近70城新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲政策調(diào)控或?qū)⒊尚袠I(yè)發(fā)...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-5-19 14:08:21

《財(cái)經(jīng)》新媒體宋金煜/文潘西/編輯

5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)70城中有62城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，其中重慶以1.4%的環(huán)比漲幅首次領(lǐng)漲全國(guó)，廣州、武漢、?？?、昆明4城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均為1%或以上。

新房?jī)r(jià)格總體上漲的同時(shí)，4月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，同比漲幅為3.4%。從指標(biāo)看同比漲幅有所擴(kuò)大，創(chuàng)去年2月以來新高。

在業(yè)內(nèi)人士看來，部分熱點(diǎn)城市由于新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，市場(chǎng)預(yù)期較強(qiáng)，促使新房、二手房?jī)r(jià)格整體上升。隨著各地政策不斷加強(qiáng)，尤其是信貸政策逐漸收縮的情況下，樓市小陽春效應(yīng)會(huì)逐步減弱，未來房?jī)r(jià)有望趨于穩(wěn)定。

一線城市新房熱度向二線城市傳導(dǎo) 京滬深漲幅跌出前30名

“70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅總體有所擴(kuò)大?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶對(duì)今年4月新房?jī)r(jià)格變化作出評(píng)價(jià)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，較上月增加了0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲4.4%，漲幅創(chuàng)下去年10月份以來的新高。

具體來看，重慶新房?jī)r(jià)格以1.4%的環(huán)比漲幅，首次領(lǐng)漲全國(guó)，廣州新房?jī)r(jià)格從上月環(huán)比漲幅首位退居70城第2位。京滬深的新房調(diào)控效果較為顯著，價(jià)格漲幅排在30名之外。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，重慶、廣州兩大熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大，主要是由于當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)供不應(yīng)求，市場(chǎng)預(yù)期較強(qiáng)。同時(shí)，4月起部分重點(diǎn)城市首批集中供地成交，土拍市場(chǎng)熱度較高。

值得注意的是，從70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅來看，除重慶、廣州外，緊隨其后的武漢、海口、昆明新房?jī)r(jià)格漲幅均為1%，位列漲幅前3~5位。從同比漲幅來看，銀川、濟(jì)寧、廣州、徐州、揚(yáng)州排名新房?jī)r(jià)格同比漲幅前5位，其中銀川同比漲幅達(dá)13.7%，后4城同比漲幅在8.5%及以上水平。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從新房房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市來看，有棚改滯后的補(bǔ)漲城市，也有調(diào)控政策力度較小的城市及慣性上漲的城市，其中弱二線城市居多。從趨勢(shì)上看，隨著調(diào)控逐級(jí)收緊，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)被控制，非熱點(diǎn)二三線城市開始上漲。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，整體來看，4月各等級(jí)城市價(jià)格漲幅均有所擴(kuò)大，但可見一線城市熱度逐漸傳導(dǎo)至二三線城市，預(yù)計(jì)后期調(diào)控范圍或可能進(jìn)一步向二三線城市擴(kuò)圍。

二手房市場(chǎng)冷熱不均調(diào)控力度或?qū)⒆笥覂r(jià)格走勢(shì)

新房熱度未減的同時(shí)，二手房市場(chǎng)也“不甘示弱”。4月70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，與上月持平，同比漲幅為3.4%，創(chuàng)去年2月以來新高。

值得注意的是，對(duì)比新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量持平，4月70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲城市數(shù)量為54個(gè)，較上月下降4個(gè)。其中，徐州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅最高，達(dá)到1.4%，一線城市二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)保持高位，除深圳之外，北上廣二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均進(jìn)入了前10名。

在李宇嘉看來，全國(guó)70城二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲的原因，一方面是前期上漲導(dǎo)致的結(jié)果，另一方面調(diào)控政策對(duì)二手房影響較弱，除深圳二手房房?jī)r(jià)明顯得到控制外（環(huán)比首次零增長(zhǎng)），其他城市的二手房指導(dǎo)價(jià)并未推出。

“全國(guó)70個(gè)城市中，有28個(gè)城市同比漲幅是超過5%的，其數(shù)量超過3月份?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)熱點(diǎn)城市二手房房?jī)r(jià)是否穩(wěn)定，還是要看市場(chǎng)調(diào)控，其中價(jià)格秩序能否得到嚴(yán)管將尤為關(guān)鍵。

對(duì)比二手房熱度較高的一二線城市，4月14城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，較3月增加5個(gè)，且多為三四線城市。如呼和浩特、牡丹江、長(zhǎng)春、南寧等，其中錦州的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅最大，環(huán)比下降0.5%。而牡丹江二手房?jī)r(jià)格同比跌幅最大，達(dá)到了8.3%，南充、太原二手房?jī)r(jià)格同比跌幅為4.5%、3.7%，位列跌幅榜第二、三名。

“缺乏產(chǎn)業(yè)和人口的支撐，房?jī)r(jià)下行是必然的?！痹S小樂指出，隨著棚改退潮，缺乏產(chǎn)業(yè)、人口等基本面支撐的非核心三四線城市需求側(cè)明顯萎縮，供給持續(xù)增加的結(jié)果就是市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下降。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，上漲過快的城市，往往會(huì)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策，因此調(diào)控力度大的熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)下半年或趨于平穩(wěn)，而下跌過快的城市本身也沒有太多的理由過快上漲，因此政策總體平穩(wěn)。不過未來，房?jī)r(jià)跌幅較大城市大概率會(huì)對(duì)房地產(chǎn)給予寬松的政策，若庫存壓力大和土地市場(chǎng)低迷，那么會(huì)繼續(xù)推出激勵(lì)性的購房政策。

房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)分化未來或?qū)②呌诜€(wěn)定

值得注意的是，新房、二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲的同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢(shì)并未出現(xiàn)積極信號(hào)。

今年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資40240億元，同比增長(zhǎng)21.6%。但從單月來看，4月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為12664萬元，環(huán)比降6.81%。此外，4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、單月房屋新開工面積環(huán)比均有所下降。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)披露，今年1-4月，全國(guó)商品房銷售面積、金額分別為50305萬平方米、53609億元，分別同比增長(zhǎng)48.1%、68.2%。但從單月來看，4月商品房銷售面積、金額環(huán)比分別下降23%和21%。

克而瑞報(bào)告顯示，4月全國(guó)新房銷售表現(xiàn)出現(xiàn)下行趨勢(shì)的原因在于，當(dāng)前中西部和東北地區(qū)購買力不足、在售項(xiàng)目降價(jià)難換量，而東部地區(qū)4月起陸續(xù)開始執(zhí)行調(diào)控政策。同時(shí)，由于4月房企新開工面積和土地購置面積增速分別出現(xiàn)下行，加上施工面積累計(jì)增速略有收窄，整體投資增速出現(xiàn)環(huán)比下降、同比漲幅收窄的乏力現(xiàn)象。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，4月在地方密集調(diào)控背景下，政策效應(yīng)顯現(xiàn)，小陽春逐漸褪去，銷售增速較3月高位回落。從區(qū)域上看，各區(qū)域銷售增速也放緩。5月，預(yù)計(jì)小陽春效應(yīng)繼續(xù)減弱，銷售指標(biāo)增速將持續(xù)回落。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)行情其實(shí)是弱于預(yù)期的。從實(shí)際過程看，各地政策嚴(yán)管，尤其是信貸政策收縮，客觀上都使得4月銷售數(shù)據(jù)面臨一定壓力。對(duì)于房企來說，要關(guān)注當(dāng)前資金環(huán)境略有惡化的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是要注意貨幣政策的變動(dòng)和影響，以及注意靈活把握定價(jià)和回款策略。

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