成都土拍“嚴(yán)：部分地塊“地房比”拼至0.9，十強(qiáng)房企無獲

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-19 20:05:16

本報記者李貝貝上海報道

6月11日，持續(xù)5天的成都集中土拍落下帷幕。在65家房企的競奪中，40宗土地全部成功出讓，其中32宗進(jìn)入競自持環(huán)節(jié)，最高自持比例59%，總成交金額約354.86億元。值得注意的是，此次40宗地均采用“限地價，限房價”方式出讓，多數(shù)地塊疊加“競自持租賃”。同時，成都市還接連發(fā)布通知，對競買企業(yè)資格審查、新建住宅建設(shè)品質(zhì)技術(shù)管理等方面進(jìn)行規(guī)則制定，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

最高自持比例59%

6月11日下午3點(diǎn)，隨著郫都區(qū)一宗266.88畝的土地成功出讓，持續(xù)5日的成都首場集中供地落下帷幕。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，此次成都集中供地，40宗地塊均成功出讓，成交土地面積229.9萬平方米，占本次供應(yīng)14區(qū)2021全年宅地供應(yīng)計劃的30%，成交金額355億元，平均溢價率7.4%，整體成交樓面均價7565元/平方米。

此次土拍首次采取“限地價+限清水房價+競自持租賃住房”的出讓方式。據(jù)悉，40宗土地中除兩宗人才用地外，均采用“限房價、競地價、競自持租賃”規(guī)則，其中32宗進(jìn)入競自持環(huán)節(jié)，最高自持比例59%，總自持面積達(dá)70萬平米，占比總成交建筑面積15%。同時一些高自持地塊還有額外要求，比如天府新區(qū)5宗地塊均需配建學(xué)校，且全部要求成品房銷售，裝修價格不得高于3000元/平方米等。

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，“就成都五天的集中出讓來看，房企參與積極性高、土拍競爭十分激烈”。

據(jù)了解，60余家房企參與了此次拍地，其中31家成功摘地。從成交結(jié)果來看，在新的賽制之下，本土房企成都人居集團(tuán)以53.2億元成為本次拿地金額最多的企業(yè)，而中瑞天悅則以462畝的用地面積，成為成交面積最多的企業(yè)。另據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，德商、電建分別以聯(lián)合體形式斬獲4宗土地，龍光、萬科、高投、融信、交投等也各斬獲2宗。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《華夏時報》記者，成都作為西部核心城市，也是不少房企重點(diǎn)投資的目標(biāo)，土儲較少的房企及時補(bǔ)倉，希望增加在成都的市場份額，為了后續(xù)深耕成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈做準(zhǔn)備。

值得一提的是，本輪拍地吸引了不少新面孔，比如國銳地產(chǎn)、四川遠(yuǎn)達(dá)、重慶銀河房地產(chǎn)、廈門源昌投資以及武漢卓爾等中小房企，此次均成功進(jìn)入成都市場。但同時，龍頭房企、規(guī)模房企表現(xiàn)得則相對謹(jǐn)慎，萬科、華潤、龍湖是龍頭房企中少數(shù)贏得地塊的房企。其中，龍湖以18.72億元拿下了龍泉驛區(qū)東安街道185.62畝的商住地塊，萬科耗資10.4億拿下2幅地塊。

克而瑞研究中心分析指出，與此前多城土拍中規(guī)模房企“一馬當(dāng)先”不同的是，規(guī)模房企中僅萬科、龍湖、華潤等成都“老玩家”有所斬獲，且多數(shù)成交地塊位于主城區(qū)。30強(qiáng)房企在成都共競得11宗地，其中10強(qiáng)房企只有萬科競得2宗地塊、華潤拿下1宗地塊?！熬科湓颍偁幖ち抑?，高自持比例也讓部分房企望而卻步，對于已經(jīng)深耕成都多年的規(guī)模房企而言，多盤聯(lián)動、管理集中是其優(yōu)勢。”同策研究院資深分析師宋紅衛(wèi)也告訴《華夏時報》記者，風(fēng)險防控較強(qiáng)的頭部房企很少露面，因其本身就有一定的土地儲備。

嚴(yán)監(jiān)管收窄房企利潤空間

成都此次集中出讓在“限房價、定品質(zhì)、競地價”的指導(dǎo)下開展。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這種出讓方式導(dǎo)致所有地塊后期售價全部鎖定，利潤空間有限。同時，在“定品質(zhì)”的要求之下，拿地房企的利潤空間也進(jìn)一步收窄。

“由于本次成都設(shè)置可售商品住房清水最高銷售均價，考慮到部分地塊仍有精裝溢價空間，因此實(shí)際每塊地均有明確的最高銷售價格。”據(jù)克而瑞研究中心報告，對比可售樓板價，除去人才公寓地塊，平均地價房價比接近0.7，房企盈利空間大幅縮小，部分熱門地塊地房比更是接近0.9?！巴顿Y窗口期縮短之下，一次性供應(yīng)大量土地并未能減緩競爭激烈程度，競自持租賃住房比例更考驗整體運(yùn)營能力?！?克而瑞報告顯示。

針對“高自持”，宋紅衛(wèi)向《華夏時報》記者解釋說，“自持”政策是熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場調(diào)控的一種手段，目前多個城市推廣，主要是通過間接增加房企資金成本的手段，且該成本不直接體現(xiàn)在土地和房價上，來達(dá)到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”的目的。

宋紅衛(wèi)直言，高自持會增加房企運(yùn)營層面的風(fēng)險，隨著融資成本不斷上升、拿地成本和開發(fā)難度上升，風(fēng)險會進(jìn)一步上漲。其表示：“長此以往，高風(fēng)險的房企將會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，企業(yè)破產(chǎn)、項目爛尾的情況將會出現(xiàn)。”

“限房價、定品質(zhì)、競地價”之外，《華夏時報》記者注意到，本次土拍還設(shè)置了不少“禁入規(guī)則”。

6月7日，成都市住建局成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與我市商品房建設(shè)用地競買的主體資格審查辦法（試行）》（下稱《辦法》），直接將同時踩中“三條紅線”或有嚴(yán)重失信情形的開發(fā)企業(yè)納入競拍黑名單。

不僅如此，被納入競買資格限制名單中除了“紅檔”企業(yè)之外，《辦法》還嚴(yán)格注明了其他多種違規(guī)情形。例如造成工程停工爛尾未復(fù)工或未處置完畢的原發(fā)企業(yè)；未按規(guī)定撥付工程款，導(dǎo)致農(nóng)民工工資拖欠的開發(fā)企業(yè)等。對于審查機(jī)制，《辦法》則要求成都市法院、成都市規(guī)劃和自然資源局等5個市級部門作為審查主體，在日常監(jiān)管中以采取向市公共資源交易中心推送限制名單的方式，對開發(fā)企業(yè)參與成都市商品房建設(shè)用地競買的主體資格，實(shí)施動態(tài)審查。

李宇嘉向《華夏時報》記者表示，無論是基于成渝都市圈的規(guī)劃還是成都市的人口紅利，都對成都樓市發(fā)展有一定的利好。因此，政府出臺的一系列嚴(yán)格政策，限制大膽冒進(jìn)的開發(fā)商來成都拿地，也是為了避免對土地的激烈爭搶?！罢菑南拗频貎r入手實(shí)現(xiàn)對房價的控制，如果后期再控制難度就大多了”。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，本次土拍中，成都接連發(fā)布三項通知，分別對競買企業(yè)資格審查、新建住宅建設(shè)品質(zhì)技術(shù)管理和新建成品住宅裝修管理進(jìn)行規(guī)則制定，進(jìn)一步規(guī)范市場，同時也保證了建設(shè)質(zhì)量，維護(hù)購房者權(quán)益。而成都6月1日發(fā)布的租賃市場財政補(bǔ)貼辦法，也對本次土拍中多宗地疊加“競自持租賃”的條件進(jìn)行輔助，對新建租賃住房的開發(fā)企業(yè)有一定的支持作用，也能夠加速成都整體的租賃市場建設(shè)。成都在落實(shí)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的重要決策部署同時，也在不斷尋找城市發(fā)展建設(shè)、購房者、開發(fā)企業(yè)三方面需求的平衡，持續(xù)促進(jìn)成都房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

來源：華夏時報

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