位，就像千萬級的高檔住宅折讓百萬、百萬級的普通住宅折讓十萬一樣。

頂豪市場表現(xiàn)平平

今年以來，處于調(diào)控中的上海樓市有些平淡，沒有過大的起伏，并且再次失約“金九銀十”。與大環(huán)境一樣，進(jìn)入下半年，上海頂豪市場在有較多項目或房源入市的前提下，總體表現(xiàn)平平。

新房市場無疑是豪宅銷售和成交的主力。麗茲行豪宅研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剛過去不久的三季度，上海高端豪宅項目密集推盤，共計有18個高端豪宅項目開盤，環(huán)比第二季度上升125%。

但成交方面的數(shù)據(jù)不算理想，2019年第三季度僅成交32套總價五千萬以上的豪宅，而上一年同期，這一數(shù)字為89套，同比下降幅度達(dá)到64%；成交均價保持了與去年同期相近的水平，為149234元/平方米，同比小幅度上升3.89%。

圖片來源：麗茲行

麗茲行分析指出，2019年，上海頂豪產(chǎn)品整體成交量不高，究其原因，一方面是產(chǎn)品庫存不多，開發(fā)商惜售，另一方面因為頂豪土地供應(yīng)的偶然性，且取證限價，故新增頂豪產(chǎn)品實際非常稀缺。

二手房市場亦有著類似的表現(xiàn)。僅貝殼單一平臺上，能夠被查詢到且掛牌價5000萬以上的房源共有289個，其中標(biāo)價過億的房源就有54個。前述中介表示，這兩百多套頂豪房源中，大部門是在今年新掛牌。

“今年上半年有段時間看房的人比較多，夏天比較冷清，下半年看房的人又多了起來。但成交的情況不是特別好，可能還是有總價高的因素?！丙惼澬薪y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第三季度僅有一套總價過億的高端二手別墅成交。

圖片來源：麗茲行

從貝殼上掛牌的頂豪房源售價來看，“降價”似乎正在成為二手頂豪市場的主旋律。時代財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，綠城黃浦灣一房源掛牌價為1.8億元，房源介紹中寫到，該房源的一手價格曾達(dá)到2.3億元。另外，合生東郊別墅一套購入價為9700萬元的房源，掛牌價為1.1億元。

按照中介的說法，二手頂豪房源均存在一定的議價空間。上述合生東郊別墅要想成交，價格或需降至成本線，甚至是虧本售出。買賣博弈換來的將是業(yè)主的惜售，“沒有特殊需求的業(yè)主肯定不會著急降價賣房，很多業(yè)主把房源掛著，價格也不愿意松口?！敝薪檎f。

惜售情緒之下，二手頂豪市場出現(xiàn)下行趨勢。麗茲行統(tǒng)計，第三季度高端二手公寓成交量總計508套，環(huán)比下降21.1%；高端二手別墅成交128套，環(huán)比上升2.4%，與去年第三季度持平。

麗茲行預(yù)測，在當(dāng)前政策環(huán)境下，下半年上海的樓市政策會略有緊縮，整體市場和高端住宅市場的成交量會受到一定的抑制，其中一手住宅價格在限價政策下將保持穩(wěn)定，二手住宅價格的跌幅進(jìn)一步提升。

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