成都邁進(jìn)“2000萬人口俱樂部”，這意味著什么？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-3 15:35:50

原創(chuàng)2021-06-03 14:34
來源：封面新聞

選擇了一座城市，就選擇了怎樣的生活方式，而更加宜居宜業(yè)城市環(huán)境，也成為大家首要考慮的條件。

近日，在第七次人口普查中，成都市的常住人口突破2000萬大關(guān)，達(dá)到2093.78萬人。這意味著，成都已躋身“2000萬人口城市俱樂部”。也意味著，10年間，成都人口增長了約582萬人之多。
增量、總量、增速、質(zhì)量……成都的強(qiáng)吸引力使得人如活水，源源流入，始終未曾放緩。常住人口超過2000萬，對成都房產(chǎn)市場的未來發(fā)展意味著什么？

邁進(jìn)“2000萬人口俱樂部”

如何沖擊成都房產(chǎn)未來？

研判房地產(chǎn)市場有一條準(zhǔn)則：短期看政策，中期看土地，長期看人口。

公開資料顯示，近幾年來成都市常住人口一直呈現(xiàn)快速增長趨勢，有人預(yù)測或不用等到規(guī)劃的2035年，2030年便將突破2300萬。新流入人口源源不斷，自然住房也有著持續(xù)不斷的增長需求，但人口變化的最新趨勢，包括家庭小型化和老齡化程度加深等特點(diǎn)也將對未來樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國戶均人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48人，成都全市共有家庭戶7419822戶，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.49人，比2010年減少0.22人。而家庭裂變和家庭小型化催生新的購房需求。天風(fēng)證券分析稱，以目前中國家庭戶數(shù)測算，戶均人口每下降0.1人，有望平均新增2000萬套住房租購需求。

從購房端來看，隨著城鎮(zhèn)化率達(dá)70%的大城市消費(fèi)者進(jìn)入“換房改善”階段，在改善住房驅(qū)動下，消費(fèi)者對產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的高品質(zhì)住宅的需求越來越大，物業(yè)、家裝、托幼、家政、房屋經(jīng)紀(jì)等住房服務(wù)市場也將迎來發(fā)展機(jī)遇期。

從房企端來看，城市更新在城鎮(zhèn)化率達(dá)70%的大城市中具有較大發(fā)展空間。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2030年，城市更新和住房改造規(guī)模達(dá)7億平方米，預(yù)計(jì)投資5600億元，按更新后平均凈收益率預(yù)計(jì)10%計(jì)算，合計(jì)約560億元的規(guī)模。

城市開發(fā)空間更優(yōu)

老齡化改善是趨勢

城鄉(xiāng)人口數(shù)據(jù)影響房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)定位，人口流向則關(guān)乎房地產(chǎn)的布局方向。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國人戶分離人口近4.93億人，與第六次人口普查相比，增加2.31億人，增長88.52%。

從人口的省內(nèi)流動來看，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口1.17億人，增長192.66%，遠(yuǎn)高于88.52%的整體人戶分離增速。而從人口流動的具體數(shù)量看，省內(nèi)流動人口2.51億人，占總流動人口的67%，高于跨省流動。天風(fēng)證券分析認(rèn)為，非一線核心城市，比如省會及計(jì)劃單列市逐漸成為人口流動的重要方向，二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)空間或許更優(yōu)。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，從人口流向看，二線核心城市如鄭州、西安、成都、武漢、長沙、重慶等城市人口凈流入速度大于一線核心城市，都市圈內(nèi)部周邊三四線城市人口流入速度大于中心城市。未來西安、成都、武漢等重點(diǎn)二線省會城市及城市群內(nèi)周邊三四線城市，城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間。

許小樂也指出，流動人口中，有一定比例的年輕群體，這部分人群隨著平均年齡不斷上升，并逐步進(jìn)入婚育階段，未來將逐步安排子女和父母隨遷，在遷入地上學(xué)、就業(yè)、生活和養(yǎng)老，這將產(chǎn)生首次置業(yè)需求，且以低總價(jià)、交通便利、有學(xué)區(qū)的需求為主。另外，發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，健全城鎮(zhèn)住房保障體系也是解決大量流動人口居住問題的題中之義。

另一方面，人口老齡化也增加了市場對改善大戶型的需求。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口占比18.7%，較2010年上升5.44%，人口老齡化程度進(jìn)一步加深。由此可見，未來成都對于養(yǎng)老住房的需求將會逐步攀升，目前已有不少房企正在積極布局。

封面新聞記者韓欽清

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