金融界2021-03-24 07:09:47
●本報(bào)記者董添
2021年以來，多數(shù)房企銷售均價(jià)相比2020年提升較明顯。究其原因，一方面，隨著疫情影響轉(zhuǎn)淡，房企降價(jià)促銷意愿變低；另一方面，房企積極布局熱點(diǎn)城市，高房價(jià)的城市銷售占比較高，房價(jià)較低的三四線城市銷售受阻，整體拉高了房企銷售均價(jià)。
在融資趨緊的背景下，今年一季度多數(shù)房企拿地方式和拿地位置較多元化，不再單純追求數(shù)量，更注重土地質(zhì)量，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市地價(jià)持續(xù)走高。
銷售均價(jià)提升
融創(chuàng)中國發(fā)布的今年前兩個(gè)月銷售簡報(bào)顯示，2月公司合同銷售均價(jià)為15220元/平方米；截至2月底，公司合同銷售均價(jià)為15480元/平方米。2021年前兩個(gè)月合同銷售均價(jià)相比2020年的14020元/平方米，提升較為明顯。
部分房企近年來發(fā)力熱點(diǎn)城市，銷售均價(jià)抬升。以雅居樂集團(tuán)為例，今年前兩個(gè)月，雅居樂集團(tuán)連同其合營公司及聯(lián)營公司以及由集團(tuán)管理并以“雅居樂”品牌銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)為每平方米17086元，2020年預(yù)售均價(jià)則為每平方米13482元。公司表示，集團(tuán)持續(xù)推動(dòng)區(qū)域多元化的線上、線下營銷策略，在疫情放緩后加快項(xiàng)目復(fù)工進(jìn)度，并在華南、華東、華北等熱點(diǎn)城市取得了良好的預(yù)售成績。
與上述房企不同，部分一線梯隊(duì)房企為了實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，延續(xù)折價(jià)促銷態(tài)勢(shì)，2021年開年銷售均價(jià)相比2020年出現(xiàn)小幅下滑。中國恒大銷售數(shù)據(jù)顯示，2月集團(tuán)物業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售均價(jià)8701.78元/平方米，2020年則為8944.91元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著3月人口流動(dòng)增加，以及房企完成一季度銷售目標(biāo)存在壓力，三四線城市樓市銷售有望回暖。
拿地方式多樣
從上市房企披露的拿地情況看，今年一季度多數(shù)房企拿地方式和拿地位置均較多元化。拿地方式方面，多數(shù)房企不僅通過招拍掛的方式，還通過股權(quán)收購、城市更新等方式拿地。從拿地位置看，大型房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在新一線及熱點(diǎn)二線城市拿地較多，而中型房企迫于資金壓力，則在三四線拿地較多。
克而瑞研究中心指出，在供地新政的影響下，近期重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交建筑面積和成交金額雙雙下滑。熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)明顯減少，特別是22個(gè)重點(diǎn)城市，僅有少量政策出臺(tái)前掛牌地塊入市出讓。為了增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，房企加速在熱點(diǎn)城市布局，優(yōu)質(zhì)宅地的競拍熱度也一直居高不下。
以萬科A為例，公司披露的2月銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積674.9萬平方米，合同銷售金額達(dá)到1166.3億元。自1月銷售簡報(bào)披露以來，公司新增加開發(fā)項(xiàng)目8個(gè)，分別位于南寧、東莞、寧波、徐州、石家莊、大連、宜昌和成都，公司需支付權(quán)益地價(jià)合計(jì)約95.4億元。在上述拿地區(qū)域中，僅宜昌為三線城市，其余為新一線或二線城市。
中國證券報(bào)記者觀察到，地價(jià)溢價(jià)率雖因供地結(jié)構(gòu)改變、金融政策收緊高位回落，但仍處于近一年較高水平。3月以來，熱點(diǎn)城市地價(jià)持續(xù)走高，特別是長三角三四線城市，土拍熱度維系在高位。為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，本周又有嘉興、常州、湖州、金華等城市出臺(tái)調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。其中，湖州和金華均提到在土地出讓方面將進(jìn)一步加強(qiáng)管理，合理確定土地出讓價(jià)格，以平穩(wěn)地價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，今年前兩個(gè)月，受土地供應(yīng)縮量等因素影響，房地產(chǎn)新開工面積、土地購置面積皆不及2019年同期。
對(duì)于后市，克而瑞研究中心表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊韌性十足，銷售熱度有望慣性延續(xù)。進(jìn)入“金三銀四”時(shí)期，房企推盤積極性提升，將帶動(dòng)銷售規(guī)模持續(xù)走高。在市場(chǎng)向好預(yù)期下，房企新開工意愿增強(qiáng)，新開工面積或?qū)⒚黠@回升。此外，考慮到鄭州、天津等將于3月集中供地，土地購置面積仍有一定回升空間。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望維持在高位。
本文源自中國證券報(bào)
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