住房保障體系的重建國家“以人民為中心”的發(fā)展思想的...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-6-9 09:47:50

商品房推行市場化伊始，國家就將住房保障放在了極為重要的位置。很多年輕朋友對房地產(chǎn)發(fā)展史不是很清楚，請跟我重溫一小段。

　　1998年6月下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號），被公認為我國住房制度改革和房地產(chǎn)市場發(fā)展的里程碑式文件。它正式宣布取消住房實物分配，實行住房商品化。

　　這份重要文件的第七條和第八條是這么寫的：

　?。ㄆ撸Σ煌杖爰彝嵭胁煌淖》抗?yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房。其它高收入的家庭購買、租賃市場價商品住房。住房供應(yīng)政策具體辦法，由市（縣）人民政府制定。

　?。ò耍┱{(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。

　　保障性住房，各個階段的名稱有所不同。最初是叫經(jīng)濟適用住房，后來經(jīng)濟適用房停止建設(shè)了，代之以拆遷安置房、限價房、人才房、公共租賃住房、限房價項目、共有產(chǎn)權(quán)住房等。但中央政府對保障性住房一直是高度重視的。

　　如果將23號文件提出的“重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房（安居工程）”，換一個詞，叫做重點發(fā)展保障性住房，也是符合邏輯的。所謂重點發(fā)展，按照我個人的理解，不管你叫什么名稱，各類保障性住房的供應(yīng)量，應(yīng)該在整個住房供應(yīng)體系里占主體地位。如果非要用數(shù)字來衡量，我個人愿意說是60%或以上，實在不行，那就51%吧。

　　保障性住房的責(zé)任主體是地方政府。當然，由于歷史和現(xiàn)實的原因，保障性住房從來沒有占據(jù)過市場供應(yīng)的主體地位。事后來分析，這跟各地財力還不夠有較大關(guān)系。說到底，保障性住房必須要舍得，要投入，要犧牲市場化商品房的收入。

　　硬幣有正反兩面。與保障性住房供應(yīng)不足相對應(yīng)的，是市場化商品住房的強勢。商品房除了居住屬性，還有投資屬性。實事求是地說，早年間，商品房作為商品化的資產(chǎn)，它的價值是被低估的。隨著房價的上漲，商品房的投資屬性被持續(xù)放大。

　　任何商品，都有社會性。個人和家庭的資產(chǎn)因應(yīng)價格的上漲，催生了資產(chǎn)財富倍增的社會效應(yīng)。這種效應(yīng)又具有社會情緒的傳染性，要抑制它，需要從源頭筑起堤壩。也就是，繼1998年取消住房實物分配后，必須對住房制度進行新一輪改革。

　　十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這是新一輪住房制度改革的總基調(diào)。

　　新一輪住房制度改革，必然包括住房保障體系的重建。如果說，20年前，以保障性住房為市場供應(yīng)主體，地方政府財力不允許，那么，隨著經(jīng)濟的增長，財政的積累，現(xiàn)在是時候了。

　　這就是我看到6月5日《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》后，感到特別欣慰的原因。

　　相信關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)的朋友，已經(jīng)知曉這份文件的主要內(nèi)容。在我看來，最重要的內(nèi)容有兩點：

　　一是供應(yīng)結(jié)構(gòu)。市場商品住房占40%，保障性住房（包括人才住房、安居型商品房和公共租賃住房）占60%。后者占據(jù)了供應(yīng)主體。順便多說一句，保障性住房，也是“租購并舉”的。

　　二是堅決去除保障性住房的投資屬性?！百彿咳俗再彿恐掌鹄塾嬙谏罾U納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設(shè)和管理辦法等規(guī)定條件的，可以進入市場流轉(zhuǎn)，但要向政府繳納一定比例的增值收益?！边@一規(guī)定如果得以嚴格執(zhí)行，保障性住房就真正回歸它的居住屬性、保障屬性。

　　有人說，深圳是全國經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一，其他城市不可能也有如此雄厚的財力。但先說一點，深圳同時也是全國房價最高的城市之一，商品房建設(shè)用地供應(yīng)最緊張的城市之一。在這樣的背景下，它要強化保障性住房的供應(yīng)主體地位，難度也是很大的。

　　當然，其他城市，尤其是中西部經(jīng)濟欠發(fā)達的城市，不能要求其保障性住房占主體一步到位。住建部5月19日發(fā)出的通知也只是說，“（熱點城市）力爭用3—5年時間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達到50%以上?！?br />
　　熱點城市之外的城市，尤其是財力不足的三四線城市，能不能提出分階段的目標，譬如，從保障性住房占比30%，逐步增加到40%、50%、60%？住建部要求，一線、二線城市在2018年底前要編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，我個人希望，各地能同時提出保障性住房的具體分解目標，且須附有追責(zé)條款。

　　我之前寫過，保障性住房體現(xiàn)的是居民基本居住權(quán)，它絕不能被用于營利，因此必須封閉運行。過去，有些城市的保障房住房，雖然規(guī)定了限售年限（比如說5年），但到期上市后收益基本歸家庭或個人所有，或者政府只分得很小的份額，這有違保障的初衷，也滋生了部分購房者尋租的動機。

　　無論是限購限貸限價限售的房地產(chǎn)調(diào)控，還是醞釀之中的在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅，都是為了建立新的住房制度。而新住房制度的核心，是住房保障體系的重建。這也是貫徹國家“以人民為中心”的發(fā)展思想的重要體現(xiàn)。(編輯李靖云)

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