像新房一樣備案！二手房交易的“強(qiáng)管控時(shí)代”來了？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-28 14:44:11

自二手房指導(dǎo)價(jià)之后，本輪全國樓市調(diào)控急先鋒---深圳又出新動(dòng)作。

2021年6月24日下午，深圳市住建局旗下房地產(chǎn)信息平臺(tái)上線“二手房交易系統(tǒng)”，盡管上線幾小時(shí)后，官方就下架了這套系統(tǒng)。

但系統(tǒng)中關(guān)于“自助賣房”功能的設(shè)置，依舊如在市場(chǎng)投下了一顆重磅炸彈，引爆了業(yè)內(nèi)的各種猜想，其中一個(gè)就是：

未來，二手房交易是不是也要像新房一樣備案？

正如一位業(yè)內(nèi)人士所說：“如以后委托買賣都在這個(gè)平臺(tái)上進(jìn)行，就改變了以往深圳二手房交易的規(guī)則，實(shí)際上這意味著政府在加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管?！保ㄒ环N猜測(cè)是：不在官方平臺(tái)備案的房源可能無法過戶）

該系統(tǒng)包括了買房、賣房、自助賣房三個(gè)功能，分別為“我要找中介買房”、“我要找中介賣房”、“我要自助賣房”（見下圖）

什么是自住賣房？

就是購房者可以繞開中介平臺(tái)與買家直接交易。

流程為在“我要自助賣房”功能區(qū)，依次填寫：產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)、合同條款、生成合同示范文本、買方購房資格查驗(yàn)、賣方電子簽章/簽名、合同備案來完成房產(chǎn)交易。

在網(wǎng)站上，還貼心地把自助交易合同打印都搞出來了。

雖然在這個(gè)系統(tǒng)上線幾個(gè)小時(shí)后，官方就下架了該系統(tǒng)，但這不妨礙我們來探究自助賣房背后的深意?。ǜ鶕?jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的說法，正式上線時(shí)間預(yù)計(jì)在7月中旬。）

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搭建官方交易平臺(tái)

小改變背后有大玄機(jī)！

深圳為什么要搞二手房信息交易平臺(tái)，背后的原因多種多樣。

但最重要的就兩條：穩(wěn)定房價(jià)，規(guī)范市場(chǎng)。

其一，盯緊二手房價(jià)，防止炒房客沉疴再起！

2021年2月8日，深圳公布了全市所有小區(qū)的“交易參考價(jià)”，并將參考價(jià)作為銀行放貸的參考依據(jù)。

住建局公布了全市3595個(gè)住宅小區(qū)的二手房官方指導(dǎo)價(jià)，要求各大銀行嚴(yán)格按照指導(dǎo)價(jià)格批示貸款。坊間稱之為“208新政”。

四大行相繼表態(tài)，將會(huì)以官方指導(dǎo)價(jià)為參考，向購房者發(fā)放貸款。

其后的2月26日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房成交參考價(jià)格應(yīng)用情況專項(xiàng)檢查的通知》，要求開展專項(xiàng)檢查行動(dòng)，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房掛牌價(jià)格超出成交參考價(jià)格的行為。

調(diào)控的直接后果是，今年5月份深圳二手房網(wǎng)簽量甚至失守 4000 套關(guān)口，成交共計(jì) 3781 套，環(huán)比下降 14.0%，同比大幅下滑 65.7%。

但真遏制住了炒房客么？

大批的炒房客依然在瘋狂地找人代持，炒作小產(chǎn)權(quán)房。

也許，牢牢管控二手房市場(chǎng)，避免炒房客有機(jī)可乘，這才是這套系統(tǒng)的本意。

其二，進(jìn)一步規(guī)范的二手房市場(chǎng)

目前，深圳官方出爐的參考價(jià)普遍低于市場(chǎng)成交價(jià)。比如深圳頂豪恒裕濱城的官方成交參考價(jià)為每平米 13.2 萬元，但最近的一套法拍房源拍賣單價(jià)達(dá)到了 27.6 萬元 / 平米。

來源于京東拍賣平臺(tái)的這套恒二豪宅，戶型228.72平，起拍總價(jià)5617.5，單價(jià)24.6萬/平，而該小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)13.2萬元/平方米。

3人報(bào)名，1.5萬人圍觀，在經(jīng)歷了18輪出價(jià)后，該房源以63175364元成交。算下來單價(jià)27.6萬，兩倍多于二手指導(dǎo)價(jià)。

堵不如疏！市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最活躍的深圳自然知道這一點(diǎn)。

當(dāng)然，還有中介費(fèi)的混亂問題。

2020年11月，鏈家的中介朱小姐為小小莎帶看了一套報(bào)價(jià)1620萬的房子，但雙方并沒有就價(jià)格問題達(dá)成一致。小小莎的希望是把房價(jià)談到1500萬；中介費(fèi)也低一點(diǎn)，別的家也有收2-3萬的。而朱小姐給出的結(jié)果是：房價(jià)是1620萬，業(yè)主不同意降到1500萬；中介費(fèi)還是要收1%，也就是16萬左右。

隨后，小小莎通過別的渠道，以1568萬元的成交價(jià)、9萬元的中介費(fèi)買下這套房，前后節(jié)約了61萬。

于是，朱小姐怒了。你這不是跳單嗎？合著我大半年的都給您白忙活了？接著，將此事曝光。

此事也遭到了深圳中介協(xié)會(huì)的集體聲討。

可一個(gè)基本疑惑就是，某中介的服務(wù)，真的就值損耗買家61萬的成本么？

隨之而來的2020年12月，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展舉報(bào)未備案“黑中介”及阻撓合規(guī)中介業(yè)務(wù)行為的通知》。

通知規(guī)范了地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)備案，以及對(duì)于合規(guī)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的支持。

當(dāng)二手房參考價(jià)與市場(chǎng)真實(shí)成交價(jià)相差太大，導(dǎo)致真正的剛需買家購房成本的增加，購買欲望大幅下降，自然也不是政府希望看到的。

而長期以來，二手房信息不透明，買家和賣家信息不對(duì)等，中介在其中左右上下撮合，最終成交。

但其中各種昏招、明招暗招往往都會(huì)用上，號(hào)稱真房源的某中介3%的傭金費(fèi)用，在一線城市也委實(shí)是讓很多人肉疼。

如果是賣家買家自行洽談好的，直接找中介辦合規(guī)手續(xù)，豈不是更好？！

以前，二手房系統(tǒng)只有中介平臺(tái)運(yùn)作，如今有了官方平臺(tái)介入后，二手房交易市場(chǎng)將變得更加透明、更符合監(jiān)管的要求。

二手房交易系統(tǒng)影響幾何？

降低成本，公開透明

可以預(yù)見的是，當(dāng)政府主導(dǎo)的二手房交易系統(tǒng)建立以后，可能會(huì)有以下幾點(diǎn)影響。

影響一：信息透明度增加，買賣雙方更加安心放心

當(dāng)政府推出這個(gè)平臺(tái)后。包括二手房的房源價(jià)格都將會(huì)更加透明和準(zhǔn)確，買賣雙方更加放心。

普通居民可能都會(huì)將需要出售的二手房源信息上傳至交易平臺(tái)。買家不用跟各家中介繞圈子，賣家不用委托多家中介賣房，所有市場(chǎng)參與者都用這個(gè)系統(tǒng)，所有的成交記錄公開透明。甚至不排除中介系統(tǒng)房源必須在官方系統(tǒng)中備案，不在官方平臺(tái)備案的房源可能無法過戶，官方甚至可能通過身份比對(duì)與房主進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)。

當(dāng)然，更準(zhǔn)確靠譜的掛牌價(jià)，也控制了賣家隨意漲價(jià)，造成市場(chǎng)恐慌，影響整個(gè)樓市大局。一定程度上也限制了住房均價(jià)的不理智上漲。

影響二：更嚴(yán)格控制貸款金額控制

二手房參考價(jià)格發(fā)布后，四大行表態(tài)，貸款按照官方指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，資金被卡，但實(shí)際交易還是市場(chǎng)自發(fā)進(jìn)行。二手房交易備案后，政府對(duì)于二手房房貸款的控制將會(huì)更加有力。

影響三：對(duì)中介亂象有極大遏制，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將大量倒閉

交易系統(tǒng)上線，受沖擊最直接將是房產(chǎn)中介群體。

過去的中介市場(chǎng)講究“人海戰(zhàn)術(shù)”，很多專業(yè)知識(shí)不過硬的經(jīng)紀(jì)人，甚至隨意挪用客戶資金，造成了部分買房客戶的重大損失。

一旦系統(tǒng)上線，中介機(jī)構(gòu)的源頭“房源”被掐斷。買家賣家覺得價(jià)錢合適，約定中介辦理手續(xù)，中介只賺手續(xù)辦理的錢即可，很多在灰色空間求生存的中介將失業(yè)，被迫改行。

目前一條街上幾家中介門店緊挨著的現(xiàn)象未來終歸不會(huì)長久，中介將回歸服務(wù)行業(yè)的本質(zhì)，而不再是“暴力”行業(yè)、“混亂”行業(yè)。

深圳落實(shí)后，

上海會(huì)跟進(jìn)么？

不完全排除！

君不見：

20W單價(jià)的成交復(fù)興瓏御！

浦東的森蘭星河灣，入圍分?jǐn)?shù)線為82.42，刷新了上海積分最高紀(jì)錄！依舊兩天時(shí)間就有1923組客戶參與認(rèn)購。就因?yàn)橹苓叺亩址颗c新房的價(jià)格倒掛大約3萬多每平米。

根據(jù)房萬統(tǒng)計(jì)：在一二三批次的樓盤中，半數(shù)以上都出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。

如果二手房不限制，土拍讓利和一手房指導(dǎo)價(jià)的成果都將失去意義。

抑制二手房，其實(shí)已經(jīng)有所動(dòng)作了。

自5月底，上海發(fā)布新政，從嚴(yán)執(zhí)行限購政策。其內(nèi)容為“購房者已經(jīng)取得一手房入圍獲得認(rèn)購資格的，將被認(rèn)定為購房套數(shù)”。

賣房和買房會(huì)出現(xiàn)時(shí)間差，而如果操作不當(dāng)，可能會(huì)有較大損失。比如房子賣掉了，但尾款沒付導(dǎo)致支付新房的錢款不夠?；蛘咝路咳雵J(rèn)購了，但房子短期內(nèi)沒有買家賣不掉，這樣可能要對(duì)所購新房的開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

而最新的二手房停貸，則更是將二手房交易推向了深淵邊緣。

上海雖然沒有傳言停貸，但從貸款審批到放款速度是越來越慢。（據(jù)說農(nóng)商銀行已不接收二手房按揭業(yè)務(wù)）目前，還能放款的基本僅剩200W以內(nèi)的“小額”貸款，雖然并不存在真正意義“停貸”，但審核更嚴(yán)格，變相降額度、放款周期長，其實(shí)對(duì)于不少個(gè)體，和“停貸”也差別不大了。

山雨欲來風(fēng)滿樓！

上海二手房交易市場(chǎng)仍需規(guī)范！

實(shí)際上，深圳并不是全國第一個(gè)上線二手房交易系統(tǒng)的城市。

2020年5月，河南商丘市永城成立房產(chǎn)信息中心。

據(jù)今日永城報(bào)道，“永城房產(chǎn)信息中心”是為規(guī)范永城市二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃問題建立的！

以方便群眾為目的，為廣大市民搭建一個(gè)買房、賣房、房屋租賃信息發(fā)布的免費(fèi)平臺(tái)，為買賣雙方提供面對(duì)面洽談的場(chǎng)所，提供免費(fèi)房源信息核查、免費(fèi)交易資金監(jiān)管，維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益”。

有了第一個(gè)第二個(gè)，第三個(gè)第四個(gè)城市還會(huì)遠(yuǎn)么？

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