高層終于出手！這次直指土地財(cái)政，房?jī)r(jià)要跌了？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-5 17:35:17

樓市又出新信號(hào)！

昨日，財(cái)政部頒布新政，直指地方土地財(cái)政！

我先給大家劃下重點(diǎn)：

1、將由自然資源局征收的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專(zhuān)項(xiàng)收入、海域試用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收。

2、先試點(diǎn)后推開(kāi)，自2021年7月1日起，選擇在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）以?。▍^(qū)、市）為單位開(kāi)展征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)試點(diǎn)。2022年起，全面實(shí)施征管化政策。

3、稅務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)庫(kù)集中收繳制度等規(guī)定，依法依規(guī)開(kāi)展收入征管工作，確保非稅收入及時(shí)足額繳入國(guó)庫(kù)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是宣布：

地方土地出讓金，接下來(lái)將由稅務(wù)部門(mén)征收，納入國(guó)庫(kù)監(jiān)管！

首先，這并不是說(shuō)明土地出讓金變國(guó)稅了。土地出讓金還是屬于非稅收入，地方土地出讓金還是歸地方所有。

但是影響還是有的，土地收入納入稅務(wù)部門(mén)，等于為地方政府加上一道監(jiān)管。為的是改變過(guò)去地方政府自己監(jiān)管自己玩的情況，對(duì)地方限制會(huì)增多，是一次變相的中央財(cái)權(quán)的加強(qiáng)。

這次新政的內(nèi)容不復(fù)雜，但是背后的信號(hào)，不太一般。

首先，這可能是中央對(duì)地方土地財(cái)政出手的第一步。

任何政策推動(dòng)，都是循序漸進(jìn)地邁步子。

從去年開(kāi)始，高層對(duì)“房住不炒”開(kāi)始做出一些觸及根本的試探性改革，比如開(kāi)發(fā)商的三道紅線，銀行和個(gè)人貸款紅線，以及土地集中供地等等。

針對(duì)的是開(kāi)發(fā)商、銀行以及個(gè)人，涉及的是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵性因素土地與金融。但我們不要忽略，高房?jī)r(jià)背后遠(yuǎn)不止這些，分稅制與土地財(cái)政更脫不開(kāi)關(guān)系。

為什么過(guò)去越是調(diào)控，各地房?jī)r(jià)漲得越是瘋狂？為什么越是調(diào)控，市場(chǎng)信心越是充足？

因?yàn)榇蠹叶级?，地方政府是靠賣(mài)地吃飯，怎么會(huì)對(duì)飯碗趕盡殺絕？分稅制下，地方政府稅收的大頭要上交中央，不賣(mài)地，剩下的小頭根本不足以支撐地方正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

所以，每輪調(diào)控政策，跟在“房住不炒”后頭的，一定是“因城施策”，這4個(gè)字就是執(zhí)政者智慧的濃縮。

但如果真正想要控制房?jī)r(jià)，土地財(cái)政是不可能繞不過(guò)去的一座大山。至于地方政府，更是沒(méi)有動(dòng)機(jī)和主動(dòng)性，去降低土地財(cái)政依賴。

真要控制，還是得高層主動(dòng)動(dòng)刀。

這次可能只是一個(gè)溫和的開(kāi)端。

背后潛藏的趨勢(shì)是：

中央對(duì)地方財(cái)政把控得愈緊，地方政府與土地收入逐步剝離！

其次，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，可能會(huì)加速到來(lái)。

房地產(chǎn)稅的推進(jìn)，必然是牽一發(fā)動(dòng)全身的問(wèn)題，涉及到房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)。比如此前就有諸多爭(zhēng)論，有觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)已經(jīng)繳納過(guò)土地出讓金，為什么還要繳納房地產(chǎn)稅，是否存在重復(fù)征稅的問(wèn)題？

可以看出，房地產(chǎn)稅雖然看起來(lái)是針對(duì)保有環(huán)節(jié)，但實(shí)際立法，涉及到的體系非常宏大，土地出讓金本來(lái)就屬于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段繳納的費(fèi)用，逐步納入稅收監(jiān)管體系，也是推動(dòng)房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

選擇此時(shí)，極有可能是在為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)做準(zhǔn)備。

其次，將土地出讓金納入稅務(wù)部門(mén)，就相當(dāng)于地方政府口袋的錢(qián)被監(jiān)管起來(lái)，說(shuō)沒(méi)有影響，肯定是假的，大家懂得都懂，地方政府增加稅收的動(dòng)機(jī)也更加強(qiáng)烈。

此外，前段時(shí)間，四部委召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，如此密集的舉措，都顯示著：

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)的可能性極大。

那么，哪些城市會(huì)率先成為試點(diǎn)呢？

可以看看這次的優(yōu)先新政試點(diǎn)的區(qū)域，河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省，這些區(qū)域省會(huì)或計(jì)劃單列市基本屬于高土地財(cái)政依賴城市。

值得注意的是，此前大家猜測(cè)的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)熱門(mén)城市，深圳與海南均不在其中。并且上海已經(jīng)推行了房地產(chǎn)稅，這份名單的參考性不大。

最后，還有許多朋友在討論，這對(duì)此后的土拍有沒(méi)有影響？能不能降房?jī)r(jià)？

這就天真了。

土地出讓金納入稅務(wù)監(jiān)管，就與此前的集中供地一樣，雖然加強(qiáng)了中央對(duì)地方土地的控制，但大城市土地供應(yīng)就是越來(lái)越少，集中供地反而成為市場(chǎng)狂嗨的導(dǎo)火索，想要房?jī)r(jià)降，顯然沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。

不過(guò)我們也可以大膽猜想，如果迎來(lái)房地產(chǎn)稅，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新的行業(yè)變革，比如零元拍地等，減少拍地階段費(fèi)用，加大持有階段稅費(fèi)，是否更有利于房?jī)r(jià)回落。

總是要一步一步走，才能摸著石頭過(guò)河！

這次的政策，留下的想象空間是巨大的。

很幸運(yùn)，我們都是歷史的見(jiàn)證者！

至于效果如何？

還是讓子彈再飛一會(huì)兒！

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