中小型房企上市沖動(dòng)：三四線城市土儲(chǔ)面臨分化下的規(guī)模...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-5-13 01:43:09

　土地是房企的生命線、資金是房企的血液，二者缺一不可。近兩年來，這兩者都處于緊縮狀態(tài)，處于第二梯隊(duì)（營(yíng)收在500億-1000億）的房企，不得不對(duì)拿地和資金策略做出一定調(diào)整。

　　一方面調(diào)控疊加下房企供貨趨緊，另一方面融資渠道收緊、成本走高。大發(fā)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等銷售規(guī)模較小，資本負(fù)債率偏高的企業(yè)，近期紛紛啟動(dòng)赴港上市。

　　另有媒體報(bào)道上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“中梁地產(chǎn)”）已啟動(dòng)IPO。然而，中梁地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，“一直沒有時(shí)間表”。

　　不過這難掩房企正面臨資金壓力的現(xiàn)狀。幾天前，來自溫州的大發(fā)地產(chǎn)在港交所掛出招股說明書，這家2017年銷售金額僅43.2億元的長(zhǎng)三角區(qū)域房企，凈資產(chǎn)負(fù)債率269.8%，土地儲(chǔ)備總建面僅172萬平方米，近60%分布于安慶與溫州。

4月4日，弘陽(yáng)地產(chǎn)招股書也在港交所掛出。2017年其營(yíng)收61.39億元，資本負(fù)債率137.5%。

　　中梁地產(chǎn)在銷售金額和土地儲(chǔ)備上排名較前。2017年銷售金額757.9億元，在克而瑞研究的排行榜位列25名，權(quán)益金額以739.2億元排名23位。但2017年中梁地產(chǎn)有1981億元的權(quán)益土儲(chǔ)貨值，行業(yè)僅排名第45位，分析認(rèn)為，一旦貨值跟不上銷售節(jié)奏，其后續(xù)規(guī)模發(fā)展與現(xiàn)金流壓力隱現(xiàn)。

　　上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，在拿地和獲取資金相比第一梯隊(duì)較為弱勢(shì)的條件下，在港股上市可以帶來兩個(gè)好處：第一是相對(duì)低廉的資金成本和寬裕的資金環(huán)境；第二是上市后帶來的品牌效應(yīng)，可為未來并購(gòu)合作打下較好基礎(chǔ)。港股對(duì)合規(guī)性要求更高，對(duì)公司國(guó)際化程度也提出較高要求。已經(jīng)完成IPO的正榮和屢次傳聞即將IPO的中梁，是否能最大化這些優(yōu)勢(shì)，需要時(shí)間進(jìn)行觀察。

土儲(chǔ)分化節(jié)點(diǎn)

　　過往兩年，在三四線城市的快速回籠資金的中梁地產(chǎn)銷售額實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)：2016年增長(zhǎng)率101%，從百億向300億邁進(jìn)；2017年銷售業(yè)績(jī)升至700多億。2018年1-4月，中梁地產(chǎn)以415.2億元銷售額，排名14位。

　　“這得益于中梁地產(chǎn)此前的土地儲(chǔ)備踩準(zhǔn)了節(jié)點(diǎn)?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士分析，2016年中梁加大在三四線城市、尤其是一線城市周邊的城市項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，比如全年在嘉興布局7幅地塊，致其在2017年實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。踩中這一節(jié)點(diǎn)的還有碧桂園、恒大，融創(chuàng)、綠城等近幾年均在三四線城市采取下沉戰(zhàn)略。

　　克而瑞研究中心發(fā)布的《2018年1-4月中國(guó)房企新增貨值TOP100》顯示，中梁地產(chǎn)新增土地貨值857.1億元，地價(jià)283.9億元。1-4月，中梁地產(chǎn)拿地銷售比達(dá)到0.68，遠(yuǎn)高于TOP11-20梯隊(duì)房企的拿地銷售比0.55，顯示出其通過土儲(chǔ)增長(zhǎng)來提升銷售規(guī)模的強(qiáng)烈意愿。

　　但三四線城市的下沉戰(zhàn)略也將面臨市場(chǎng)分化節(jié)點(diǎn)。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷指出，房企布局三四線城市，其城市選擇決定了銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)，所謂對(duì)的選址，就是城市有棚改項(xiàng)目，棚改貨幣化有利于拉動(dòng)城市需求。

　　值得關(guān)注的是，記者查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，近5年來，中梁地產(chǎn)陸續(xù)將旗下多家子公司股權(quán)出質(zhì)給金融機(jī)構(gòu)或自然人做擔(dān)保融資，尤其在2016年最為集中，其融資的個(gè)人或機(jī)構(gòu)包括倪松柳、華澳信托、安信信托、陸家嘴信托、浦發(fā)銀行、萬向信托、華融投資、愛建信托、廈門銀行等。

　　一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企去年的土儲(chǔ)規(guī)模與今年下半年、明年的銷售正相關(guān)。2016年錯(cuò)失拿地機(jī)會(huì)的房企，在2017年土儲(chǔ)成本更高。而一二線城市由于限價(jià)、限購(gòu)，對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的助力不大，相反三四線城市才有業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間。

　　顏莉指出，土地是房企的生命線、資金是房企的血液，二者缺一不可。近兩年來，這兩者都處于緊縮狀態(tài)，第一梯隊(duì)房企（營(yíng)收1000億以上）由于有積累和沉淀，在拿地和獲取資金上具備很大優(yōu)勢(shì)。處于第二梯隊(duì)（營(yíng)收在500億-1000億）的房企，則不得不對(duì)拿地和資金策略做出一定調(diào)整。

規(guī)模之爭(zhēng)分化

　　經(jīng)過去年的行業(yè)洗牌，很多房企對(duì)銷售規(guī)模產(chǎn)生了意識(shí)覺醒，也加重了對(duì)資金的依賴程度。1-4月，部分龍頭企業(yè)銷售額增速明顯放緩，龍湖、華潤(rùn)同比僅增長(zhǎng)2.5%和17.7%，金地同比下降18.2%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企分化格局將持續(xù)。

　　克而瑞研究中心指出，今年的政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境仍不明朗，企業(yè)依靠過去項(xiàng)目高去化率、以點(diǎn)致勝的難度很大，個(gè)別項(xiàng)目的熱銷并不能掩蓋大部分項(xiàng)目去化率不及預(yù)期的事實(shí)。今年企業(yè)在制定銷售目標(biāo)時(shí)，都把推出貨值的銷售去化率預(yù)期降低，如越秀、中海、融信、保利置業(yè)等都有此表現(xiàn)。

　　有機(jī)構(gòu)指出，2017年投資力度較大的房企，今年銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率也相對(duì)較高。用房企2017年新增貨值和2017年實(shí)際銷售業(yè)績(jī)的比值可以判斷投資力度，其中，融信2017年通過合作及收并購(gòu)方式獲取了大量土儲(chǔ)，2018年目標(biāo)增長(zhǎng)率達(dá)70.7%；融信、富力、中駿的目標(biāo)增長(zhǎng)率也在50%左右，這三家房企的新增貨值和銷售比較高。

截至一季度末大部分房企的目標(biāo)完成率低于20%。

這與去年底沖業(yè)績(jī)消耗太大，年初短期內(nèi)貨源難以補(bǔ)充有關(guān)；此外，由于政策收緊，房企普遍出現(xiàn)預(yù)售證獲取延后的情況。從年報(bào)季大部分房企高管表態(tài)來看，全年的推案計(jì)劃大部分集中在二三季度，這樣可以盡早鎖定全年銷售業(yè)績(jī)。

　　如旭輝在2018年1-4月銷售377.6億元排名18，這與2017年銷售1040億元排名15位有所下滑。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，3、4月份業(yè)績(jī)沒有呈現(xiàn)爆發(fā)，與上半年供貨緊缺有很大關(guān)系，但這兩個(gè)月的銷售同比也增長(zhǎng)了40%-50%。今年旭輝供貨重點(diǎn)放在5月以后，上半年與下半年的供貨比為3：7。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年，旭輝以4694億元貨值排名21，其中權(quán)益貨值2308億元，排名37。顯然，這又是一家新增貨值與銷售規(guī)模排名有落差的房企。

　　林中透露，一線城市限購(gòu)壓力導(dǎo)致旭輝將有幾十億的貨值延遲上市，下半年將有更多二三線城市項(xiàng)目供應(yīng)。他認(rèn)為旭輝去年在二三線城市的土儲(chǔ)不算少，包括尚未公告的部分一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目，可以支撐今年與明年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。比如去年在太原協(xié)議獲得占地4000畝的項(xiàng)目，將會(huì)在今年陸續(xù)摘牌之后才公布。

　　顏莉指出，2017年進(jìn)入前30名的房企中，陽(yáng)光城，正榮和泰禾這三家房企目前在手的貨值較為充沛；祥生過去重倉(cāng)三四線城市，新增土地儲(chǔ)備主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，但土地儲(chǔ)備需要進(jìn)一步擴(kuò)充。

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