上海宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)探路鄉(xiāng)村郊區(qū)推動“三塊地”改革

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-10-9 10:29:05

上海奉賢探索農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的土地改革制度正穩(wěn)步實施，通過宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，打造田園綜合體、引入主題民宿、文創(chuàng)等多元化業(yè)態(tài)，也正在成為上海探索鄉(xiāng)村振興的新路。

作為一線城市的上海，如何落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略？郊區(qū)的農(nóng)村土地改革成為重要突破口。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獲悉，目前，上海市正在奉賢區(qū)試點探索農(nóng)村土地股份制改革，以創(chuàng)新和激活土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制為手段，實現(xiàn)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)入股，通過村級平臺統(tǒng)一外租或自營等模式，來推動農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。

與此同時，作為“三塊地”改革中的宅基地流轉(zhuǎn)改革，也在當(dāng)前上海的郊區(qū)緊鑼密鼓地推進(jìn)中。同樣在郊區(qū)奉賢，探索農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的土地改革制度正穩(wěn)步實施，通過宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，打造田園綜合體、引入主題民宿、文創(chuàng)等多元化業(yè)態(tài)，也正在成為上海探索鄉(xiāng)村振興的新路。

在此基礎(chǔ)上，上海郊區(qū)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后實現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的制度保障也或出臺。9月28日，上海市旅游局和市農(nóng)委發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的指導(dǎo)意見》更是提出，把上海農(nóng)村建設(shè)成為宜居、宜業(yè)和宜游的美麗鄉(xiāng)村。

受訪專家在接受采訪時表示，上海并非是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革探索的發(fā)軔之地。但城市化建設(shè)水平日益提高的上海，如何貫徹落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，縮小城郊之間的發(fā)展“鴻溝”問題？土地資源的集約化利用和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，無疑將會在其中扮演重要的基礎(chǔ)與支撐作用。

盤活大城市的農(nóng)地

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從奉賢區(qū)農(nóng)委了解到，目前上海正在奉賢區(qū)的5個村進(jìn)行試點探索農(nóng)村土地股份合作制改革。

“今年剛剛開始探索。”奉賢區(qū)農(nóng)委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，土地股份合作制改革一方面是當(dāng)前中央對農(nóng)村土地“三權(quán)分置”工作要求的一個具體實現(xiàn)形式；另一方面，也是對其落地實施的進(jìn)一步深化。

在具體的推進(jìn)方式上，該負(fù)責(zé)人透露，目前奉賢主要是通過利用原村級的專業(yè)合作社作為基礎(chǔ)，通過一些資產(chǎn)評估、股份設(shè)置和農(nóng)民入股等一系列的程序，將土地股份合作制改革的制度框架搭建起來。

而在具體實施過程中，該制度將根據(jù)實際情況和股權(quán)設(shè)置的不同，采取多樣模式有序推進(jìn)。其中主要包括村級入股外租和自營兩種模式：

第一種是農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)入股，由村經(jīng)濟合作社牽頭并以村為單位組建村級土地股份合作社，或統(tǒng)一對外租賃或發(fā)包，收益則按照農(nóng)戶土地入股的份額進(jìn)行分配；第二種則是由村級土地股份合作社將土地承包經(jīng)營權(quán)作價折股后參與村級農(nóng)民專業(yè)合作社經(jīng)營，實現(xiàn)保底分紅與二次分配。

上海市奉賢區(qū)北新村農(nóng)副主任陸超告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，在奉賢區(qū)北新村，目前99%的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)都已經(jīng)流轉(zhuǎn)到了村級平臺，而村里將按照每畝一年1200元的標(biāo)準(zhǔn)給農(nóng)民進(jìn)行保底分紅。

事實上，通過政策的探索試點，上海郊區(qū)的農(nóng)業(yè)增效與農(nóng)民增收成果也開始凸顯。據(jù)2017年奉賢區(qū)政府工作報告顯示，農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)率在全區(qū)已經(jīng)達(dá)到了79%，“百村公司”分紅更是達(dá)到了8000萬元，同比實現(xiàn)了14.3%的增長。

安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系主任於忠祥在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，事實上目前上海郊區(qū)正在探索的土地股份合作制在很多地方已經(jīng)十分成熟，也符合中央此前就已經(jīng)明確提出的“資金變股金、資源變資產(chǎn)、農(nóng)民變股民”的政策要求。

“上海這一政策未來的發(fā)展前景與影響會很大。”於忠祥告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，上海的城市化快速發(fā)展導(dǎo)致土地資源十分緊張，在郊區(qū)探索并推進(jìn)規(guī)?；图s化經(jīng)營，既符合政策要求，也是城市化進(jìn)程的大勢所趨。

除此之外，奉賢區(qū)農(nóng)委相關(guān)負(fù)責(zé)人還向記者透露，目前正在奉賢試點探索的農(nóng)村土地股份合作制改革工作主要聚焦在村級自營或村級外租兩種方式上，在此基礎(chǔ)上，2019年還可能將進(jìn)一步拓展，從村級層面拓展至鎮(zhèn)級層面，將農(nóng)村承包地統(tǒng)一至鎮(zhèn)級平臺，再進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃與布局。

“一方面來推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提升產(chǎn)業(yè)能級；另一方面在土地流轉(zhuǎn)保底收益的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步增加農(nóng)民收入?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是重點

對于上海而言，鄉(xiāng)村振興的重點自然是離不開郊區(qū)的發(fā)展。這其中，郊區(qū)奉賢更是被上海寄予厚望。今年4月下旬，上海市市委書記李強在奉賢調(diào)研時，就曾明確提出奉賢是上海實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場。

但如何實現(xiàn)農(nóng)村發(fā)展與農(nóng)民增收？21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，當(dāng)前上海郊區(qū)在探索推進(jìn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營的同時，也正在嘗試突破農(nóng)村“三塊地改革”中的宅基地流轉(zhuǎn)問題，為民宿、文創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入鋪平道路。

9月28日，上海市旅游局和農(nóng)委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的指導(dǎo)意見》中明確要求，要圍繞實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，充分發(fā)揮鄉(xiāng)村民宿在推動城鄉(xiāng)和產(chǎn)業(yè)融合互動，促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)新轉(zhuǎn)型等方面的積極作用。

記者了解到，目前上海為推動郊區(qū)民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)在全市設(shè)置了20多個試點，其中郊區(qū)奉賢已經(jīng)建成了3個，且都是在突破農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一核心問題的基礎(chǔ)上得以實現(xiàn)的。

陸超告訴記者，北新村目前雖尚未真正開始推行宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，但是目前也已經(jīng)進(jìn)入到籌備階段。據(jù)其介紹，目前奉賢推行的宅基地改革的要求是“農(nóng)民離地不失地、離房不失房”，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之前，都會與村里簽訂合同，并按照規(guī)定領(lǐng)取一定的租金分紅。

“合同簽訂一般是15年，且有一定的補償標(biāo)準(zhǔn)參照?！标懗嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，按照此模式后宅基地仍然還是農(nóng)民的，農(nóng)民領(lǐng)取的補償相當(dāng)于是老房子的租金。

奉賢區(qū)農(nóng)委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在上海郊區(qū)通過盤活宅基地的流轉(zhuǎn)與使用，不光能推動民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還將有益于推動農(nóng)村集體經(jīng)濟的發(fā)展，目前奉賢正在南橋鎮(zhèn)、西渡街道和金匯鎮(zhèn)等試點農(nóng)村宅基地改革，以推動發(fā)展壯大“農(nóng)家院子”里的總部經(jīng)濟。

於忠祥表示，雖然宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)并不鮮見，但未來上海郊區(qū)推動宅基地改革的效果則相對更加明顯，目前上海城市化建設(shè)的最大阻礙便是建設(shè)用地的指標(biāo)緊缺問題，如果能夠通過盤活當(dāng)?shù)氐闹笜?biāo)，提高當(dāng)?shù)氐耐恋丶s利用，無疑將對上海提高整體的城市化水平和城市化進(jìn)程具有重要推動作用。

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