新房完成千萬美元融資低頻、高單價(jià)的房產(chǎn)電商化可行嗎？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-9-29 02:09:16

記者馮櫻子北京報(bào)道

房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引起廣泛關(guān)注。近日，有消息爆出，在房價(jià)調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九”遇冷，多地新盤打折促銷。

然而樓市的下行周期似乎給房產(chǎn)電商的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。9月初，新房電商平臺(tái)“居理新房”宣布完成數(shù)千萬美金B(yǎng)+輪融資。本輪融資由富達(dá)國際旗下斯道資本領(lǐng)投，源碼、祥峰等老股東跟投，58集團(tuán)給予戰(zhàn)略投資。

在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)，居理新房創(chuàng)始人兼CEO王鵬表示：前幾年房產(chǎn)市場(chǎng)情況非常好，創(chuàng)新渠道對(duì)于開發(fā)商的價(jià)值并不凸顯。但目前新房價(jià)格趨于平穩(wěn)，使得開發(fā)商越來越追求房屋的高周轉(zhuǎn)。畢竟開發(fā)商融資成本很高，加上運(yùn)營等成本，房子晚賣一兩個(gè)月，可能會(huì)有1%的成本差異。因此開放商更愿意把房源拿給電商平臺(tái)，以求更快得銷售，收回資金。

實(shí)際上，房產(chǎn)電商賽道一直不缺玩家。除了曾受資本熱捧的吉屋、房多多、好屋中國等創(chuàng)業(yè)公司，還有鏈家、我愛我家等傳統(tǒng)中介，此外阿里、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也在該領(lǐng)域先后布局。然而，被認(rèn)為“水深難趟”的房產(chǎn)中介行業(yè)始終沒有被電商顛覆。

如今伴隨居理新房的加速發(fā)展，外界不禁思考低頻、高單價(jià)的房產(chǎn)電商化條件是不是真的成熟了。

市場(chǎng)下行周期給房產(chǎn)電商提供機(jī)會(huì)

9月初，居理新房宣布完成B+輪融資。在資本陷入寒冬的背景下，這家新房電商平臺(tái)的融資步伐似乎絲毫未受影響。王鵬對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此次融資大概用時(shí)2個(gè)月就基本確定了，整個(gè)過程非?？?。“從3月份開始準(zhǔn)備，到5月份投資機(jī)構(gòu)就已確定。8月全部手續(xù)都已完成后才選時(shí)間進(jìn)行披露?！痹谕貔i看來，所謂的資本寒冬，也許會(huì)讓一些企業(yè)陷入困境，但同時(shí)也會(huì)給另一些企業(yè)帶來機(jī)會(huì)。

而這次融資中，值得一提的是58集團(tuán)的加入。王鵬介紹，58集團(tuán)投資居理新房決策非常快速，這取決于對(duì)居理新房自營模式效率及規(guī)模的認(rèn)可，由此也進(jìn)一步完善了58集團(tuán)在房產(chǎn)領(lǐng)域由線上到線下的布局?！案?8接觸后雙方一拍即合，僅僅幾天后就敲定了融資。”

居理新房正式成立于2015年，是國內(nèi)較早專注于新房交易的互聯(lián)網(wǎng)公司。王鵬介紹，公司采取類似于二手車電商的直賣形式，讓客戶能夠通過電商的形式在線買房子。

實(shí)際上，居理新房所在的房產(chǎn)電商賽道，在外界眼中曾充滿爭(zhēng)議。近些年，電商憑借低成本、高效率等特點(diǎn)不斷顛覆這傳統(tǒng)行業(yè)。從服飾、書籍到電器、3C，電商都發(fā)揮了巨大的威力。然后有一塊戰(zhàn)場(chǎng)卻成了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的落網(wǎng)之魚，它就是房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是新房市場(chǎng)。王鵬曾提到，房產(chǎn)電商化的難處在于：一方面，房產(chǎn)交易的基礎(chǔ)及決策信息復(fù)雜且分散，很難標(biāo)準(zhǔn)化；另一方面，用戶的決策低效，需要梳理大量的信息自己加工消化，且一旦決策失誤推翻的成本又很高。這兩個(gè)因素疊加在一起，導(dǎo)致平臺(tái)很難在用戶剛好有消費(fèi)需求的時(shí)候，把最合適的產(chǎn)品、信息送到他們手里。也正因如此，該領(lǐng)域中始終未出現(xiàn)具有巨大影響力的房產(chǎn)電商企業(yè)。那么房產(chǎn)這種低頻率、重決策、非標(biāo)的商品真的可以電商化嗎？

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，電商發(fā)展的趨勢(shì)很明顯，就是從高頻交易商品切入逐漸向低頻商品發(fā)展；從輕決策商品向重決策商品發(fā)展?！皬拇筅厔?shì)來看，低頻重決策商品一定會(huì)電商化，未來所有商品交易都會(huì)在線上進(jìn)行。”有投資人對(duì)記者表示。

而在王鵬看來，限制房地產(chǎn)電商化發(fā)展的技術(shù)條件及市場(chǎng)條件都逐漸成熟了。首先，對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境，王鵬對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，前幾年房產(chǎn)市場(chǎng)情況非常好，創(chuàng)新渠道對(duì)于開發(fā)商的價(jià)值并不凸顯。但近兩年，因?yàn)楦鞣N政策正在抑制房價(jià)上漲，使得開發(fā)商越來越追求房屋的高周轉(zhuǎn)。而開發(fā)商傳統(tǒng)的推廣渠道：報(bào)紙廣告、路牌廣告、短信等效率和轉(zhuǎn)化率都不是很高，因此開發(fā)商需要電商這種更高效的渠道去推廣和銷售房產(chǎn)。房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)平均成交在60天左右，而居理新房從帶看到認(rèn)購全國平均周期為8天，王鵬介紹。

“過去新房整體不愁賣，開發(fā)商甚至希望賣得慢一些，因?yàn)榉績r(jià)在漲，所以賣得越慢，利潤越高。但是近兩年，房產(chǎn)市場(chǎng)的情況發(fā)生的變化，新房價(jià)格趨于平穩(wěn)，開發(fā)商庫存積壓越厲害，就可能掙的越少。開發(fā)商融資的成本很高，加上樓盤一系列的運(yùn)營成本，房子晚賣一兩個(gè)月，可能會(huì)有額外的成本差異。因此開發(fā)商更愿意把房源拿給電商平臺(tái)，以求更快去化，然后收回資金?！蓖貔i分析道。

同時(shí)，在技術(shù)方面，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的成熟是房產(chǎn)電商的必備條件。房地產(chǎn)做的是線下場(chǎng)景，如果沒有移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，企業(yè)無法做線下場(chǎng)景的管理。另外，房產(chǎn)信息非常復(fù)雜，企業(yè)需要為客戶做出非常負(fù)責(zé)任的決策，這就需要依托大數(shù)據(jù)分析和人工智能處理，否則把信息堆積在客戶面前，客戶也不知道如何抉擇。

“電商化其實(shí)就是用技術(shù)提供一種更高效、更好體驗(yàn)的解決方案。用技術(shù)方案解決傳統(tǒng)需要人來解決的一部分問題，這是必然會(huì)發(fā)生的，不過技術(shù)是否會(huì)完全替代人，中期來看不會(huì)，更長期來看還要取決于技術(shù)的發(fā)展情況，以慢慢達(dá)到更好的效果?！蓖貔i表示，因此B+輪融資后，居理新房將資金主要投資于技術(shù)研發(fā)和團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張。在技術(shù)上，重點(diǎn)加強(qiáng)AI方向，比如更智能地分類，獲取購房信息；針對(duì)用戶在 APP上提出的問題，可利用AI進(jìn)行識(shí)別等。團(tuán)隊(duì)方面，在單個(gè)城市內(nèi)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，希望在國內(nèi)更多城市復(fù)制居理新房的模式。

不可否認(rèn)，當(dāng)今的時(shí)代已經(jīng)是線上的時(shí)代，是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代。貝殼找房副總裁、貝殼新房平臺(tái)事業(yè)部總經(jīng)理潘志勇也曾提出，房地產(chǎn)跟快銷、3C手機(jī)一樣，大部分消費(fèi)者首選的信息獲取渠道也是線上，而且隨著線上內(nèi)容的真實(shí)度、豐富度越來越好，未來線上將是消費(fèi)者獲取房產(chǎn)資訊和內(nèi)容的核心和首選渠道。

相比鏈家等傳統(tǒng)房產(chǎn)中介占據(jù)壟斷優(yōu)勢(shì)的二手房交易大市場(chǎng)，居理新房切入的是新房市場(chǎng)。王鵬介紹，目前國內(nèi)新房市場(chǎng)交易規(guī)模大概是13萬億，約是二手房的2到3倍。對(duì)于新房電商線上引導(dǎo)的客戶占所有購房客戶的比例，王鵬說：“傳統(tǒng)零售業(yè)電商占比約為20%，新房電商在核心城市的滲透率約為5%，其中也大部分來自于居理新房，整體來說還有很大提升空間。”

開發(fā)商賣房都要打廣告，但傳統(tǒng)廣告對(duì)開發(fā)商來說不夠精準(zhǔn)，對(duì)用戶來說信息量少價(jià)值有限。王鵬表示，居理新房將技術(shù)和專業(yè)服務(wù)結(jié)合，把適合的客戶推薦到適合的樓盤，提高雙方的效率，減少不必要的時(shí)間、精力、成本浪費(fèi)。

房產(chǎn)交易是不能投機(jī)取巧的生意

實(shí)際上，房產(chǎn)電商化絕不是近期才出現(xiàn)的新詞。在居理新房正式成立的2015年前后，O2O模式風(fēng)頭正勁，此模式的房產(chǎn)電商也一度受到資本熱捧。當(dāng)年7月，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易平臺(tái)房多多已完成2.23億美金C輪融資，由方源資本領(lǐng)投；5月，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)電商平臺(tái)吉屋宣布完成A輪融資1億人民幣，由賽富基金領(lǐng)投。

在風(fēng)口之下，投資人、團(tuán)隊(duì)、朋友中有人曾建議王鵬做O2O平臺(tái)。畢竟此時(shí)，搭建平臺(tái)讓各家中介去銷售房源才是資本青睞的商業(yè)模式。但在王鵬看來，這在本質(zhì)上沒有提升消費(fèi)者的體驗(yàn)?！耙恍㎡2O模式平臺(tái)整合的中介里，摻雜很多不規(guī)范中介，對(duì)于客戶而言，這些中介本來就是每天給他們打騷擾電話的人，現(xiàn)在只不過是用戶在網(wǎng)上跟這些中介進(jìn)行聯(lián)系，所以本質(zhì)上消費(fèi)者的服務(wù)體驗(yàn)并沒有得到提升，甚至更加糟糕。”因此王鵬選擇了直營模式，讓企業(yè)參與到房屋交易每個(gè)環(huán)節(jié)中，使客戶得到更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障。

“當(dāng)某一模式處于風(fēng)口時(shí)，很多人關(guān)注的就不是該模式中創(chuàng)業(yè)公司是否能創(chuàng)造價(jià)值，而是創(chuàng)業(yè)者做這件事會(huì)不會(huì)有人接盤。”王鵬對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說，這就是為什么有些商業(yè)模式不能產(chǎn)生價(jià)值，甚至帶來大量浪費(fèi)，還有很多人愿意去做。

而居理新房愿意起步的速度慢些，規(guī)模小些，把品質(zhì)做好再提高擴(kuò)張速度。“最初我們咨詢師團(tuán)隊(duì)，核心成員四、五個(gè)，加上他們帶的徒弟，一共十幾個(gè)人。如今，咨詢師團(tuán)隊(duì)每年以三到四倍的速度擴(kuò)張，已經(jīng)接近千人。同時(shí)，我們不斷完善用戶體驗(yàn)，增加更多的配套服務(wù)。例如我們提供免費(fèi)專車接送看房服務(wù)，一般公司僅在特定營銷活動(dòng)期間提供專車看房，而居理新房提供365天免費(fèi)專車接送看房，是最大的看房專車供應(yīng)商?！蓖貔i介紹。

在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)是不能投機(jī)取巧的。每當(dāng)在行業(yè)處于下行周期的時(shí)候，就會(huì)涌現(xiàn)一批房產(chǎn)領(lǐng)域的公司追求把模式“做輕”，因?yàn)樵心Ｊ叫实?、體驗(yàn)不好，在市場(chǎng)下行的時(shí)候會(huì)虧損加劇，“做輕”等于甩掉了包袱。但如果不看房地產(chǎn)市場(chǎng)，其它的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)都在把自己做重。如京東開始在線下開點(diǎn)，阿里開始整合物流公司、投資新零售等。王鵬認(rèn)為，在下行周期，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕模式其實(shí)是一種逃避的狀態(tài)。不論市場(chǎng)如何，其實(shí)客戶還是需要更好得服務(wù)，行業(yè)還是需要更高效運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)發(fā)展沒有捷徑，始終需要把系統(tǒng)搭建好、把人員管理好。

其實(shí)，在新房地產(chǎn)電商賽道不乏巨頭玩家。早在2014年，萬科就曾聯(lián)手阿里，推出淘寶用戶以消費(fèi)金額換取相應(yīng)購房優(yōu)惠額度，來抵扣總房款。2017年，京東也正式對(duì)外宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，上線京東房產(chǎn)頻道，并與碧桂園等眾多國內(nèi)開發(fā)商和戰(zhàn)略伙伴達(dá)成合作。在巨頭夾擊下，創(chuàng)業(yè)公司還有機(jī)會(huì)嗎？

王鵬看來，一方面，由儉入奢易，由奢入儉難?；ヂ?lián)網(wǎng)巨頭習(xí)慣了輕決策的電商模式，而做重決策電商需要重新推翻原有系統(tǒng)，去構(gòu)建一套非常復(fù)雜的新系統(tǒng)。首先，房產(chǎn)客戶端產(chǎn)品設(shè)計(jì)與輕決策商品客戶端產(chǎn)品會(huì)有不同。此外，對(duì)接咨詢師、線下溝通、實(shí)體看房等形成的閉環(huán)，與互聯(lián)網(wǎng)巨頭現(xiàn)有系統(tǒng)完全不一樣。所以互聯(lián)網(wǎng)巨頭在房產(chǎn)行業(yè)不一定更具優(yōu)勢(shì)。

另一方面，大公司主要的優(yōu)勢(shì)是流量。但在房產(chǎn)領(lǐng)域有流量不等于有交易，這之間差很遠(yuǎn)。而且房產(chǎn)交易周期較長，流量很容易流失掉。

目前，房產(chǎn)電商的滲透率還不高。但王鵬相信，未來大部分人買房子會(huì)通過電商的模式?！澳壳盀橹梗覀円呀?jīng)驗(yàn)證了電商模式相比傳統(tǒng)模式，可以更大幅度提升效率和體驗(yàn)，讓客戶不錯(cuò)過最適合自己的優(yōu)質(zhì)房源。有了這個(gè)價(jià)值基礎(chǔ)，被市場(chǎng)接受我相信只是時(shí)間問題。”王鵬表示。

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