地產(chǎn)處于一個(gè)怎樣的階段，市場(chǎng)容量還有多少？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-7-14 09:52:10

提問：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)處于一個(gè)怎樣的階段，市場(chǎng)容量還有多少。另外，開發(fā)商如何在運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候形成自己的核心力？

余安定：住宅地產(chǎn)興起的時(shí)候，全國(guó)大量的住宅地產(chǎn)商冒出來，但好在它市場(chǎng)是海量，所以支撐了30年的發(fā)展。從中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展角度來看，房地產(chǎn)已經(jīng)過了黃金時(shí)代，但恰恰是因?yàn)榉康禺a(chǎn)方向在進(jìn)行調(diào)整，才有了小細(xì)分市場(chǎng)出現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)也曾有一波興起，但是它的市場(chǎng)容量沒有住宅那么大，現(xiàn)如今已經(jīng)面臨調(diào)整。目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在快速興起，包括大量原來做傳統(tǒng)住宅的企業(yè)，甚至實(shí)體企業(yè)在進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來還有一個(gè)非常大的增長(zhǎng)空間，因?yàn)檎麄€(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，包括人均GDP和發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有非常大的差距，也就意味著企業(yè)的數(shù)量及質(zhì)量，也還有一個(gè)非常大的提高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來還能有黃金20年發(fā)展。

因?yàn)橛辛俗≌蜕虡I(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程當(dāng)中，應(yīng)該去思考在國(guó)家宏觀和社會(huì)的層面，怎么樣更好的管理，更好的去運(yùn)營(yíng)它，而不要陷入到最后是價(jià)格無限的上漲，變成泡沫狀態(tài)。更好的去匹配產(chǎn)業(yè)的需求，真正能夠滿足企業(yè)的發(fā)展，那么它才能夠越來越良性。

提問：天安數(shù)碼城T5項(xiàng)目地處在鳳崗，相比其他項(xiàng)目有哪些核心競(jìng)爭(zhēng)力？

余安定：天安數(shù)碼城此前做的項(xiàng)目均較有品質(zhì)，過去沒有注重追求量的發(fā)展，從1990年開始，到現(xiàn)在已經(jīng)有差不多接近30年的歷史，它的規(guī)模都沒有超過100億，應(yīng)該說是一個(gè)小而美的公司。

一方面天安數(shù)碼城比較專注，沒有在房地產(chǎn)黃金時(shí)代切入到住宅；另一方面就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身的規(guī)律，產(chǎn)業(yè)要素的結(jié)合非常緊密，沒有辦法用同一個(gè)模式快速的復(fù)制，所以它需要深耕細(xì)作，需要小而美。

從這個(gè)角度來講，T5在天安數(shù)碼城內(nèi)部來講也沒有太獨(dú)特，從20年傳統(tǒng)當(dāng)中在往前走，在傳承了天安數(shù)碼城過去的很多優(yōu)秀的做法，但是在T5的時(shí)候，在對(duì)企業(yè)以及對(duì)人的理解上有所創(chuàng)新，還結(jié)合了中國(guó)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，面臨的問題。具體來說，過去整個(gè)中國(guó)制造業(yè)在上升，而T5的開發(fā)面臨的問題就是整個(gè)國(guó)家的大形勢(shì)下調(diào)到了所謂的L形，在這個(gè)環(huán)境下去做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，就必然必須關(guān)注客戶群的變化。

天安數(shù)碼城T5不希望引進(jìn)的企業(yè)都是投資客，如何這一塊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)做好，真的能夠適應(yīng)這個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是最大問題所在。恰恰是因?yàn)橛懈蟮耐獠繅毫Γ缓玫沫h(huán)境，那么天安數(shù)碼城動(dòng)力會(huì)更足一些，做的方法會(huì)更多一些，大家用的心會(huì)更多一些。

提問：T5在招商群體這一塊，主要是針對(duì)哪一些群體？另外，能給這些企業(yè)帶來哪些增值的服務(wù)？

余安定：天安數(shù)碼城的傳統(tǒng)定位就是中小民營(yíng)科技企業(yè)聚集平臺(tái)，中小型的以科技類為主體的企業(yè)，仍然是T5招商的客戶對(duì)象。

當(dāng)然T5對(duì)主題產(chǎn)業(yè)園的定位可能跟很多園區(qū)不一樣的就是，T5一直是做科技類的，適應(yīng)這個(gè)時(shí)代，比如說現(xiàn)在的人工智能、AI、新材料、新能源。但最終,導(dǎo)入的是哪一類客戶主體，能形成什么樣的產(chǎn)業(yè)，一定是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，而不是開始定位的結(jié)果。

此外，最后實(shí)施的結(jié)果也是動(dòng)態(tài)調(diào)整的，很有可能跟最初的想法是不一樣。但是根本的目的是，打造的環(huán)境能夠滿足企業(yè)的需求，而且能夠幫助他們更好成長(zhǎng)。

提問：另外，您做天安數(shù)碼城這個(gè)項(xiàng)目遇到過哪些問題，怎么化解這些問題的？

余安定：這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)困難還是挺多，它的優(yōu)勢(shì)是深入到深圳的腹地，又有東莞的成本優(yōu)勢(shì)。但是換一個(gè)角度看，這也是它的劣勢(shì)，因?yàn)榧炔粚儆谏钲?，又離東莞市中心很遠(yuǎn)。

在招商上，T5更容易利用東莞的成本優(yōu)勢(shì)，吸納深圳的產(chǎn)業(yè)外溢，但是它面臨兩地之間割裂造成的交通的不流暢，配套的這種不能對(duì)接，甚至人才流動(dòng)的限制等問題。

作為一個(gè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商來講，去盡可能的幫助客戶解決問題。天安數(shù)碼城在整個(gè)中國(guó)布局了很多項(xiàng)目，在珠三角也有很多城市布局，所以我們能夠有一定的能力去協(xié)調(diào)不同區(qū)域之間，不同政府之間的合作。此外珠三角也是從省里的層面，從中央的層面，它也是提倡一體化的，所以很多事情也在系統(tǒng)內(nèi)推動(dòng)去解決。

提問：最近社會(huì)各界都在熱議粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃，您怎么看待這個(gè)規(guī)劃？

余安定：我是盼著它早一點(diǎn)出臺(tái)。今年是改革開放40周年，剛剛海南省的擴(kuò)大開放的政策是一個(gè)非常大的利好，說明在改革開放的道路上還在堅(jiān)定的前行。

粵港澳大灣區(qū)和雄安新區(qū)都是非常大的國(guó)家戰(zhàn)略，整個(gè)中國(guó)要想能夠跳出中等收入陷阱，包括在未來的中美貿(mào)易戰(zhàn)中能夠不受影響的繼續(xù)往前走，那么一定要有一些更大、更好的措施出來。
現(xiàn)在粵港澳大灣區(qū)，不管是香港、深圳、澳門、廣州還是其他的周邊城市，它有非常好的基礎(chǔ)，每個(gè)城市都有各自的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)項(xiàng)。但是，目前來講粵港澳大灣區(qū)只是一個(gè)地理概念，還沒有真正實(shí)現(xiàn)人流、物流、資金流這些的打通。

全世界著名的灣區(qū)沒有一個(gè)不是在同一個(gè)體系下運(yùn)作的，包括東京灣、紐約灣、美國(guó)舊金山的灣區(qū)也好。我期待的是粵港澳灣區(qū)的政策，以及改革開放40周年的大禮包，最后是能夠逐步的讓我們這些粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的城市，能夠在創(chuàng)新要素的流動(dòng)上，能夠在資金、人才、物流、交通等等這些流動(dòng)上，真的能夠?qū)崿F(xiàn)互通，這也將給中國(guó)帶來的影響力是非常大的。
提問：您認(rèn)為T5項(xiàng)目在粵港澳大灣區(qū)這個(gè)大規(guī)劃之下有發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)嗎？

余安定：這個(gè)是一個(gè)一榮俱榮，一損俱損的事情。只要粵港澳大灣區(qū)是一個(gè)成型的，而且它的未來是越來越好的。那么身處其中的每一個(gè)城市，每一個(gè)企業(yè)，每一個(gè)人都會(huì)享受到它發(fā)展的紅利。

T5的定位就是我們要打造粵港澳大灣區(qū)合作機(jī)制下的高質(zhì)量發(fā)展的示范區(qū)，這不是一個(gè)口號(hào)，無論是產(chǎn)品的構(gòu)劃，還是我們后續(xù)在園區(qū)的招商運(yùn)營(yíng)當(dāng)中的要素的聚集，始終是在這個(gè)方向下去做的。

我們聚集了很多海外的創(chuàng)新資源，園區(qū)也引進(jìn)了很多國(guó)內(nèi)的優(yōu)秀的企業(yè)，不管是金融的還是產(chǎn)業(yè)制造的，還是科研的，還是資金層面的，我們都有大量的很好的要素在這個(gè)地方來聚集。
那么我們恰恰是基于深刻理解粵港澳大灣區(qū)的未來的發(fā)展的方向和它的合作機(jī)制應(yīng)該怎么構(gòu)建，所以我們不但是要把自己代入到其中，去享受到它的發(fā)展的成果，我們也愿意去做推動(dòng)者。
提問：那目前T5項(xiàng)目現(xiàn)在的進(jìn)展怎么樣。

余安定：T5項(xiàng)目總占地約是40萬平方，規(guī)劃的總建面接近150萬方?，F(xiàn)在已經(jīng)建成的是10萬平方米，從2016年開工，到2017年底已經(jīng)建成了10萬平方米，現(xiàn)在已經(jīng)引進(jìn)了120多家企業(yè)，正在逐步入駐，今年底還會(huì)有200家左右企業(yè)入駐。

2022年項(xiàng)目可以全部建成，園區(qū)里面預(yù)計(jì)會(huì)有1000-1500家左右的企業(yè)，年產(chǎn)值可以達(dá)到300-500個(gè)億，每年可以給地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定創(chuàng)造的稅收在20-40億左右，相當(dāng)于在經(jīng)濟(jì)上是再造了一個(gè)鳳崗鎮(zhèn)。

這個(gè)區(qū)域，它未來更大的好處就是它不是天安數(shù)碼城一個(gè)人在戰(zhàn)斗，包括京東智能新城項(xiàng)目也已經(jīng)落戶在鳳崗，也包括更多的產(chǎn)業(yè)大項(xiàng)目在鳳崗的落地，鳳崗未來會(huì)成為深莞兩地，就是連接兩地的一個(gè)非常核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)動(dòng)機(jī)，十年以后，這里的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢(shì)甚至可以和甚至南山媲美。

【該文章內(nèi)容來源互聯(lián)網(wǎng)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除】

地產(chǎn)處于一個(gè)怎樣的階段，市場(chǎng)容量還有多少？

相關(guān)帖子

[沙井]錦繡小區(qū)

[觀瀾]華為壹品

[福海]新湖景花園

[長(zhǎng)安]天工智谷

[長(zhǎng)安]君匯花園

[厚街]錦繡新城

地產(chǎn)處于一個(gè)怎樣的階段，市場(chǎng)容量還有多少？

相關(guān)帖子

[沙井]錦繡小區(qū)

[觀瀾]華為壹品

[福海]新湖景花園

[長(zhǎng)安]天工智谷

[長(zhǎng)安]君匯花園

[厚街]錦繡新城

地產(chǎn)處于一個(gè)怎樣的階段，市場(chǎng)容量還有多少？