新風(fēng)向？中山9月新推6宗地，無論大小全部被要求“現(xiàn)房銷...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-9-15 10:08:33

臨近10月，沉寂一段時(shí)間的中山土地招拍掛市場也悄然放出多宗商住地拍賣。根據(jù)中山土地資源交易網(wǎng)公布的信息，9月份伊始推出的6宗商住地塊，無論大小均被要求“現(xiàn)售”——取消此前可以實(shí)現(xiàn)的“70%以上工程”的預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)樓發(fā)售。

實(shí)際上在5月份翠亨新區(qū)一宗大型商住地塊首次被要求現(xiàn)售，這一位置優(yōu)越加上現(xiàn)售的“苛刻”條件也依舊阻擋不了開發(fā)商拿地的決心，最后被萬科收入囊中。南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一做法雖然曾在南京、深圳、南寧等城市出現(xiàn)過，但并未全面推廣。有知情者稱，去年12月底已經(jīng)收到通知要求全面實(shí)行現(xiàn)售，但由于中山存量地問題較多影響面大，后來僅針對新拍賣地進(jìn)行。這一做法無疑對中山樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該做法對開發(fā)商自持資金要求較高，相當(dāng)于抬高了拍地門檻。以往私人或小公司等“行外人”只要有微量資金也能操盤，但由于現(xiàn)售的資金壓力，未來這類房企進(jìn)入的可能性極小。

今年7宗土地均被要求現(xiàn)售

對于開發(fā)商而言，預(yù)售制度能迅速回籠資金實(shí)現(xiàn)滾動銷售，但可能未來在中山預(yù)售制度“名存實(shí)亡”。目前，中山除了1月份拍出的土地外，其余商住地拍賣要求均點(diǎn)名“現(xiàn)售”。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前包括6月份被萬科收入囊中的翠亨新區(qū)地塊在內(nèi)，7宗商住地均被要求現(xiàn)售，這些地塊均是今年新掛出來的招拍掛地塊，無一例外。

這引起了坊間討論，尤其在5月份中山首宗現(xiàn)售土地W15-18-0006掛出時(shí)就引起了業(yè)內(nèi)討論。有業(yè)內(nèi)人士針對現(xiàn)售的資金流要求作出分析，認(rèn)為現(xiàn)售條件下至少比預(yù)售多15%的資金成本。最后，這宗被寄予厚望的117畝商住地塊被萬科以13786.85元/平方米的樓面地價(jià)拿下，破了中山的商住地拍賣單價(jià)紀(jì)錄。

這是中山掛牌出讓土地首次要求“現(xiàn)房銷售”，也意味著中山商品房銷售模式或?qū)⒂深A(yù)售改為現(xiàn)售。所謂“商品房現(xiàn)售”要求開發(fā)商直接銷售證件齊全的商品房，購房者能夠?qū)崿F(xiàn)“一手交錢一手收貨”。此前，中山絕大多數(shù)商品房都采用的是預(yù)售模式。

無獨(dú)有偶，9月份開始中山悄然推出新的商住用地，目前已經(jīng)推出6宗，而這些用地?zé)o一不要求現(xiàn)售。

對開發(fā)商資金要求高

這一變更并非一朝一夕之功。有知情人士告訴記者，在去年12月底，就曾有開發(fā)商就現(xiàn)售要求去相關(guān)部門咨詢，得到的回復(fù)是未來的商住地要實(shí)行現(xiàn)售制度，原本的要求并非針對招拍掛的商住地，而是全市的商住地項(xiàng)目。“原來要求的是到年底報(bào)建的項(xiàng)目可以采取預(yù)售制度，未報(bào)建的則要現(xiàn)售，但后來考慮到中山的私人土地市場儲地量太大，因此把條件及期限放寬”，他表示，目前即將進(jìn)入開發(fā)程序的地塊可以采用預(yù)售制度賣房，但以萬科地塊為分水嶺的新拍地塊，則全部采取現(xiàn)售模式。

對于開發(fā)商而言，這無疑有著更高的資金需求。有業(yè)內(nèi)人士分析，以往只要建成70%的建筑就能獲取預(yù)售證開始賣房，也就是說現(xiàn)售比起預(yù)售有三成的資金壓在項(xiàng)目中。同時(shí)由于現(xiàn)樓發(fā)售還涉及綜合驗(yàn)收環(huán)節(jié)，也就是說若消防、園林、車位、規(guī)劃等任意一項(xiàng)不過關(guān)，即使建筑物達(dá)到封頂條件都無法交房，部分帶裝修發(fā)售的房子甚至要完成室內(nèi)裝修才能交付。這些時(shí)間均造成了資金的隱形成本。記者留意到，預(yù)售制度下不少簽訂購房合同的購房者至少需要1-2年的時(shí)間等待交房，也就是說現(xiàn)在開發(fā)商不僅壓上了3成資金，還要承擔(dān)這段時(shí)間的銀行利息等。

“只有大開發(fā)商能夠承受這樣的資金壓力，對開發(fā)流程等都有更高的要求”，合富研究院高級分析師謝仲娟表示，現(xiàn)售制度下資金至少每年要增加15%的利息，可能一些小型項(xiàng)目根本無法承受這一財(cái)務(wù)成本。她認(rèn)為這對于中山的樓市是好事，起碼證明政府對于中山商品房開發(fā)要求更高，杜絕了一些小型開發(fā)商“渾水摸魚”的可能。

現(xiàn)售制度或變相保護(hù)購房者

實(shí)際上，房子問題一向都是市民關(guān)心的焦點(diǎn)。據(jù)新浪樂居不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年以來，在國土局及住建局官方網(wǎng)站上被反饋問題的樓盤至少有30個。問題多為開發(fā)商延期交樓且拒絕賠償、樓盤未竣工已停工并且無法與開發(fā)商取得聯(lián)系。如5月21日有市民在住建局官方網(wǎng)站上發(fā)布投訴稱“東鳳鎮(zhèn)凱盛廣場爛尾無進(jìn)展”。該市民于2014年在東鳳鎮(zhèn)購買了五證齊全的樓盤凱盛繽紛m all的產(chǎn)品，截至5月21日仍收樓無期且無法聯(lián)系上開發(fā)商?！斑@件事已經(jīng)投訴很多年了，當(dāng)?shù)貢浺矒Q了幾任，但是一直沒有得到解決”。此外，通大地產(chǎn)的多個項(xiàng)目、三角鎮(zhèn)科爾瑪新城等都面臨同樣的難題。

即使樓盤可以收樓入住，也面臨遲遲無法辦理房產(chǎn)證的可能。如大涌鎮(zhèn)匯泰都城二期、民眾鎮(zhèn)萬騰金域明珠、板芙鎮(zhèn)金澳華庭4、5、6期等，都曾是市民在住建局投訴信箱的“?？汀薄?br />
以往，購房者雖然支付了首付款，銀行貸款等也相繼批出，即使在開發(fā)商收齊款項(xiàng)的情況下，購房者依舊面臨開發(fā)商跑路、房子質(zhì)量問題、房產(chǎn)證無法辦理等一系列問題。有樓盤甚至8年多沒有辦理房產(chǎn)證，直到曝光多次才解決問題。而現(xiàn)售制度則解決了這些難題，變相保護(hù)了購房者。

不過，也有開發(fā)商表示，由于開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)增加，加上資金成本增加，不排除未來會在售價(jià)上做文章。為此購房者的資金要求也可能有所提高。

現(xiàn)售城市屈指可數(shù)

有城市競現(xiàn)房銷售比例

雖然中山并非全國首個嘗試實(shí)行現(xiàn)售制度的城市，但也是走在不少城市的前列。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上國內(nèi)實(shí)施這一做法的城市屈指可數(shù)，僅有深圳、南寧、南京等城市采取這一做法，目前并沒有全面鋪開。

例如，深圳在2016年曾推出龍華新區(qū)一宗商住用地，被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)樓發(fā)售試點(diǎn)項(xiàng)目，也就是說，競得此地塊的開發(fā)商未來所建物業(yè)不能進(jìn)行預(yù)售，需在項(xiàng)目竣工且證件手續(xù)齊全后才能進(jìn)行銷售。但后來試點(diǎn)不了了之，現(xiàn)行的土地拍賣改變?yōu)?年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售等系列條件。

而南寧原本一度試水現(xiàn)售，現(xiàn)在則改變策略變成“競現(xiàn)房比例”。今年7月南寧推出GC2018- 039地塊設(shè)定最高地面單價(jià)為750萬元/畝，當(dāng)拍賣價(jià)格等于750萬元/畝時(shí)，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上向上競現(xiàn)房銷售比例，按投報(bào)現(xiàn)房銷售比例最大者得的原則確定競得人，基礎(chǔ)投報(bào)比例不低于10%，每次投報(bào)比例為5%，當(dāng)投報(bào)現(xiàn)房銷售比例達(dá)到100%時(shí)，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上向上競產(chǎn)權(quán)移交住房配建面積，按投報(bào)配建面積比例最大者得的原則確定競得人。

不過，也有城市受土地出讓金壓力的影響而取消現(xiàn)售。南京現(xiàn)房銷售政策始于2016年8月。當(dāng)時(shí)，為給土拍市場降溫，南京市規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有兩家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價(jià)，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個加價(jià)幅度作為成交價(jià)。當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。不過近期新掛出的地塊條件顯示，取消了“競價(jià)達(dá)最高限價(jià)的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進(jìn)度門檻，以及競價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。

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