樓市震撼彈真正的財(cái)富大轉(zhuǎn)移來了

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-7 16:59:45

6月初，最重要、最惹人關(guān)注的政策變化是，土地出讓金劃轉(zhuǎn)到稅務(wù)部門征收。

中國的土地政策、分稅制發(fā)生重大變化。

6月4日，財(cái)政部官網(wǎng)消息，財(cái)政部等四部門發(fā)布《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》。

變化主要是指征收部門變化，原來由自然資源部門負(fù)責(zé)征收的四項(xiàng)政策非稅收入，將全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。

具體征收機(jī)關(guān)由國家稅務(wù)總局有關(guān)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)局按照“便民、高效”原則確定，2022年開始實(shí)行。

錢還是這筆錢，說不定以后土地出讓金還會(huì)增加，為什么說是一項(xiàng)重大變化呢？

澄清一下誤判，也亮出明確的觀點(diǎn)，這項(xiàng)新政暫時(shí)不會(huì)改變地方政府依賴土地財(cái)政的現(xiàn)狀，也不會(huì)讓房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)暴跌。

但是，這依然是一項(xiàng)非常、非常重要的變化。

中國的財(cái)政、稅收、房地產(chǎn)正在發(fā)生的這場(chǎng)變化，是水滴石穿式的，而不是一夜爆破式的。

由稅務(wù)部門征收意味著剛性剛性再剛性

以前由自然資源部門征收，可以變通，轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門征收，則是剛性的、強(qiáng)制性的。

為什么？管理體制與監(jiān)管體制、資金使用等，全都不一樣。

與財(cái)政局、住建局等不同，國稅部門接受垂直領(lǐng)導(dǎo)，地稅由地方政府管理。

國稅是國家稅務(wù)總局的簡(jiǎn)稱，稅務(wù)系統(tǒng)總體來說實(shí)行國稅領(lǐng)導(dǎo)地稅的機(jī)制，是一種上一級(jí)管理下一級(jí)的垂直管理模式。

國稅、地稅有分開辦公的，也有一起辦公的，因?yàn)榇怪鳖I(lǐng)導(dǎo)管理，總體來說比較剛性，地方政府騰挪空間較小。

1994年實(shí)行分稅制，1998年設(shè)立國稅，2018年國地稅部門合并，經(jīng)歷了十八個(gè)年頭。

雖然國稅地稅合并，實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)管理體制，以國家稅務(wù)總局為主與?。▍^(qū)、市）人民政府雙重領(lǐng)導(dǎo)管理，但稅務(wù)部門的信息更透明，征收更加剛性。

分稅制是經(jīng)濟(jì)史上濃墨重彩的一筆，也為龐大的土地出讓金埋下伏筆。

財(cái)政部稅政司原司長、國家開發(fā)銀行原副行長劉克崮以及財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康編寫的《中國財(cái)稅改革三十年親歷與回顧》一書中，對(duì)此有詳細(xì)描述：

1993年11月17日，召開了總理辦公會(huì)，決定1994年實(shí)行分稅制，李鵬總理記錄：

十一月十七日星期三晴氣溫下降到零下

下午3時(shí)，召開總理辦公會(huì)一，為12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議做準(zhǔn)備，會(huì)上將由我作報(bào)告，各位副總理、國務(wù)委員發(fā)言。今天開會(huì)統(tǒng)一了思想，決定許多重大問題。

而今，分稅制取消，非稅收入、基金收入劃納到稅務(wù)部門。

已經(jīng)有十幾項(xiàng)非稅收入劃轉(zhuǎn)到稅務(wù)部門，比如，今年3月31日，財(cái)政部發(fā)文，將自然資源部門負(fù)責(zé)征收的土地閑置費(fèi)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門負(fù)責(zé)征收的按行政事業(yè)性收費(fèi)管理的城鎮(zhèn)垃圾處理費(fèi)劃轉(zhuǎn)至稅務(wù)部門征收。

但為什么，這次的土地出讓金劃轉(zhuǎn)引起如此巨大的關(guān)注呢？

原因是，體量太龐大，具有指標(biāo)性意義。

土地出讓金是地方收入中最重要的一塊收入，沒有其他任何收入可以與之相提并論，涉及資金數(shù)以十萬億計(jì)。

2010年，全國土地出讓金收入7500億，2019年全國土地出讓金收入7.8萬億，十年增長十倍。2010年，土地出讓金占GDP的比例是1.8%，2019年占比是8.5%，十年增長五倍。

2019年，土地出讓金占財(cái)政收入比重超過30%的省、直轄市有14個(gè)，土地出讓金占比超過50%的省、直轄市有6個(gè)，重慶、江蘇和安徽甚至超過了60%。

也就是說，沒有這筆基金收入，很多地方政府將難以為繼。

根據(jù)新預(yù)算法，政府性基金在使用范圍上，有明確的范圍。

“新預(yù)算法第九條指明，政府性基金預(yù)算專項(xiàng)用于特定公共事業(yè)發(fā)展。從具體支出用途劃分來看，用于公路、鐵路、民航、港口等建設(shè)的基金9 項(xiàng)；用于水利建設(shè)的基金4 項(xiàng)；用于城市維護(hù)建設(shè)的基金8 項(xiàng)；用于教育、文化、體育等事業(yè)發(fā)展的基金7 項(xiàng)；用于移民和社會(huì)保障的基金5 項(xiàng)；用于生態(tài)環(huán)境建設(shè)的基金5 項(xiàng)；用于其他方面的基金5 項(xiàng)”，太多的支出指望著政府性基金，而土地出讓金，是政府性基金最重要的來源。

以往，明確規(guī)定土地出讓金應(yīng)給予農(nóng)村農(nóng)民補(bǔ)償，拿出一定比例的資金用于建設(shè)廉租房等，實(shí)際上是軟約束，現(xiàn)在土地出讓金并沒有“費(fèi)改稅”，但在財(cái)政支出上有硬約束。

設(shè)想一下，如果土地出讓金上繳到市、縣自然資源局，隸屬于地方政府管理，就有彈性空間。

現(xiàn)在，第一關(guān)由稅務(wù)部門介入，然后進(jìn)入國庫，就有了強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)。就是想有彈性空間，也彈不起來。

今后，估計(jì)土地出讓金很大一部分會(huì)拿來振興鄉(xiāng)村。

根據(jù)界面新聞報(bào)道，2020年9月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》，提出要確保土地出讓收入用于支持鄉(xiāng)村振興的力度不斷增強(qiáng)，為實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略建立穩(wěn)定可靠的資金來源，目標(biāo)到“十四五”期末，以?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）為單位核算，土地出讓收益（土地出讓收入扣除征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出等成本性支出后的收益）用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達(dá)到50%以上。

去年9月，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部副部長韓俊透露，從2013年到2018年，我國土地出讓收入累計(jì)達(dá)28萬億元，扣除成本性支出后，土地出讓收益是5.4萬億元，土地出讓支出用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村資金1.85萬億元，僅占土地出讓收益的34.4%，土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比明顯偏低。

也就是說，將有萬億以上的資金流入鄉(xiāng)村。

再次強(qiáng)調(diào)，這是分稅制之后，財(cái)政稅務(wù)體制的又一次大轉(zhuǎn)變，將影響未來幾十年。

只要是關(guān)于房地產(chǎn)的新政一出，房地產(chǎn)價(jià)格高低就會(huì)成為最熱門的話題。

這項(xiàng)新政不會(huì)撼動(dòng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

在新政里，強(qiáng)調(diào)了不變的部分。

上述四項(xiàng)政府非稅收入的征收范圍、對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

也就是說，土地出讓金的歸屬并沒有改變，還是全額納入地方政府性基金預(yù)算管理，通過地方政府性基金預(yù)算安排支出。

并且，土地出讓金繳納到稅務(wù)部門，房地產(chǎn)稅并不會(huì)緊隨而到。賈康認(rèn)為，“土地出讓金”征收部門的劃轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)稅沒有直接的關(guān)系。

有些前提是不會(huì)變的。

土地出讓金對(duì)地方財(cái)政仍然非常重要，也是居民最重要的財(cái)產(chǎn)性收入來源。相信有關(guān)方面不希望地方財(cái)政破產(chǎn)，也不會(huì)將所有購入房產(chǎn)的企業(yè)、個(gè)人列為破產(chǎn)的靶子。

一夜之間讓房地產(chǎn)暴跌，土地出讓金是為了卡地方的脖子，是不接地氣的書生意氣。

但是，見微知著，這項(xiàng)政策與房住不炒等大政一起，從根本上改變了房地產(chǎn)激勵(lì)機(jī)制。

觀史可以明察今，94年分稅制，98年改革，在當(dāng)時(shí)也沒有帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，但回過頭看，在當(dāng)時(shí)的激勵(lì)機(jī)制下，房地產(chǎn)逐步成為地方政府、居民最重要的財(cái)產(chǎn)性收入來源，從市值看，成為最大的儲(chǔ)蓄盒。

房住不炒，定下基調(diào)；土地出讓金彈性縮??；發(fā)展實(shí)體、鄉(xiāng)村和城市群，中國最大儲(chǔ)蓄盒在騰籠換鳥。

有可能是五年，也有可能是十年，取決于中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融市場(chǎng)建設(shè)，但方向不會(huì)變。

土地出讓金由稅務(wù)部門征繳，有利于未來推出房產(chǎn)稅。

中指院的陳文靜認(rèn)為，國有土地使用權(quán)出讓收入由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收后，進(jìn)一步強(qiáng)化了中央對(duì)資金使用范圍的監(jiān)管，一定程度上將推動(dòng)地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，未來健全地方稅、直接稅體系，適當(dāng)提高直接稅比重的相關(guān)舉措將繼續(xù)落實(shí)，而房地產(chǎn)稅作為直接稅的一種，相關(guān)工作預(yù)計(jì)將有新的進(jìn)展，接下來重點(diǎn)城市房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的預(yù)期增強(qiáng)。

平安證券楊侃團(tuán)隊(duì)同樣認(rèn)為，房地產(chǎn)稅并非空穴來風(fēng)，推廣試點(diǎn)并不遙遠(yuǎn)。

2021年5月，四部委聯(lián)合召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)座談會(huì)，釋放出部分城市先行試點(diǎn)的信號(hào)。

雖然房地產(chǎn)稅立法環(huán)節(jié)較多、周期較長，短期全面開征可能性較小，未來房地產(chǎn)稅或可能先試點(diǎn)后立法或試點(diǎn)與立法并行。

通過長期的房地產(chǎn)稅，彌補(bǔ)土地出讓金的不足，這是唯一可行的長期舉措。在全國無腦買房，并不是投資的上佳選擇。

開發(fā)商面臨一波又一波的壓力。

先是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，現(xiàn)在又要擔(dān)心土地出讓金是否需要一次性繳清，稅務(wù)部門是否將土地出讓金與其他稅務(wù)相聯(lián)系？

房地產(chǎn)開發(fā)不再是暴利行業(yè)，多數(shù)開發(fā)商是不可承受之重，向頭部集中成為必然選擇。

一層層收緊，一次次變化，著眼于改變房地產(chǎn)財(cái)政，讓一切圍繞著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的指揮棒走。

轉(zhuǎn)載此文是出于傳遞更多信息之目的。若有來源標(biāo)注錯(cuò)誤或侵犯了您的合法權(quán)益，請(qǐng)與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將及時(shí)更正、刪除，謝謝。