22城首批集中拍地即將收官多城封堵房企“馬甲”拿地

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-23 20:04:11

兩天后的6月25日，武漢首批60宗地塊將迎來(lái)競(jìng)拍，這是“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）政策下22城中最后一個(gè)進(jìn)行集中拍地的城市。屆時(shí)，22城年內(nèi)首批次集中供地將迎來(lái)收官。

復(fù)盤(pán)上半年的土拍大戲，除了城市、區(qū)域、地塊、房企之間出現(xiàn)的冷熱分化外，值得關(guān)注的還有房企利用“馬甲”圍獵土地以及政策封堵的現(xiàn)象。截至目前，已經(jīng)有包括東莞、蘇州、南昌、無(wú)錫等在內(nèi)的多個(gè)城市發(fā)文禁止房企利用“馬甲”拿地。

現(xiàn)象：320組“馬甲”爭(zhēng)搶廣州一宗地

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房企利用“馬甲”拿地的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)，而在今年上半年的首批集中拍地中，也驚現(xiàn)“馬甲”身影。

多個(gè)城市的首批集中拍地中，都頻頻出現(xiàn)房企“馬甲”的身影。

作為首個(gè)進(jìn)行土地集中競(jìng)拍的一線(xiàn)城市，廣州在4月末舉行的年內(nèi)首批地塊競(jìng)拍中，出現(xiàn)“魔幻”一幕。在黃埔區(qū)HBPQ-A-6地塊搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)，為了增加中簽概率，許多房企采取“馬甲”戰(zhàn)術(shù)，34家房企組成320組“馬甲”參與，保證金高達(dá)1300多億元，其中僅中海地產(chǎn)就出動(dòng)60個(gè)馬甲，而中標(biāo)房企深振業(yè)則用了6個(gè)馬甲。

隨后，蘇州市區(qū)年內(nèi)首批地塊于5月31日-6月2日集中網(wǎng)上出讓?zhuān)灿?jì)32宗經(jīng)營(yíng)性用地。但是在競(jìng)拍前，不少房企密集設(shè)立子公司，部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。

在6月初進(jìn)行的鄭州首批地塊集中競(jìng)拍中，也有“馬甲”身影出現(xiàn)。最受關(guān)注的兩宗北龍湖地塊，其中鄭政東出[2021]10號(hào)地塊有超40家企業(yè)報(bào)名，一央企“馬甲”達(dá)到10個(gè)；鄭政東指出[2021]11號(hào)有超50家企業(yè)報(bào)名，上述央企“馬甲”達(dá)到11個(gè)。

何為“馬甲”？其實(shí)就是替身。多個(gè)熱點(diǎn)城市采取“限地價(jià)+搖號(hào)（一次性報(bào)價(jià)）”的方式進(jìn)行土拍。房企為了增加成功拿地的概率，會(huì)注冊(cè)多家空殼公司參與同一地塊的競(jìng)拍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，出現(xiàn)“馬甲”較多城市的土地市場(chǎng)基本都出現(xiàn)了明顯的限價(jià)政策，達(dá)到一定溢價(jià)率后開(kāi)始搖號(hào)，這就給開(kāi)發(fā)商更多設(shè)置“馬甲”的積極性，在拿地爭(zhēng)奪中，一家企業(yè)多幾個(gè)“馬甲”就獲得了更多機(jī)會(huì)。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，利用“馬甲”拿地雖然會(huì)增加房企拿地的概率，但是也會(huì)加劇競(jìng)爭(zhēng)，推高地塊溢價(jià)率和地價(jià)?！榜R甲拿地涉嫌違法，增加了圍標(biāo)、串標(biāo)的可能性?！睆埓髠ト缡钦f(shuō)。

多城圍堵“馬甲”，違者禁止拍地

為了降溫土地市場(chǎng)，截至目前，已經(jīng)有包括南昌、東莞、蘇州、無(wú)錫等城市出臺(tái)相關(guān)政策，封堵房企“馬甲”拿地行為。

截至目前，已有南昌、東莞、蘇州、無(wú)錫等地出臺(tái)相關(guān)政策，封堵房企“馬甲”拿地行為。

6月10日，東莞七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地招拍掛競(jìng)買(mǎi)資格的通告（試行）》。根據(jù)通告，土地參拍企業(yè)需滿(mǎn)足公司實(shí)繳出資大于0、一年內(nèi)繳納社保人數(shù)大于0、連續(xù)納稅滿(mǎn)一年的條件，據(jù)此，新注冊(cè)的空殼公司短期內(nèi)將不能參與東莞土地拍賣(mài)。

在東莞發(fā)文前三天的6月8日，南昌市也發(fā)布《南昌市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)調(diào)控工作的通知》，在土地競(jìng)買(mǎi)方面，嚴(yán)格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競(jìng)買(mǎi)。

此外，5月21日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競(jìng)買(mǎi)要求的通告》強(qiáng)調(diào)，同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)，且競(jìng)買(mǎi)人土地出讓金的資金來(lái)源應(yīng)為自有資金。

今年3月份，無(wú)錫市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布“關(guān)于無(wú)錫土地市場(chǎng)公開(kāi)出讓掛牌文件中《承諾書(shū)一》的有關(guān)解讀”。根據(jù)解讀，無(wú)錫將嚴(yán)禁馬甲公司參拍。

還有上海，在4月份召開(kāi)的土地市場(chǎng)信息交流會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，杜絕“馬甲”拍地，凡申請(qǐng)人之間有直接或間接參股控股投資等關(guān)聯(lián)關(guān)系的法人或其他組織，也視為同一名申請(qǐng)人。此外，合肥在首批集中供地中也明確，盡可能避免關(guān)聯(lián)公司參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)，最大限度防止圍標(biāo)現(xiàn)象發(fā)生。

當(dāng)然，上述城市對(duì)于使用“馬甲”違反拍地規(guī)則的行為，也給予不同程度的處罰。

東莞新政指出，如果初次違反規(guī)則，參拍公司一年內(nèi)禁止參與東莞土地拍賣(mài)活動(dòng)；若該參拍公司母公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)在其他宗地競(jìng)拍中再次違反規(guī)則，參拍公司母公司及其所有關(guān)聯(lián)企業(yè)一年內(nèi)禁止參與東莞土地拍賣(mài)活動(dòng)。

合肥也將違反者納入“黑名單”，規(guī)定其兩年內(nèi)不得報(bào)名參與合肥市范圍內(nèi)土地競(jìng)拍的處理。在無(wú)錫，違反者將一年內(nèi)禁入無(wú)錫土地市場(chǎng)。

對(duì)于蘇州來(lái)說(shuō)，經(jīng)認(rèn)定構(gòu)成違規(guī)競(jìng)買(mǎi)的將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土地拍賣(mài)。另外，構(gòu)成違規(guī)參與競(jìng)買(mǎi)的競(jìng)得人，蘇州自然資源和規(guī)劃局有權(quán)取消其競(jìng)得資格，所支付的全部保證金不予退還，并保留要求其賠償該地塊組織網(wǎng)上掛牌出讓支出的全部費(fèi)用的權(quán)利。

業(yè)內(nèi)：封堵“馬甲”政策將不斷從嚴(yán)

對(duì)于多城發(fā)文禁止“馬甲”圍地，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，并非每家企業(yè)都能通過(guò)大量“馬甲”公司去參加拍賣(mài)，以增加競(jìng)得地塊的概率。參拍企業(yè)都要繳納金額不低的保證金，對(duì)企業(yè)資金要求相當(dāng)高，因而能養(yǎng)得起“馬甲”的企業(yè)，都是規(guī)模不低、實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)。通過(guò)禁止“馬甲”拿地，可以讓房企間的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)更為公平。

但是，即便封堵政策出臺(tái)后，仍有“馬甲”身影出現(xiàn)，蘇州土拍市場(chǎng)就是如此。張波表示，蘇州限制“馬甲”公司參與競(jìng)買(mǎi)的兩項(xiàng)要求是，競(jìng)買(mǎi)人直接絕對(duì)控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)；由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)。由此可以看出，“直接絕對(duì)控股”是個(gè)先決條件，但不排除一些公司可以通過(guò)間接控股的方式“打擦邊球”，這也是蘇州拍地依然有所謂“馬甲”存在的主要原因，加之蘇州本身的城市能級(jí)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引力，房企更是會(huì)“絞盡腦汁”來(lái)達(dá)到有效拿地的目的。

“但從趨勢(shì)來(lái)看，政府的打擊力度總體會(huì)不斷從嚴(yán)，未來(lái)將會(huì)有一些典型案例對(duì)市場(chǎng)形成影響?！睆埐ㄈ缡钦f(shuō)。

新京報(bào)記者段文平

編輯楊娟娟校對(duì) 陳荻雁

圖片來(lái)源新京報(bào)資料圖片

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