小房企生存空間再縮減一季度排名前五房企占一半市場

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-5-6 09:33:29

   據(jù)Wind數(shù)據(jù)，133家A股上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一季報實現(xiàn)營收和凈利潤分別為2838.65億元和327.02億元，同比分別增長16.92%和29.33%。

小房企生存空間再縮減一季度排名前五房企占一半市場

   據(jù)Wind數(shù)據(jù)，133家A股上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一季報實現(xiàn)營收和凈利潤分別為2838.65億元和327.02億元，同比分別增長16.92%和29.33%。其中，84家企業(yè)實現(xiàn)業(yè)績同比增長，龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴大，綠地控股、萬科A和保利地產(chǎn)一季度營業(yè)收入均超200億元。不過，整體負債率較2017年末增加0.3個百分點達到79.04%，房企杠桿率已經(jīng)處于歷史高位。

行業(yè)集中度繼續(xù)提升

   一季度，綠地控股、萬科A和保利地產(chǎn)營業(yè)收入均超過200億元。其中，綠地控股2018年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入747.52億元，同比增加27.21%；萬科A、保利地產(chǎn)緊隨其后，分別以308.26億元和201.25億元分列第二、三位。

中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)梳理Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，龍頭房企與身后房企的營業(yè)收入差距正逐漸拉大。2018年一季度營收前5、前10和前20房企營收總額分別占上述133家房企營收總額的50.85%、61.86%和74.74%；2017年一季度營收前5、前10和前20房企營收總額分別占上述133家房企營收總額的45.31%、56.37%和70.24%。

2018年一季度，營收前10企業(yè)表現(xiàn)較2017年普遍提升，其中萬科A營收增速最快為65.83%。

萬科A一季報顯示，一季度實現(xiàn)營業(yè)收入308.26億元，同比增長65.83%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積165.1萬平方米，同比增長15.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入278.0億元，同比增長73.5%。

據(jù)中國證券報報道，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，龍頭房企2018年一季度銷售火爆有多個原因，部分完成2017年任務(wù)的企業(yè)將部分銷售結(jié)轉(zhuǎn)至2018年；一線城市樓市相對平穩(wěn)，但支撐市場的三、四線城市成交處于高位。此外，部分二線城市出臺多項吸引人才落戶政策，房地產(chǎn)市場有所回升。

凈利潤率持續(xù)改善

   Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤為327.02億元，同比增長29.33%。其中，有84家房企業(yè)績較2017年同期增加。

   同時，銷售毛利潤率和凈利潤率持續(xù)改善，分別為31.13%和11.52%。2017年房地產(chǎn)企業(yè)平均銷售毛利潤率和凈利潤率分別為29.70%和10.50%。

   據(jù)中國證券報報道，市場人士指出，銷售凈利潤率持續(xù)改善，主因是2015年-2016年房地產(chǎn)一輪牛市后，多地房價上漲明顯。相對于2017年至今的房價，房企前期土地成本相對較低，尤其是2015年前所拿土地價格，相對售價來看成本優(yōu)勢更為明顯。

   數(shù)據(jù)顯示，海德股份、九鼎投資、陽光股份等公司毛利潤率居于前列。除去多主業(yè)經(jīng)營和部分一季度存在大額非經(jīng)常性損益后的公司后，深振業(yè)A凈利潤率位于前列。深振業(yè)A表示，業(yè)績大幅增長主要系2018年1-3月公司合作開發(fā)項目投資收益增加所致。

此外，值得注意的是，萬科A一季度凈利并未隨營收出現(xiàn)同步增長。

數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，萬科A營收和凈利潤分別為308.26億元和8.95億元，同比分別增長65.83%和28.78%。但凈利潤率較2017年一季度減少0.84個百分點至2.90%，日均凈利較2017年減少87.06%。

萬科A一季報顯示，由于一季度份聯(lián)營、合營公司的項目結(jié)算較少，且其中個別項目根據(jù)當前市場情況計提了減值，體現(xiàn)為投資虧損；同時，由于融資規(guī)模上升，一季度利息支出及財務(wù)費用同比有較大幅度增加，報告期內(nèi)本集團權(quán)益凈利潤增幅低于營業(yè)收入增幅。

萬科表示，一季度實現(xiàn)銷售面積1048.2萬平方米，同比增長6.1%；合同銷售金額1542.6億元，同比增長2.7%。截至一季度末，萬科尚有3563.6萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額增至4944.9億元，較2017年底分別增長20.3%和19.3%。

存貨攀升超兩成至4.67萬億元

   中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)梳理Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截止一季度，133家上市房企存貨總計接近4.67萬億元，同比增長24.94%，較2017年年底增長5.24%。

   其中，萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福等11家房企存貨超過1000億元，這11家房企存貨總量接近2.82萬億元，占比達到60.43% 。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《證券日報》采訪時表示，近年來房企擴張意愿強烈，大房企拿地儲備較高，并購項目量大。

   此外，嚴躍進認為，房企集中度進一步提升，大型房企掌握資源更多，土地談判能力更強。更重要的是，2018年多城調(diào)控加碼，市場降溫效應(yīng)會帶來存貨難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的問題，預(yù)計房企沉淀資金規(guī)模將進一步加大。

超四分之一房企資產(chǎn)負債率超80%

   Wind數(shù)據(jù)顯示，上述133家房企一季度資產(chǎn)負債率不斷上行，已經(jīng)達到了2005年以來的最高點。截至一季度末，房企上市公司整體負債達到6.75萬億元，負債率升至79.04%，較2017年末增加0.3個百分點。

   其中，有63家企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%，企業(yè)占比近半；有34家資產(chǎn)負債率超過80%，企業(yè)占比超過25%。

   據(jù)證券日報報道，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍表示，2015年以來，鑒于公司債成本較低，房企大規(guī)模發(fā)行公司債，這些債務(wù)還未進入集中還款期。另外，近兩年，有些房企采用ABS和永續(xù)債融資，這些債務(wù)并未計入負債中。鑒于以上原因，在2018年房地產(chǎn)市場下行周期中，要警惕償債壓力。

在2017年年末多個監(jiān)管部門共同推進去通道、去杠桿的背景下，2018年，面對資金鏈壓力，房企紛紛拓寬融資渠道，多家房企尋求海外融資渠道。

東方證券指出，2018年一季度A股上市房企銷售回款總額為5222.2億元，同比增長14.5%，增速同比下滑13.0個百分點，回款放緩的趨勢依然在延續(xù)。銷售回款是房企資金流周轉(zhuǎn)的重要渠道，回款放緩將給公司現(xiàn)金流帶來較大壓力，未來房企的土地擴張將受到限制。

截至4月20日，2018年房企海外發(fā)債的規(guī)模仍然呈現(xiàn)放量趨勢。天風證券研報顯示，按存量規(guī)模計算，截至4年20日，房地產(chǎn)行業(yè)在境外發(fā)債的存續(xù)規(guī)模約7934億元，處于所有行業(yè)中的第二名，其中2018年共發(fā)行1626.66億元。

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