集中供地“大變局”：地價聯(lián)動房價熱點城市溢價率企穩(wěn)

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-7-3 17:17:47

本報記者劉頌輝上海報道

隨著武漢市首批次集中供地大戲在房企的激烈競爭中落下帷幕，全國22城歷時近3個月的首輪集中供地也圓滿收官。

6月29日，作為22城集中供地的最后一站，武漢吸引著各路品牌房企展開了搶地“會戰(zhàn)”，樓面價一天之內(nèi)三次被刷新、個別地塊競價最高達(dá)到421輪。在3天時間里，武漢共集中出讓54幅土地，除1幅教育科研用地流拍外，其余地塊全部成交，成交金額為788億元，平均成交溢價率為17.01%。

據(jù)了解，武漢土拍前期冷清后期逐漸火熱，在多數(shù)地塊底價成交的同時，武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)（也稱“光谷”，以下簡稱“東湖高新區(qū)”）光谷中心城、花山和左嶺等熱門片區(qū)競爭趨于白熱化，地價被頻繁刷新。

貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，22城首輪集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。在土地集中出讓過程中，多數(shù)重點城市通過房價地價聯(lián)動的規(guī)則變化，通過設(shè)定限地價條款、打擊“馬甲”房企拿地等對控制溢價率起到了一定的抑制作用，初步實現(xiàn)了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

“在上海市場成功拿地，我們感到還是挺意外的?！币晃唤咏坦饒@滬蘇區(qū)域公司的人士在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時坦言，雖然各地土地出讓的政策在變化，公司還是積極在上海、蘇州、無錫和南通等長三角城市拓展土儲。保利地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人也表示，持續(xù)增加土地儲備是房企生存的根本，當(dāng)然，公司后期也需做好銷售，抓好資金回籠。

房企激烈搶地

在壓軸出場的武漢集中土地供應(yīng)中，有“中國硅谷”之稱的東湖高新區(qū)一天三次刷新樓面價，成了此輪土拍尾聲中的焦點所在。

6月29日，武漢首輪集中土地供應(yīng)的最后一天。P（2021）036號地塊經(jīng)過129輪競價，最終被南山地產(chǎn)旗下的長沙麓澤房地產(chǎn)有限公司摘得，樓面地價15985.65元/平方米，溢價率100.41%，打破了2020年12月8日電建地產(chǎn)和德商置業(yè)聯(lián)合競得的光谷東P（2020）136號地塊15777.87元/平方米的樓面價紀(jì)錄。

此后，香港置地子公司武漢瀚置江越企業(yè)管理顧問有限公司經(jīng)過212輪競價，斬獲P（2021）033號地塊，樓面地價20330.19元/平方米，溢價率84.36%。兩次被刷新的地價紀(jì)錄并沒有保持多久，P（2021）037號地塊在經(jīng)歷421輪競價后，同屬南山地產(chǎn)的武漢山恒建設(shè)發(fā)展有限公司再次奪得該地塊，樓面地價20798.93元/平方米，溢價率103.28%。

“以光谷為代表的典型片區(qū)受到企業(yè)追捧，樓面價屢創(chuàng)新高，體現(xiàn)了房企對武漢城市發(fā)展前景的看好?！敝兄秆芯吭何錆h分院高級分析師李浩認(rèn)為，成交的高價地塊后期入市表現(xiàn)如何，也將考驗房企的成本管控以及產(chǎn)品打造能力。

具有國資背景的企業(yè)拼搶土地的勢頭也值得關(guān)注。武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會旗下全資國資公司光谷科學(xué)島（武漢）有限公司和武漢葛化科創(chuàng)置業(yè)有限公司分別以溢價率93.85%、109.72%拿下東湖高新區(qū)P（2021）034號和P（2021）035號兩幅宅地，其中P（2021）035號地塊刷新了左嶺片區(qū)樓面價紀(jì)錄。同時，武漢城投旗下的武漢大橋?qū)崢I(yè)集團(tuán)以15603元/平方米的價格拿下P（2021）038號地塊，刷新了光谷花山片區(qū)樓面價紀(jì)錄。

而在上海青浦區(qū)趙巷板塊內(nèi)置旺路東側(cè)H4-04地塊的競拍中，吸引了碧桂園、保利、招商、建發(fā)、金地、中建八局、中鐵建和旭輝等12家房企角逐。在評分階段，上實城開、建發(fā)、金茂、中建八局、路勁等半數(shù)企業(yè)就遭淘汰，僅剩下6家進(jìn)入報價階段。最終，中鐵建以24.82億元的成交價競得，成交樓面價2.45萬元/平方米。

此外，房企還將“戰(zhàn)火”燒到了寶山區(qū)。6月25日，寶山區(qū)美羅家園大型居住社區(qū)01單元0110-02地塊迎來出讓，報名企業(yè)數(shù)就達(dá)到18家，成為上海首輪集中供地中最搶手的地塊。最終，保利地產(chǎn)殺出重圍，以18.35億元和8.97%的溢價率成功摘得。

保利地產(chǎn)還以105.13億元的代價斬獲靜安區(qū)大寧板塊的靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊，是同批次里唯一一塊成交總價超過百億元的地塊。

行業(yè)集中度提升

克而瑞研究中心報告指出，本輪集中供地環(huán)節(jié)，房企有積極補(bǔ)倉的需求，但僅看好部分區(qū)域市場，未來仍需注意地價過高的風(fēng)險。

回顧武漢集中供地首日土拍過程不難發(fā)現(xiàn)，多幅地塊的競拍現(xiàn)場略顯平淡，而后拍出的地塊日趨火熱。6月25日晚，中指研究院華中市場研究中心主任李國政在接受記者采訪時表示，武漢集中供地第一天的很多地塊報名人數(shù)不多，競爭不激烈，以基本底價成交為主，單價及溢價率不高，頗顯冷清。

令人意外的是，之后的兩次出讓日，參與競拍的房企大增。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至土拍結(jié)束，共有超百家房企關(guān)注武漢首輪集中供地活動，多幅地塊吸引數(shù)十家房企報名競拍。而在上海參與拿地的房企超過40家。

頭部房企積極補(bǔ)倉，行業(yè)集中度也進(jìn)一步提高。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在拿地集中度方面，TOP10房企以24%的集中度水平（即成交金額占比）明顯領(lǐng)先，其后是TOP11~20的房企，而TOP41~50房企以8%的集中度表現(xiàn)超越中間段房企，位列第三。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，TOP50房企超過半數(shù)在22城首輪集中供地中有所斬獲，TOP30房企更是競得首輪供地中的約四成地塊。

記者注意到，今年前6個月，華潤置地在各地不斷新增土地項目，全口徑新增貨值被統(tǒng)計機(jī)構(gòu)排到房企榜單第一位。但是在上海集中供地期間，并未見其參與競拍的身影。

據(jù)一位參與競拍的房企投拓部負(fù)責(zé)人透露，因為2020年北外灘地塊圍標(biāo)事件的影響，中海、萬科和華潤置地在首輪報名時就被刷了下去。“明顯的行業(yè)規(guī)矩都違反了，根據(jù)要求是沒有資格來參加這次土拍會的。”該位人士稱。

近年來，華潤置地在上海開發(fā)了包括靜安府東區(qū)、靜安世紀(jì)、蘇河灣中心潤府、奉賢幸福里、玲瓏悅府、西郊都會和云麓里等7個住宅項目。其中，靜安世紀(jì)和蘇河灣中心潤府已售罄。靜安府項目尚未出售的可售面積為23.31萬平方米，權(quán)益可售面積不到12萬平方米。

華潤置地在上海是否還有待開發(fā)的地塊，如何規(guī)避項目斷檔、銷售業(yè)績下滑的風(fēng)險，成為區(qū)域公司的重要命題。對此，記者多次致電、致函華潤置地華東大區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至發(fā)稿未獲得正面回應(yīng)。

“房地價聯(lián)動”控制溢價率

在業(yè)內(nèi)人士看來，在22城首輪集中供地中，隨著土拍規(guī)則的不斷變化和完善，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的效應(yīng)也逐漸凸顯。其中，限地價、觸頂搖號、杜絕馬甲、高溢價對應(yīng)付款要求和產(chǎn)業(yè)引入要求等方式，對溢價率控制均起到一定抑制作用。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在所有出讓住宅用地中，有71%的土地設(shè)定了價格上限，“限地價+控房價+競配建/競自持”的規(guī)則搭配更是多數(shù)城市的選擇，以達(dá)到控制土地溢價率、控制房價和加大租賃房供給的目的。

此外，個別城市為了達(dá)到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目的，還限制了同踩“三道紅線”和嚴(yán)重失信房企的入場競拍資格。

而上海、廣州、成都、合肥和福州等多個重點城市均提出要實現(xiàn)房價和地價聯(lián)動，即土地競拍將在“限房價”的前提下進(jìn)行。比如，福州對每幅涉宅地塊都設(shè)置了新房銷售指導(dǎo)價，以底價成交的土地，未來建設(shè)住宅備案均價原則上按照指導(dǎo)價確定；有所溢價成交的土地，成交價款每增加1%、備案均價按商品房銷售指導(dǎo)價上浮0.1%。

以上海為例，相比成都“限房價、定品質(zhì)、競地價”、杭州“限地價+限房價+競自持”、南京“限房價、競地價、搖號”和北京“限地價、限售價、競配建、競政府持有產(chǎn)權(quán)比例、拼建設(shè)方案”等競拍規(guī)則，上海土拍新出的一次性報價規(guī)則，打破了原有“價高者得”的規(guī)律。

據(jù)了解，上海是基于房價、地價聯(lián)動，設(shè)置地塊起始價、中止價和最高報價。最高報價一般限定為起始價的1.1倍（即溢價率最高為10%），報價低于中止價時，為價高者得。若高于終止價，進(jìn)入一次性書面報價環(huán)節(jié)。一次性書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次性書面報價平均價的為土地確定競得者。 “同一申請人的規(guī)定”也讓個別房企無法換多個馬甲的方式拼搶拿地。

與此同時，一位房企投拓人士向記者直言，按照上海給出的房地聯(lián)動價測算，此次出讓地塊的利潤率大約可以達(dá)到9%~10%，“新規(guī)則對于企業(yè)來說，其實是友好的”。

億翰智庫的報告指出，集中供地共計四大政策相輔相成控制土地市場熱度，除了高自有資金監(jiān)管外，實施“房價、地價聯(lián)動機(jī)制”，“鎖死”地價、穩(wěn)房價，同時也保障了企業(yè)一定的利潤空間，整體符合國家政策邏輯“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，或?qū)⒊蔀槠渌鞘兄贫ㄍ僚恼叩哪０濉?br />

轉(zhuǎn)載此文是出于傳遞更多信息之目的。若有來源標(biāo)注錯誤或侵犯了您的合法權(quán)益，請與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將及時更正、刪除，謝謝。

集中供地“大變局”：地價聯(lián)動房價熱點城市溢價率企穩(wěn)

相關(guān)帖子

[沙井]錦繡小區(qū)

[觀瀾]華為壹品

[福海]新湖景花園

[長安]天工智谷

[長安]君匯花園

[厚街]錦繡新城

集中供地“大變局”：地價聯(lián)動房價 熱點城市溢價率企穩(wěn)

相關(guān)帖子

[沙井]錦繡小區(qū)

[觀瀾]華為壹品

[福海]新湖景花園

[長安]天工智谷

[長安]君匯花園

[厚街]錦繡新城

集中供地“大變局”：地價聯(lián)動房價熱點城市溢價率企穩(wěn)