22城首批集中供地收官：總出讓金超萬億，哪些房企“搶地?

小產(chǎn)權資訊 · 發(fā)表于 2021-7-1 09:33:10

6月29日，隨著武漢集中供地結束，全國22城首批集中供地正式收官。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，首批集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。

新京報記者綜合多城的出讓結果發(fā)現(xiàn)，首批集中供地最大的特征為冷熱不均，這種分化不僅體現(xiàn)在22個城市的內(nèi)部，而且也體現(xiàn)在不同規(guī)模房企的競爭格局中。其中，就城市競爭來看，長三角和珠三角城市群仍是房企爭奪的“熱土”；而在房企競爭中，頭部房企不出意外地成為此次供地最大的贏家。

全國22城首批集中供地已正式收官，成交金額最高的兩個城市為杭州和北京。

杭州、北京土地出讓金均超1100億

杭州與北京首批供地出讓金總額均破千億元，是首批集中供地成交金額最高的兩個城市。其中，杭州土地出讓金高達1178億元，位居全國首位；北京以1110億元的土地出讓金緊隨其后，位列全國第二位。

杭州、北京無疑是22城中炙手可熱的城市，雖然拍地規(guī)則較為嚴格，但是土拍競爭仍然非常激烈。其中，杭州所出讓的57宗地塊中有41宗地塊以競自持成交，占比總成交土地72%，自持比例最高達40%，且有宗地進行高達138輪的拍地對決。而北京30宗供地中有10宗地進入投報高標準商品住宅建設方案階段。杭州、北京的部分成交地塊，甚至出現(xiàn)地價高于周邊房價的情況。

同時，土地出讓金排名第三至第五名的城市依次是南京、廣州、上海，分別收金993億元、906億元、857億元。值得一提的是，土拍熱度較高的南京，平均樓面價同比增速高達26.78%。

土地出讓金總額不僅和城市熱門程度相關，更和城市全年供地節(jié)奏相關。其中，北京、上海、武漢與廣州首批成交地塊占全年用地比例位列前四，分別達到56.3%、40.4%、40.2%以及40%，預期后續(xù)二、三批供地將會有所減少。

此外，首批土地出讓金總額較少的城市，如福州、青島、深圳、長春、廈門，首輪土拍收金均未超過200億元。原因在于，廈門、深圳、青島與長春等城市首批供地不及全年住宅用地供應的20%。例如，廈門首批供地僅占全年供地計劃的9.74%，前兩輪合計占比為35.1%，也就是說，廈門還有65%供地有待推出。

22城各城市土地金額相關指標對比列表

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院整理。

重慶、深圳、廈門溢價率排名前三

據(jù)貝殼研究院測算，從綜合溢價率來看（計算公式為“成交價之和÷起始價之和-1”），排名前三的城市分別為重慶、深圳、廈門，其綜合溢價率對應為39.2%、30.9%和29.4%。

尤其是重慶，由于溢價率高攀在此次土拍中備受關注，其出讓的46宗主城區(qū)地塊中，平均溢價率超40%，最高溢價率達到129.98%，且重慶所成交地塊的平均樓面價同比增速達到64.49%。土拍熱度走高和重慶新房成交量與價格攀升相關，據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，重慶在4月和5月連續(xù)兩月新房房價環(huán)比漲幅位居全國首位。

而深圳雖然在首批供地中僅出讓6宗地塊，但其中有3宗溢價率均超過了40%。而廈門推出的5宗位于市中心的地塊樓面價均價為35823元/平方米，較2020年全年成交樓面價增長71.9%。

22城首批集中供地呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象。與重慶、深圳等城市相比，長春、青島等城市就相對冷清，其綜合溢價率分別為2.1%與3.3%、排名末數(shù)兩位。

其中，長春38宗成交用地有25宗底價成交，占比約66%，并有2宗地塊流拍、11宗地塊中止出讓；而青島延續(xù)勾地模式，出讓的55宗地中有54 宗以底價成交。

備注：溢價率為綜合溢價率，計算公式為“成交價之和÷起始價之和-1”。

TOP30房企包攬四成地塊，合作拿地現(xiàn)象增多

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在拿地集中度方面，TOP10房企以24%的集中度水平（即成交金額占比）明顯領先，其后是TOP11-20的房企，而TOP41-50房企以8%的集中度表現(xiàn)超越中間段房企位列第三。

另外一組可以佐證的數(shù)據(jù)是，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企超過半數(shù)在22城首批集中供地中有所斬獲，TOP30房企更是競得首批供地中的約四成地塊。

而從房企的新增土儲來看，據(jù)克而瑞2021年1-5月房企新增貨值榜，萬科、招商蛇口、融創(chuàng)中國、華潤置地、保利發(fā)展新增貨值排名前五位。其中，萬科與招商蛇口新增貨值均超過千億元，分別為1024億元和1015億元。

值得關注的是，頭部房企中也呈現(xiàn)出分化態(tài)勢，比如拿地積極的房企有萬科、融創(chuàng)、保利等；淡出公開拿地視野的頭部房企則有恒大、世茂等，其在此輪首批供地中較少顯露身影。

此外，卓越地產(chǎn)成為前5月土地市場上的“黑馬“，其新增貨值也沖進前10位，位列第八名，具體數(shù)額約為494億元，積極擴儲背后也顯露出卓越地產(chǎn)對于規(guī)模的渴求。

隨著熱點城市拿地難度增加，合作拿地也成為此次首批供地的一大特征。和以往中小房企成為合作拿地主角不同的是，龍頭房企之間也形成了強強聯(lián)合的態(tài)勢，各種組合拿地的新面目屢見不鮮。

值得注意的是，在此輪首批集中供地中，濱江集團、金科地產(chǎn)、卓越地產(chǎn)均偏好聯(lián)合拿地，而從前慣常以合作取勝的旭輝，此次則偏好獨立拿地。

首批供地宣告結束后，今年的第二批集中供地也將拉開帷幕。可以預見的是，各大房企之間的競爭將會更加白熱化，拼殺也更為激烈。

新京報記者徐倩

編輯楊娟娟校對李世輝

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