寫你的名不一定是你的房

小產權資訊 · 發(fā)表于 2018-5-5 10:36:54

   現(xiàn)今，十一長假宛如一場“集體婚假”，每逢假期，必有“紅色炸彈”?！皯賽垭m易，婚姻不易”這是“過來人”的慨嘆。也有人說，美滿的婚姻，是一場勢均力敵的較量。相比于戀愛，婚姻里有太多計較，房產似乎成了離婚“必爭之地”。很多情侶，戀愛時不分你我，考慮到結婚，一起出資買房；一朝情冷，離婚時房產分割便成了最大的糾紛。結婚買房，寫誰的名字，房產究竟屬于誰，父母出資買的房算誰的……結婚前，這些事最好弄清楚。

   在騰訊房產發(fā)起的“還沒結婚你會給她（他）買房么？”的調查中，31.60％已婚人士認為誰買的寫誰的，39.22％已婚人士認為無論誰出錢，準夫妻雙方的名字都應該加上。然而，高達94.12％的未婚人士則選擇“自己出資買的房不愿意在房產證上加對方的名字”。

但是在房產證上寫了你的名字，房子就真的屬于你么？在房產證上加上對方的名字真的那么重要么？

1.婚前一方出資買的房婚后房子歸出資方所有

   高海（男方化名）與霍姍姍（女方化名）幾經(jīng)周折進入談婚論嫁的階段。高海在婚前一次性付款28萬購買了一套單身公寓，婚后43萬賣出；第二套房41萬買進75萬賣出；第三套房70萬買進160萬賣出；最后用155萬買下現(xiàn)在的第四套房。由于婚后霍姍姍從不干家務活也不肯生小孩，高海和霍姍姍提出離婚，高海起草了一份離婚協(xié)議，協(xié)議提到登記在他名下這套155萬登記價的房產是自己的個人財產不作為共同財產分割。霍姍姍卻認為高海雖然在婚前購買了一套單身公寓，但價值不足以購買現(xiàn)在的住房?；楹?，高海對房屋進行多次交易后所獲得的巨大利益才使他能夠購買現(xiàn)在較大的房屋。所以，婚后購買的房屋應屬于夫妻共同財產，應雙方平均分割該套房產。雙方協(xié)商不成，女方將男方起訴到法院要求分割房產。庭審中，高海辯稱，現(xiàn)在的住所完全靠自己“投資”婚前的單身公寓購買，霍姍姍沒有出資，所以不同意平分。

法院判決

   法院審理認為，婚前個人財產在婚后產生的孳息，包括利息、投資收益，應當仍屬于個人財產。高海和霍姍姍現(xiàn)居住的房屋雖是婚姻存續(xù)期間購買，但購買的資金主要來源于高?；榍百徺I房屋所得款和房屋買賣交易的收益所得，且房屋交易所得錢款屬于自然增值，不屬于夫妻共同財產。因此，法院認定，涉訴房屋是高?；榍柏敭a的不同表現(xiàn)形態(tài)，并不能改變所有權歸屬，應當認定為高海個人財產。據(jù)此，法院判決涉訴房屋歸男方所有。

律師支招

   一方個人財產婚后產生的自然增值歸個人所有，如果屬于主動增值，則應當認定為夫妻共同財產。因通貨膨脹或者其他不是因當事人主觀努力而是因市場價值的變化產生的增值屬于被動增值，沒有所有權的配偶對增值部分無權要求分割。當一方的個人財產在婚后由于一方或雙方所支付的時間、金錢、智力、勞務而增值的，應屬于主動增值，離婚時應當將增值部分作為共同財產予以分割。本案中的法官沒有劃分高海和霍姍姍婚后購買的房產中的主動增值和被動增值（即自然增值）部分，將主動增值所得也一并作為被動增值認定為男方高海的個人財產。顏宇丹律師認為，如果用婚前個人財產的資金婚后投入購買房屋，則在離婚時應將個人財產（本案中第一次賣房所得42萬元）先剝離出來歸這一方所有，其他部分再按離婚時的房屋市場價值予以分割，而不是以這部分個人財產占房產總投入的比例作為這一方的投資進行分割。雖然離婚時該房屋已付款項中包含了個人財產部分，但這部分資金產生的市場增值部分屬于因夫妻婚后一方或雙方的主觀努力產生的被動增值，應當作為夫妻共同財產予以分割。

2.婚前雙方出資買的房沒寫你名婚變按出資比例分房

事件回顧

   韋雨（女方化名）與吳志（男方化名）是大學同學，他們當年是金童玉女式的校園戀人。雙方在婚前計劃共同出資購買了一套商品房，吳志以個人名義與開發(fā)商簽訂了《認購書》，購買了一套含裝修總價為22萬的房子，并交了2萬元定金。簽訂《認購書》后，韋雨和吳志交納了第一期房款5萬元。倆人共同與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》并到國土房產部門備案登記，合同約定，韋雨和吳志各占房產50％產權份額。因開發(fā)商未按合同約定時間內辦理房產證，吳志向合同約定的仲裁機構提起仲裁，仲裁委裁決開發(fā)商協(xié)助吳志到房地產權登記部門辦理房屋的產權轉移登記手續(xù)。由于開發(fā)商沒有執(zhí)行仲裁裁決，吳志申請強制執(zhí)行，房產證于婚后取得并登記于吳志一人名下。倆人離婚時，吳志認為該房產是其婚前個人財產，韋雨認為房產是夫妻共同財產。韋雨起訴至法院請求判決雙方離婚并平均分割該房產。

法院判決

   法院經(jīng)審理認為，原告韋雨與被告吳志共同與開發(fā)商簽訂的《房地產買賣合同（現(xiàn)售）》，沒有違反自愿原則和法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且已被仲裁委員會作出的生效仲裁裁決認定為有效合同，據(jù)此，對該合同的法律效力法院予以認定，合同各方應按合同約定享受權利、履行義務。根據(jù)上述合同約定，原告韋雨享受涉案房產50％的產權份額。因原告韋雨和被告吳志在婚前對涉案房產均有出資，且約定各占房產50％的產權，并在婚姻關系存續(xù)期間取得該房產的產權，在婚后雙方共同居住并使用該房屋，法院依法認定該房屋為夫妻共同財產，判決雙方平均分割該房產。

律師支招

   本案中，男女雙方在仲裁委作出裁決將產權轉移至男方一人名下后，向法院申請強制過戶前，應該書面約定該房產為夫妻雙方共同財產，產權人為男方和女方倆人，以避免日后出現(xiàn)該房產是房產證上的產權人的婚前財產還是夫妻共同財產的爭議，這樣的約定對二人在離婚時進行財產分割是具有法律約束力的。

3.婚前雙方出資夠房婚后才拿到房產證視份額分割房產

事件回顧

   翁青月（女方化名）和楊?。蟹交┩ㄟ^朋友介紹相識，相處半年后，兩人計劃結婚。結婚前，兩人看中一套總價47萬元的房產，首期款14萬，翁青月出了7.2萬，楊俊出了6.8萬元。由于翁青月熟悉買房的各個環(huán)節(jié)，而且這套婚房在辦房產證時，倆人就已經(jīng)結婚了，所以從簽訂買賣合同到辦理按揭和過戶，都只簽了翁青月一個人的名字。房產證于婚后取得，也只登記了翁青月一個人的名字。

   婚后，楊俊的收入從來不給翁青月，每個月的按揭款則是由翁青月負責存到專門供樓的存折上，翁青月一個人供著房子的按揭款，并負擔家里所有的費用。感情破裂后，翁青月提出離婚，楊俊同意離婚。但是在房產歸屬上，二人產生了分歧：翁青月認為，這些年是她一人在供房，房產應在她名下；楊俊也想要房產。無法達成離婚協(xié)議，于是翁青月將楊俊起訴到法院，請求法院判決離婚并分割房產。

法院判決

   法院經(jīng)審理認為，房產雖然登記在翁青月名下，但首期房款14萬中，翁青月出資7.2萬元，楊俊出資6.8萬元。貸款一直如約償付，于婚后取得房產證。原告翁青月主張婚后自行交納，但被告楊俊否認，鑒于該部分貸款系婚姻關系存續(xù)期間償付，依法視為夫妻共同償還，故訴爭房產系婚前共同購置?；楹蠊餐罹幼?，視為共同財產，應參照首付款各自出資額給予分割，原告翁青月享有51.4%，被告楊俊享有48.6%。庭審中雙方對該房產共同確認價值為80萬元，減去尚余貸款28.4萬元，剩余房屋財產價值雙方可分割。

   法院一審判決準予雙方離婚，訴爭房屋歸原告翁青月所有并居住，翁青月自行清償貸款余額，并自本判決生效之日起30日內一次性給付被告楊俊房屋補償款25.0776萬元，楊俊自行解決住處；翁青月到期未給付，楊俊自期限屆滿日之次日起30日內一次性給付翁青月26.5224萬元，房產歸楊俊所有、居住、繼續(xù)還貸，翁青月收款即搬離另住、遷出戶籍、辦理產權變更手續(xù)。

律師支招

   一般離婚訴訟中，房產單向判決給一方，另一方獲折價補償，但經(jīng)常會發(fā)生得房一方最后不履行給付義務的情況。本案中，法院為了避免這種情況，采取了“雙向判決”的方式，這極罕見。

   但是“雙向判決”同樣忽略了如果楊俊在限定期限內未能按判決制定期限給付翁青月相應折價補償，如何確定房屋所有權的問題。所以這種判決存在潛在的不合理性。為了最大的規(guī)避這一風險，顏宇丹律師建議，夫妻雙方訂立書面協(xié)議，明確約定今后雙方如果離婚由一方取得房屋所有權，且取得所有權的一方不能在合理期限內或法院判決期限內給付對方補償款的，則雙方同意將該房產拍賣款或變賣款項由雙方約定或判定比例分割。

4.婚前雙方出資購房一方想分房產但又不想離婚

   袁青木（男方化名）南下深圳打工認識趙花（女方化名）不久確定了戀人關系，雙方于婚前共同出資購買一套房產，婚后取得房產證，登記于袁青木一人名下，雙方共同還貸。婚后，女方在家當全職太太沒有收入，但娘家親戚經(jīng)常向她要錢，袁青木拒絕為此給錢。趙花認為這套房產雖然只有袁青木的名字，但是婚前雙方共同出資購買的，而且房子婚后夫妻共同還貸，當然是夫妻共同財產。袁青木認為房子是婚前個人財產。趙花起訴至法院，請求法院分割登記在袁青木名下的這套夫妻共同財產，但夫妻已有三個孩子，不想和袁青木離婚。

法院判決

   法院經(jīng)審理認為，本案中，原被告雙方作為涉案房屋共同共有人，雙方共有的基礎系存在合法的夫妻關系，該基礎并未因離婚等法定事由而喪失，且女方也無《最高人民法院關于〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第四條所規(guī)定的重大事由，也即女方并未主張并舉證證明男方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為；以及女方負有法定撫養(yǎng)義務的人患重大疾病需要醫(yī)治，而男方不同意支付相關醫(yī)療費用的重大理由，故法院對女方在婚姻關系存續(xù)期間要求分割涉案夫妻共同房產的訴訟請求依法予以駁回，但不影響女方在出現(xiàn)了上述《物權法》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》所規(guī)定的共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時，可以另循合法途徑予以解決。法院駁回了趙花的訴訟請求。

律師支招

      在不解除婚姻關系的前提下，原則上是不能進行夫妻共同財產的婚內分割的。因為夫妻財產關系與雙方的人身關系密不可分，這種財產關系只能因結婚而發(fā)生，因配偶死亡或離婚而終止。夫妻雙方在婚姻關系存續(xù)期間可以約定夫妻共同財產的歸屬，至于能否達成協(xié)議屬于當事人意思自治的領域，不是人民法院依職權調整的范疇。但如果夫妻一方有正當理由，也可以在婚姻關系存續(xù)期間分割共同財產。

當代社會，年輕一輩買房結婚大部分都是父母幫忙出首付，夫妻自己還房貸，當夫妻感情破裂，婚姻難以為繼之時，房產作為重要分割資產，其產權歸屬是怎樣的呢？

   《最高人民法院關于〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第七條規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

事件回顧

   吳曉（男方化名）與上官鳳（女方化名）奉子成婚，吳曉婚前向父母借錢打算以夫妻雙方的名義于婚前購買婚房，吳曉父親從其個人賬戶轉出了15萬元首期款到該房的開發(fā)商賬戶上。婚前吳曉領取房產證登記于雙方名下，兩人各占房產50％份額?；樽兒螅瞎嬴P提起離婚訴訟，要求分割共同房產。吳曉認為由于該房屋首期房款是向其父母借款，故應先扣除首期房款再進行分割，并提供其書寫的借據(jù)一張以證明其向父母借款的事實。雙方在庭審中均確認房產現(xiàn)價值60萬元且按揭貸款還剩20萬元未還清。上官鳳要求房屋歸她所有，支付吳曉（60萬元-20萬元）÷2=20萬元。吳曉認為由于上述房屋的首期房款15萬元是向其父母借款，故上述房屋應先扣除首期房款15萬元再進行分割，但上官鳳對該筆債務不予確認。

法院判決

   一審法院認為，關于登記在雙方名下由雙方共有的房屋，雙方均確認該房屋價值60萬元且按揭貸款還剩20萬元未還清，吳曉要求上述房屋應先扣除其向父母借款15萬元再分割無事實及法律依據(jù)，法院不予支持。該房歸原告上官鳳所有，由原告上官鳳補償吳曉相應的款項，即雙方均確認的房屋價值減去銀行欠款的一半（60萬元-20萬元）÷2=20萬元。關于夫妻共同債務問題，吳曉稱其向父母借款15萬元購房，并提供其書寫的借據(jù)一張以證明，原告上官鳳對此不予確認，由于該借據(jù)上的借款日期為雙方結婚之前，不屬于雙方的夫妻共同債務，且該借據(jù)為吳曉親筆書寫而無其他旁證，故證明力不足，該院對吳曉的主張不予支持。

   二審中，男方提交了女方自己起草的離婚協(xié)議，協(xié)議中女方認可該筆借款為共同債務，男方還提交了其父個人賬號向房地產公司轉賬支付首期款的進賬單。女方在庭審質證程序中，對男方在二審中提交的兩份證據(jù)均不認可，并認為是已過一審舉證期限后提交的無效證據(jù)，不應以此為依據(jù)。二審法院認為，雖然上訴人吳曉在《答辯狀》中提出由房產評估公司進行價值評估，但上訴人吳曉和被上訴人上官鳳在一審庭審中均明確上述房產的時值為60萬元，是雙方明確的意思表示，應當認定雙方就房產的當時市場價格達成一致，原庭法院依據(jù)雙方一致同意的價格作出認定和處理，依據(jù)充分，上訴人吳曉要求價格重新評估的上訴理由不成立。而15萬元是吳曉與上官鳳購房的首付款，所帶來的利益由夫妻雙方所共享，由此產生債務為夫妻共同債務，該債務應由夫妻雙方共同償還，故判令男女雙方各負擔該借款的一半（15萬÷2=7.5萬元）。

律師支招

   我們常說：“打官司就是打證據(jù)”，在上引案例中，正是因為男方吳曉在二審中提供了其父為其轉賬支付購房首期款的憑據(jù)，以及其與女方上官鳳先前所達成的能夠反映其父出借款項購樓事實的離婚協(xié)議，所以，終審法院才采信了男方吳曉的上訴意見。假如吳曉不能提供上述證據(jù)，那么不排除相應的不利后果，進而使男方吳曉陷入被動局面。為避免類似情形的發(fā)生，顏宇丹律師建議，涉及家庭或夫妻共同債務，應由夫妻雙方共同向相關債權人，哪怕是雙方或一方的父母、兄弟姐妹等近親屬，共同出具書面借據(jù)，以避免不必要的爭議發(fā)生。

   在此提醒廣大網(wǎng)友，無論是婚前父母出資買房還是男女雙方出資買房，都要注意保留銀行轉賬憑證。銀行的轉賬憑證證明力較高，在歸還貸款時，還要注意保留相應的記錄，這是維護自身利益的有力憑證。

小結：房產證只寫你的名字房子也未必是你的
   界定婚前財產取決于房屋交易時間，婚前簽訂了的購房合同并支付了首付款，表示買賣雙方的交易已經(jīng)基本達成，過戶只是對產權的自然移交，不影響房產的歸屬，房子依然是對方的個人財產，但是雙方事前有約定的情況除外。

   這樣就很清楚了，結婚前自己交的首付、簽的合同，房產證上只寫了一個人的名字，房子的產權就是這個人的；婚后還貸部分屬于夫妻共同財產，沒寫名字的一方可以要求對婚后共同還貸部分和婚后房屋升值的部分進行分割，但是房子就沒你什么事了。

   另外，婚后男方用自己的婚前個人財產買房，產權證只寫了男方一人的名字，婚后也是男方一人還貸，房子是夫妻共同財產嗎？這個時候問題的關鍵是男方能不能提供證據(jù)證明交的首付和婚后還貸部分就是自己的婚前個人財產，要是證明不了的話，就算只寫了一個人的名字，也可能被認定為夫妻共同財產。

   結婚過日子，希求的是歸屬感，房子是家的歸宿。情侶結婚買房，亦是出于婚后生活安定的考慮，無可厚非。戀愛發(fā)乎于情，婚姻卻是建立在責任的基石之上，夫妻生活繁瑣而又牽涉甚廣，涉及財產方面，建議可以做好婚前財產公證，既能維護自己的合法權益，也可以避免日后不需要的紛爭。

注：所有案例均出自顏宇丹《婚房保衛(wèi)戰(zhàn)》，如需轉載，請注明出處。

咨詢律師  顏宇丹律師

   廣東誠公律師事務所合伙人律師，丹柱法律團隊負責人。中國政法大學在職法學博士、深圳市律師協(xié)會宣傳委員會副主任、房地產法律專業(yè)委員會委員、實習律師面試考官、深圳市總工會專家講師團講師、2017年深圳“七五”普法講師團講師、全經(jīng)聯(lián)深圳分盟首席法律顧問、深圳電視臺常駐嘉賓律師、深圳廣播電臺特邀嘉賓、中國法制出版社特約作者、《深圳律師》雜志特邀撰稿人、觀點地產新媒體專欄作者。著《婚房保衛(wèi)戰(zhàn)》等書。

寫你的名不一定是你的房

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