疫情之后限購(gòu)之下，中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)已經(jīng)很明顯了

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2020-7-31 10:26:29

2020 年是一個(gè)房?jī)r(jià)魔幻的一年，光見(jiàn)證歷史了。中國(guó)的地產(chǎn)周期開(kāi)啟了第三個(gè)十年，樓市陷入了一個(gè)瘋狂的怪圈。

全國(guó)地產(chǎn)沒(méi)有明顯復(fù)蘇的情況下，深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲了約 10%，各路資金跑步進(jìn)場(chǎng)。各個(gè)地方的土拍密集的開(kāi)始出現(xiàn)新的區(qū)域地王。

中國(guó)疫情首先得到了控制，但是世界疫情仍然在肆虐，中國(guó)雖然率先的復(fù)工了，但是復(fù)產(chǎn)的效果并不理想，經(jīng)濟(jì)仍然疲軟。

五月的杭州，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，一共不到 600 套房子，有六萬(wàn)人參與搖號(hào)，不到 1% 的中簽率。參與搖號(hào)的人口數(shù)量，創(chuàng)造了這個(gè)城市的最高紀(jì)錄。

七月的深圳，天氣透著悶熱。在這里買(mǎi)二手房，需要先驗(yàn)資，看房要交費(fèi)給房東，500~1000 不等。一個(gè)朋友趕在限購(gòu)前買(mǎi)了一套深圳灣的豪宅，付完定金以后，就有拍斷大腿的客戶希望加價(jià) 200 萬(wàn)將這套房買(mǎi)下。

然后，限購(gòu)就來(lái)了。

01

7 月 2 號(hào)，杭州發(fā)布了房產(chǎn)三大政策調(diào)整——限售，限購(gòu)，限搖；7 月 16 日，深圳房產(chǎn)限購(gòu)政策出來(lái)了，力度空前。由于之前深圳的房產(chǎn)一直采用寬松落戶，寬松購(gòu)房。所以新政一出，直接篩掉了大批的外地購(gòu)買(mǎi)力。

最近一次的政策更值得關(guān)注：

7 月 24 號(hào)，韓正主持召開(kāi)房地產(chǎn)工作會(huì)談。

圖 1 // 韓正主持召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)

北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等 10 個(gè)城市的房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人參加了這次座談會(huì)。這次定下的基調(diào)是：

" 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來(lái)，取得明顯成效，值得充分肯定。但要繼續(xù)堅(jiān)持從全局出發(fā)，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。"

一錘定音，在房住不炒的大政策沒(méi)有變化的情況下 , 各地的限購(gòu)政策沒(méi)有解鎖，還會(huì)有新的城市進(jìn)入限購(gòu)。

下一步中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)已經(jīng)很明顯了。

疫情之后，限購(gòu)之下，買(mǎi)房投資何去何從 ?

經(jīng)濟(jì)的不景氣是否會(huì)影響房?jī)r(jià)的上漲呢？

如果房?jī)r(jià)持續(xù)的穩(wěn)定，是否意味著經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)沒(méi)有直接的關(guān)聯(lián)關(guān)系了，進(jìn)入脫鉤的狀態(tài)？

房地產(chǎn)一直都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，國(guó)家是否會(huì)為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，再次的把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)去發(fā)展？

最重要的，今年的下半年開(kāi)始，房子還能買(mǎi)嗎？

02

目前的市場(chǎng)上有很多愚蠢和錯(cuò)誤的買(mǎi)房行為。很多人沒(méi)有認(rèn)真考慮過(guò)，疫情之后的買(mǎi)房邏輯有一個(gè)根本的變化。

疫情真正的影響會(huì)從第三季度開(kāi)始，前兩個(gè)季度復(fù)工不復(fù)產(chǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的減少和現(xiàn)金的消耗，會(huì)對(duì)大多數(shù)的企業(yè)帶來(lái)資金鏈危機(jī)。如果疊加到房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期下，有可能會(huì)帶來(lái)踩踏的現(xiàn)象，導(dǎo)致短期內(nèi)的房?jī)r(jià)下跌。

而房?jī)r(jià)下跌會(huì)進(jìn)一步的引發(fā)市場(chǎng)的觀望情緒。如果限購(gòu)政策不放開(kāi)，那么買(mǎi)房的投資者，就會(huì)被套。

所以我們看到很多的購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候欠缺對(duì)于房產(chǎn)的基本面的判斷，更大一點(diǎn)是缺乏對(duì)于城市的基本面的判斷。

大多數(shù)時(shí)候，我看到購(gòu)房者買(mǎi)房不糾結(jié)是因?yàn)榭吹絼e人買(mǎi)了這里的房子賺到了錢(qián)，而買(mǎi)房糾結(jié)的原因是因?yàn)槲业呐笥迅嬖V了我這個(gè)樓盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn) , 這些都是很愚蠢的行為。

疫情之后，我們雖然仍然長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是不能因?yàn)槭袌?chǎng)熱度高，陷入搶房大戰(zhàn)的陷阱。

掏空六個(gè)錢(qián)包來(lái)買(mǎi)房的剛需，怎么應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)？

這得看，目前購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的變化有哪些。

杭州和深圳目前出臺(tái)的限購(gòu)政策，都是直接擊中目前城市房產(chǎn)投機(jī)需求的源頭，非剛需資金參與購(gòu)房帶來(lái)的市場(chǎng)過(guò)熱。

第一，限購(gòu)之后，沒(méi)有外部購(gòu)買(mǎi)力的杭州和深圳都將面對(duì)房?jī)r(jià)短期下行的風(fēng)險(xiǎn)。熱錢(qián)進(jìn)入不了市場(chǎng)，那么熱錢(qián)就會(huì)外溢。這時(shí)候房?jī)r(jià)就會(huì)陷入穩(wěn)定或者下行的空間。

第二，疫情之后，消費(fèi)心理的轉(zhuǎn)變。房產(chǎn)十年的暴漲以后，為什么我們現(xiàn)在看不到當(dāng)初的溫州炒房團(tuán)了？炒房團(tuán)都已經(jīng)選擇獲利退出了。2017 年以前炒房帶來(lái)的回報(bào)已經(jīng)足夠高，那么是否會(huì)有更多的人選擇在目前套利退出？

第三，疫情之后，限購(gòu)并沒(méi)有解除，很多城市反而是加碼了限購(gòu)。國(guó)家對(duì)限購(gòu)的態(tài)度并沒(méi)有變化。那么目前投資房產(chǎn)以后，如果房產(chǎn)價(jià)格橫盤(pán)一兩年，甚至穩(wěn)中有降低是大概率的事件。在疫情的影響下，投資者現(xiàn)金流的減少，會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性枯竭。

我買(mǎi)了十幾年的房子，也算把握住中國(guó)地產(chǎn)周期里的不少機(jī)會(huì)。

05 年開(kāi)始進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，先后從事過(guò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)從拿地到營(yíng)銷(xiāo)全案和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位招商運(yùn)營(yíng)?，F(xiàn)經(jīng)營(yíng)商業(yè)管理公司，管理房地產(chǎn)資產(chǎn)面積超過(guò) 300 萬(wàn)平米，投資房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模超過(guò) 5 個(gè)億。

這些年的經(jīng)驗(yàn)告訴我買(mǎi)房的邏輯，無(wú)非有兩類(lèi)：自住和投資。

當(dāng)你自住的時(shí)候，選擇的房子應(yīng)該是讓自己工作便利和居住舒適的一個(gè)房產(chǎn)，價(jià)格在自己可承受的范圍內(nèi)。這里還涉及到如果你是貸款，要考慮到自己還貸的能力，不會(huì)影響你的生活。

如果你是投資，那么一定要綜合考慮到城市的發(fā)展是否會(huì)帶來(lái)房產(chǎn)價(jià)值的大幅上升和保值增值。那么哪些因素是帶來(lái)房?jī)r(jià)向上，哪些因素是帶來(lái)房?jī)r(jià)向下呢？

03

買(mǎi)房其實(shí)是投資城市的股票，只有城市的基本面持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)才會(huì)持續(xù)上升。

我們還是拿杭州和深圳來(lái)分析。

我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象：樓市的火爆，其實(shí)并不一定帶來(lái)房?jī)r(jià)的暴漲。

杭州的樓市火爆，并沒(méi)有帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)的上漲。而深圳的樓市火爆，帶動(dòng)了整體房?jī)r(jià)的上漲。

那么房?jī)r(jià)的漲跌到底是由什么帶來(lái)的呢？從杭州和深圳的情況來(lái)看，我們可以簡(jiǎn)單的理解為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地供應(yīng)，人口流入，城市發(fā)展四個(gè)核心要素。

圖 2 //2019 年人口凈流入最多的 10 座城市

2019 年，杭州和深圳位列人口凈流入最多的城市第一和第二位。但杭州和深圳不同，深圳地少房子少，需求一來(lái)房?jī)r(jià)就會(huì)漲。杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量一直是和需求量一起上漲的。

圖 3 // 杭州搖號(hào)購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)火爆

所以，杭州的整體的房?jī)r(jià)其實(shí)從 18 年開(kāi)始并沒(méi)有整體上漲，只是因?yàn)橐欢址糠績(jī)r(jià)倒掛帶來(lái)的獲利機(jī)會(huì)，由此引發(fā)了火爆的現(xiàn)象。

而深圳的城市發(fā)展已經(jīng)趨于成熟和飽和，在 16 年暴漲調(diào)控以后，房?jī)r(jià)相對(duì)回調(diào)到一個(gè)合理的水平。深圳熱門(mén)的片區(qū)一直供應(yīng)不足，購(gòu)房的條件卻很輕松，三十五歲以下大專(zhuān)、四十五歲以下本科就可以完成落戶，落戶就能買(mǎi)房。

今年年初在一波深圳房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)帶來(lái)的影響力下，深圳的房?jī)r(jià)在疫情之后率先點(diǎn)燃了熱度。深圳只有一個(gè)，購(gòu)房者從全國(guó)而來(lái)。熱錢(qián)涌動(dòng)再加上供應(yīng)量不夠，造成了深圳房產(chǎn)的火爆和價(jià)格的大幅增長(zhǎng)。

深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)是全國(guó)第一了，超越了北京和上海。隔壁的廣州已經(jīng)被甩的看不到影子了。而更重要的是，今年上半年深圳的整體房?jī)r(jià)仍然逆勢(shì)上漲了 14%，很多人買(mǎi)了房都賺了。深圳的城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展我們就不累述了。

圖 4 // 房?jī)r(jià)暴漲的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)

深圳房?jī)r(jià)暴漲的核心原因，是土地供應(yīng)不足和購(gòu)房需求旺盛。深圳的城市發(fā)展帶來(lái)了巨大的就業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)人群，整個(gè)城市的購(gòu)房需求本來(lái)就已經(jīng)很旺盛了。再加上購(gòu)房政策寬松，整個(gè)城市發(fā)展持續(xù)向上，帶來(lái)了一大波的全國(guó)的購(gòu)房者涌入，自然就把房?jī)r(jià)向上狠狠的推了一把。

所有人都相信，深圳的房?jī)r(jià)沒(méi)有貶值的空間，所以買(mǎi)到即賺到，因?yàn)樯钲诘慕?jīng)濟(jì)地位和科技地位已經(jīng)不可動(dòng)搖了。隨著粵港澳經(jīng)濟(jì)區(qū)的推動(dòng)，對(duì)深圳只有持續(xù)利好。

那比如杭州的房子還能不能買(mǎi)？

杭州是一個(gè)神奇的城市。原本是一個(gè)二線旅游城市，由于淘寶的迅猛發(fā)展而帶來(lái)了城市的大發(fā)展。搖身一變，成了電商之都，科技之都。但是很多人都忽略了這個(gè)城市產(chǎn)出了中國(guó)樓盤(pán)品質(zhì)最高的地產(chǎn)公司綠城，綠城地產(chǎn)出色的產(chǎn)品力，讓整個(gè)杭州的樓盤(pán)品質(zhì)比大多數(shù)城市好的多。

而這一切的背后，是一個(gè)對(duì)地產(chǎn)操盤(pán)成熟，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持，對(duì)政策使用靈活的市政府。

所以我們看到杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是持續(xù)向好的，科技方向前有電商，后有直播。影響力方向前有 G20，后有亞運(yùn)會(huì)。余杭和錢(qián)江新城為杭州提供了足夠的土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)空間。

前面提到了，杭州是 2019 年人口凈流入最多的城市。隨著阿里，浙商，浙大，海歸，杭州的人才紅利正在形成。

城市發(fā)展上，借助亞運(yùn)會(huì)的影響力，杭州吸取了其他城市的經(jīng)驗(yàn)，不在郊區(qū)新建亞運(yùn)村，而是把亞運(yùn)會(huì)場(chǎng)館和城市結(jié)合起來(lái)，并且讓綠城來(lái)建設(shè)，就是想借助亞運(yùn) 概念把城市品質(zhì)輸送給更多的購(gòu)房人群，杭州能否成為一線城市，這兩年的發(fā)展尤為關(guān)鍵。

所以，杭州未來(lái)兩年的房?jī)r(jià)預(yù)期仍然很高。由于杭州市政府大打科技和亞運(yùn)的概念，我認(rèn)為這一次的限搖總體來(lái)說(shuō)，只是抑制短期市場(chǎng)過(guò)熱的一個(gè)政治正確的動(dòng)作。

但是，整體來(lái)說(shuō)杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)火的情況下，依然健康發(fā)展。短期抑制一波炒作投機(jī)需求以后，讓剛需可以跑步進(jìn)場(chǎng)居有其所。

順帶在疫情的影響下，先降低一下投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果疫情在明年沒(méi)有反彈，亞運(yùn)會(huì)不受影響，那么杭州的房?jī)r(jià)可能會(huì)迎來(lái)新一波的上漲。

04

最后講兩個(gè)朋友的故事。

或者說(shuō)我認(rèn)識(shí)兩個(gè)人，我相信你們都認(rèn)識(shí)這樣的兩個(gè)人。

朋友甲是一個(gè)理工男，02 年電子科大畢業(yè)以后，開(kāi)始倒騰建網(wǎng)站。在那個(gè)年代，網(wǎng)站是個(gè)了不得了的東西，新浪網(wǎng)易搜狐剛上市，國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)那叫一個(gè)高大上。

這哥們挺牛逼，折騰一年賺了 100 多萬(wàn)。03 年的 100 多萬(wàn)，成都的房?jī)r(jià)還在建筑面積 3000 一平的階段。

40 萬(wàn)全款，買(mǎi)個(gè) 120 平米的套三，在成都最出名的酒吧一條街旁邊，川大校園隔江相望，府南河水緩緩流淌。

那一年，他意氣風(fēng)發(fā)的給我說(shuō)，中國(guó)的房?jī)r(jià)肯定要翻倍的，只要這個(gè)房子漲一倍，我就賣(mài)掉，換套更大的房子。哥們是個(gè)理工男，事業(yè)型選手，這樣一句可能他自己都忘記了的口號(hào)，我卻記得了很久。

朋友乙是一個(gè) TONY 老師。

07 年的時(shí)候，我突然開(kāi)始重視一個(gè)固定的 TONY 老師來(lái)幫我打理我不多的頭發(fā)。有一天理發(fā)的時(shí)候閑聊，最近買(mǎi)了一套房。那個(gè)時(shí)候重慶的房子是真的很便宜，套內(nèi)面積 3000+ 隨便買(mǎi)。還有一大波不到 2000 的郊區(qū)房在路上。

TONY 老師在重慶工作了幾年，有一點(diǎn)小積蓄，在咨詢(xún)我的意見(jiàn)以后，決心掏出所有的積蓄買(mǎi)個(gè)自己的小房子。

那個(gè)房子很偏，在楊家坪的邊邊上，首付只需要 2 萬(wàn)塊。TONY 老師出手以后，剛好遇到 07 年房?jī)r(jià)上漲，一年后房子交房賣(mài)出去，賺了 8 萬(wàn)回來(lái)。從此一發(fā) 不可收拾的走上了反復(fù)買(mǎi)房的道路，08~10 年這三年時(shí)間，靠著反復(fù)騰挪的手段，攢下了 8 套房。

而現(xiàn)在，中國(guó)房產(chǎn)新青銅時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

買(mǎi)房最好的時(shí)機(jī)，一個(gè)是十年前，一個(gè)是現(xiàn)在。

而且究竟什么是你買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)，限購(gòu)之下，買(mǎi)房的邏輯是否有更大的變化？

疫情之后，牛市之中，大家是選擇買(mǎi)房還是買(mǎi)股票呢？

讀懂以下這些才能回答這些問(wèn)題。

001 中國(guó)房地產(chǎn)黃金二十年：成長(zhǎng)、爬坡到成熟

002 中國(guó)樓市三十年：新經(jīng)濟(jì)下房產(chǎn)投資的變局與機(jī)會(huì)

003 疫情后的購(gòu)房邏輯：被互聯(lián)網(wǎng)和疫情改變的超級(jí)大都市

掏空 6 個(gè)錢(qián)包的人生剛需，大多數(shù)人竟然都沒(méi)有好好從專(zhuān)業(yè)角度學(xué)過(guò)。

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