7個(gè)月僅完成年目標(biāo)42% 重歸主流房企道阻且長(zhǎng)

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-8-12 09:49:12

今年年初，渴望重歸主流地產(chǎn)商行列的花樣年，提出2018年300億元、2020年1000億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)。

然而，8月3日花樣年公布的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)已累積的銷售額約為128.43億元，相比300億元的全年銷售目標(biāo)，完成度僅為42.81%。

在房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，偏重輕資產(chǎn)的策略使得花樣年在規(guī)模上大幅落后于同期上市的同行。2016年，意識(shí)到問(wèn)題的花樣年開始重拾地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)輕重并舉。然而，在行業(yè)集中度日益加劇的環(huán)境下，花樣年能否順利完成結(jié)構(gòu)調(diào)整、兌現(xiàn)“輕重并舉”模式價(jià)值的能力依然有待市場(chǎng)的驗(yàn)證。

前7月僅完成全年目標(biāo)的42%

“今年我們的目標(biāo)是300億，2020年達(dá)到1000億，確保我們成為行業(yè)內(nèi)的主流地產(chǎn)商?！苯衲?月20日，花樣年控股集團(tuán)有限公司在2017年業(yè)績(jī)會(huì)上確定了自己的規(guī)模目標(biāo)，希望在行業(yè)內(nèi)得到更多的話語(yǔ)權(quán)。

不過(guò)，在實(shí)現(xiàn)規(guī)模的道路上，花樣年走得并不輕松。8月3日，花樣年控股集團(tuán)有限公司披露了截至2018年7月31日止的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。公告顯示，今年1-7月份，花樣年實(shí)現(xiàn)已累積的銷售額約為128.43億元。盡管同比增長(zhǎng)了123.16%，但以2018年銷售目標(biāo)300億元來(lái)算，花樣年前7月的目標(biāo)完成度僅為42.81%。

針對(duì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳的問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》記者聯(lián)系到了花樣年集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，花樣年上半年的表現(xiàn)符合公司預(yù)期：“今年的貨量分布，上、下半年就是四六開。上半年會(huì)少一些，下半年大概有440 多億的貨量?！钡撠?fù)責(zé)人不愿作出更詳盡的解釋，只透露花樣年將于8月23日在香港舉行半年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)，屆時(shí)集團(tuán)會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)及土儲(chǔ)、貨值等方面的問(wèn)題給出官方回應(yīng)。

“我們發(fā)現(xiàn)自身輕重比例有些失衡?！被幽昕毓杉瘓F(tuán)董事局主席潘軍近日在南京舉辦的一場(chǎng)發(fā)布會(huì)上坦言——而這也是花樣年近年掉出主流地產(chǎn)商行列的關(guān)鍵因素。

2012年，花樣年開啟了為期五年(2012-2016年)的第一次業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。時(shí)至今日，花樣年的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)管理、酒店、文旅、金融、養(yǎng)老和教育等。因物業(yè)管理平臺(tái)彩生活的上市，花樣年聲名鵲起。按照潘軍的說(shuō)法，發(fā)展至今“彩生活已成為行業(yè)老大，在規(guī)模上甚至是全球老大”。根據(jù)花樣年的財(cái)報(bào)，2017年彩生活的營(yíng)業(yè)收入為16.29億元人民幣，是除了房地產(chǎn)開發(fā)外諸多業(yè)務(wù)中最大的收入來(lái)源，占輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)共25.56億元中的64.4%。

不過(guò)，在將大多數(shù)精力和資源放在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)布局和運(yùn)營(yíng)上的同時(shí)，花樣年卻刻意剝離房地產(chǎn)屬性，并對(duì)公司的規(guī)模表現(xiàn)得很淡然，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的目標(biāo)是保持量的穩(wěn)定。2013年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘軍強(qiáng)調(diào)不要把花樣年再稱為房地產(chǎn)開發(fā)商，希望稱花樣年為最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。彼時(shí)，潘軍甚至對(duì)媒體宣布，“誰(shuí)再叫我開發(fā)商，我跟誰(shuí)急?！边@種戰(zhàn)略使得花樣年近年拿地偏少，規(guī)模增速偏低。僅在2016年，花樣年的土地發(fā)展投資收入由2015年的0.672億元驟降至2016年的0.057億元，錯(cuò)失土地增值的紅利期。

輕重失衡的戰(zhàn)略，直接導(dǎo)致花樣年的市場(chǎng)地位一路走低?！昂屯谏鲜械钠髽I(yè)相比，我們確實(shí)落后了。”正如潘軍所言，在克而瑞研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2017年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜（權(quán)益金額）上，花樣年排名第104位。而在上市之初，花樣年的排名是前50位。今年上半年，花樣年位居第87位，但僅完成年度目標(biāo)的37.7%。不僅如此，規(guī)模上的落后也導(dǎo)致其在土地市場(chǎng)、融資渠道等多方面都面臨巨大的壓力。2017年8月，潘軍坦言，“公開市場(chǎng)都是大型房企的游戲場(chǎng)，不斷上漲的地價(jià)讓花樣年壓力不小?！?br />
目前，就連花樣年引以為豪的彩生活甚至也不能幸免。公開資料顯示，彩生活的市值和市盈率優(yōu)勢(shì)也已然減弱。來(lái)自同花順的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，彩生活的動(dòng)態(tài)市盈率為23.69（綠城服務(wù)為41.648、中海物業(yè)為27.430），市值約90.86億元（綠城服務(wù)193.06億元、中海物業(yè)84.14億元）。

重拾地產(chǎn)業(yè)務(wù)

事實(shí)上，早在2016年，意識(shí)到了輕重失衡問(wèn)題的花樣年，在反思之后開始調(diào)整戰(zhàn)略，選擇二次轉(zhuǎn)型，重新布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。潘軍認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然具有高速的成長(zhǎng)性，不會(huì)去地產(chǎn)化。今年6月，其再次強(qiáng)調(diào)要重拾房地產(chǎn)，希望輕重比例達(dá)到5：5。

在重資產(chǎn)方面，花樣年的結(jié)構(gòu)有了側(cè)重，90%是住宅，10%是商業(yè)。潘軍稱，未來(lái)花樣年要“輕重并舉”，即社區(qū)服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)發(fā)力，房地產(chǎn)開發(fā)要拉上來(lái)，住宅的現(xiàn)金流要做上去。

但實(shí)現(xiàn)起來(lái)還存在難度。以土地儲(chǔ)備為例，2017年報(bào)顯示，花樣年集團(tuán)規(guī)劃土地儲(chǔ)備建筑面積約15609140平方米，其中已簽署框架協(xié)定的物業(yè)規(guī)劃建筑面積為6626826 平米。但在布局區(qū)域上，一線城市占比25.9%，二線城市占比65.8%。今年以來(lái)，花樣年盡管已經(jīng)拿下7幅地塊，但也都位于成都、武漢、合肥、杭州、石家莊這類二三線城市。

此外，花樣年的商業(yè)仍然是以輕資產(chǎn)為主，買商業(yè)物業(yè)來(lái)自持“太重了”。而潘軍所言的商業(yè)，主要是社區(qū)商業(yè)。不少業(yè)內(nèi)人士直言，社區(qū)商業(yè)體量雖相對(duì)較小但運(yùn)營(yíng)非易，要想真正從社區(qū)商業(yè)長(zhǎng)期獲利，依然要經(jīng)受挑戰(zhàn)。

輕資產(chǎn)模式仍缺乏成熟環(huán)境

值得一提的是，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因輕重失衡導(dǎo)致錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)的例子并非只有花樣年一家。例如，堅(jiān)持由開發(fā)轉(zhuǎn)向自持的SOHO中國(guó)就遭遇轉(zhuǎn)型陣痛。SOHO中國(guó)2017年的成績(jī)單顯示，凈利潤(rùn)增幅達(dá)420%，但租金收入仍未達(dá)到當(dāng)初設(shè)定的40億元的目標(biāo)。作為國(guó)內(nèi)創(chuàng)立較早的知名房企，如今的SOHO中國(guó)早已無(wú)法與龍頭房企碧桂園、恒大等相比，幾乎與銷售排行榜絕緣。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，盡管眾多房企紛紛走向輕資產(chǎn)，在國(guó)內(nèi)整體環(huán)境下，房企還沒(méi)有找到能取代地產(chǎn)開發(fā)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，輕資產(chǎn)對(duì)公司整體利潤(rùn)的貢獻(xiàn)并未顯現(xiàn)。

“房地產(chǎn)企業(yè)的輕重資產(chǎn)都缺一不可。但需要注意：重資產(chǎn)是核心，輕資產(chǎn)是降低風(fēng)險(xiǎn)盤活重資產(chǎn)的多元化運(yùn)營(yíng)方式。”戴德梁行大中華區(qū)資產(chǎn)管理主管張大維強(qiáng)調(diào)，“如果企業(yè)都做輕資產(chǎn)，那么何來(lái)被管理的重資產(chǎn)？資本的通道如果沒(méi)有打通，難以讓投資者、開發(fā)商對(duì)公司的能力信服，也不會(huì)得到投資者的信任和青睞?！?br />
“至少在我看來(lái)現(xiàn)在還沒(méi)有到比較好的時(shí)機(jī)?！眱|翰智庫(kù)上市房企研究中心主任張化東直言，青睞輕資產(chǎn)的房企其實(shí)近年來(lái)沒(méi)有享受到房?jī)r(jià)上漲的紅利。至于輕重資產(chǎn)的比例，張化東認(rèn)為2：8或是3：7比較好，否則容易失去對(duì)市場(chǎng)的控制權(quán)。

另一方面，在行業(yè)集中度不斷上升、拿地成本逐漸上升的背景之下，中小型房企企圖通過(guò)規(guī)模來(lái)突圍變得更加困難。張大維直言。

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