租客的至暗時(shí)刻：昨天買不起房，今天租不起房

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-8-19 09:50:15

房租正重蹈房?jī)r(jià)泡沫的覆轍

昨天還幻想海邊別墅的年輕人，今天可能開(kāi)始對(duì)房租絕望了。

過(guò)去一個(gè)月，全國(guó)熱點(diǎn)城市的房租如脫韁野馬。一線的房租同比漲了近20%。一夜醒來(lái)，無(wú)產(chǎn)青年連一塊立錐之地都懸了。

即便逃離了北上廣深，成都、西安也有30.98%、25.08%的同比漲幅在等著人才們落戶。

從2018下半年開(kāi)始，租金海嘯洶洶來(lái)襲，資本狂歡，官方默然，房東糾結(jié)，租客尖叫。

這不是一方的過(guò)錯(cuò)，而更像是一場(chǎng)全社會(huì)的“集體謀殺作品”。最令人不安的是，過(guò)去房地產(chǎn)的那套玩法和上漲邏輯，今天正在轉(zhuǎn)移到房租上。

一場(chǎng)關(guān)乎“國(guó)計(jì)民生”的震蕩開(kāi)始了。

據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，7月深圳房租同比大漲了29.68%，北京也是高達(dá)21.89%，廣州21.65%，上海16.46%。

去年8月份我們?cè)诜治霰本┑姆孔馑綍r(shí)，找了北四環(huán)的芍藥居北里做樣本。今天翻出來(lái)對(duì)比一下。

2017年8月的房租

拿60平的房子來(lái)說(shuō)，房租漲幅達(dá)到30%左右，去年租80平房子的錢，今年只能租到一套60平的房子。

這種暴擊，真是令人措手不及。連著看十天新聞聯(lián)播也不能令我相信生活是甜的。

2018年8月的房租

如果從環(huán)比來(lái)看的話，貝殼研究院（原鏈家研究院）也有一個(gè)數(shù)據(jù)——北上深7月環(huán)比上漲2.4%、2.1%和3.1%。大概到這里，我們稍微能理解7月份CPI突破2%的一點(diǎn)原因了。

請(qǐng)問(wèn)無(wú)產(chǎn)階級(jí)的兄弟姐妹們，你的收入漲幅跑贏房租了嗎？雖然房?jī)r(jià)被按住之后，租金回報(bào)率肯定要上去一點(diǎn)，回饋一下廣大房東。我們做好房租鐵定上漲的心理準(zhǔn)備，但不能是搭著火箭往土星飛?。?br />
房租暴漲，是比房?jī)r(jià)暴漲更嚴(yán)重的事件。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲了，買不起房的剛需好歹還是租得起房的，但如果連房租都能暴漲，城市底層的人口就會(huì)連塊落腳的地方都沒(méi)有，大量基層白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)生存空間遭受擠壓，這是影響極為廣泛的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題，關(guān)系城市的產(chǎn)業(yè)和百姓的福祉。

是誰(shuí)讓房租變得這么猖狂？

其實(shí)早在2017年的8月，官方一股腦推出租購(gòu)?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)房、只租不售房后，智谷就撰文分析，中國(guó)樓市進(jìn)入拐點(diǎn)，房租一定會(huì)漲，這是大勢(shì)，但短期內(nèi)房租不會(huì)瘋狂暴漲，這是基于當(dāng)時(shí)供需面的分析。

沒(méi)想到短短數(shù)月之后，意外接連發(fā)生。到底是哪只手在操控著這一切？

有人說(shuō)是房產(chǎn)稅惹的禍。房產(chǎn)稅吹風(fēng)多年，在今年突然神一般加快了步伐，三五年內(nèi)落地成為市場(chǎng)共識(shí)。這必然會(huì)帶來(lái)成本的轉(zhuǎn)移，迫不及待的房東們就拉上租客們一起來(lái)承擔(dān)，讓租金回報(bào)率回歸“正常水平”。

這種說(shuō)法有一定的邏輯，但深究下去，我發(fā)現(xiàn)事情遠(yuǎn)沒(méi)有想象中那么簡(jiǎn)單，有兩大意外事件不得不提。

意外之一，是資本圈地。

在這里，有一個(gè)苗頭非常值得警惕——各路資本正在炒作房租，面粉竟然比面包還要貴。

北京天通苑一位業(yè)主稱，自家120平的房子要出租，原本心理預(yù)期是7500就很不錯(cuò)了，結(jié)果來(lái)了自如和蛋殼公寓兩家公司，一番廝殺之后，蛋殼給到10800每月的價(jià)格，連付11個(gè)月。

業(yè)主不由得警告：資本盯上了租房，要吸干年輕人的血。

這條網(wǎng)貼立馬點(diǎn)燃了大眾的情緒：“好啊，原來(lái)是這些長(zhǎng)租平臺(tái)燒錢圈地，一心只想要壟斷市場(chǎng)房源，哄抬租金，企圖賺取暴利差價(jià)！”

長(zhǎng)租公寓一臉委屈：“我們運(yùn)營(yíng)成本很高的，我們還有管家一般的管理，我們要重新裝修配家具，我們都是在虧錢的！”

不過(guò)，還是有很多人沒(méi)明白房租上漲背后的邏輯。虧本買賣？敢情這些企業(yè)都是在做慈善?。?br />
說(shuō)到這，我們就不得不提國(guó)家的初心了。2017年“房住不炒”提出之后，“租售并舉”接棒而上，租房也迎來(lái)供給側(cè)改革。

從中央到地方，短期內(nèi)各種指導(dǎo)意見(jiàn)、試點(diǎn)方案、管理?xiàng)l例接連出臺(tái)，一方面向全民普及“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”理念，一方面鼓勵(lì)各類資本進(jìn)入市場(chǎng)，誓要將租房這塊短板給補(bǔ)上。

設(shè)想很美好，但你要讓企業(yè)愿意進(jìn)來(lái)，這故事才能講下去。

要做只租不售的房，利潤(rùn)在哪？以前多賣套房資金就能回籠，現(xiàn)在要租多少年才能回本？企業(yè)現(xiàn)金流怎么辦？要把租金回報(bào)率搞上去，秘訣就兩樣：杠桿和定價(jià)權(quán)。

拿自如舉例，表面上看跟中介公司沒(méi)啥兩樣，收了各種散盤，然后集中裝修、出租、管理，因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)成本和住房質(zhì)量提高，房租肯定有所上漲。

但更關(guān)鍵的事情在背后。自如把項(xiàng)目打包起來(lái)搞起了資產(chǎn)證券化，以租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)做擔(dān)保，投放到金融市場(chǎng)上發(fā)行國(guó)內(nèi)首單租房市場(chǎng)消費(fèi)分期類ABS，讓各路資金來(lái)認(rèn)購(gòu)，每年給大家搞點(diǎn)分紅。

注意看了，自如得到的這筆資金實(shí)際上成本不高，它更有底氣不惜一切代價(jià)血拼對(duì)手，做大規(guī)模。

大量資本都在賭租房這個(gè)風(fēng)口，而前期誰(shuí)的規(guī)模越大、資源越多，以后的定價(jià)權(quán)就越大，利潤(rùn)空間就越不可想象。

今年1月份，自如已成為了長(zhǎng)租市場(chǎng)的第一只獨(dú)角獸，A輪融資40億，估值超過(guò)200億元。目前市場(chǎng)上已有近20家房企成功發(fā)行了住房租賃資本化產(chǎn)品，規(guī)模千億元。

當(dāng)初資本推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲的邏輯,現(xiàn)在又隱隱然出現(xiàn)在了租房市場(chǎng)：

將杠桿引入租房市場(chǎng)，獲取大量廉價(jià)資本——不惜一切代價(jià)爭(zhēng)搶房源——面粉比面包貴，即從房東手中收過(guò)來(lái)的價(jià)格高過(guò)租出去的價(jià)格——受債券收益率驅(qū)動(dòng)，開(kāi)始哄抬房租以此獲利——租金暴漲，泡沫隱現(xiàn)。

越早進(jìn)入市場(chǎng)布局的，勝出的可能性就越大。目前進(jìn)入市場(chǎng)的資本有國(guó)資（保利），有民資（萬(wàn)科），還有外資（華平投資）各路大鱷。

而那些租房的年輕韭菜們，只有乖乖等待被割的命。

意外之二，是群租房大整頓。

租房供需面出現(xiàn)混亂，除了利益驅(qū)使的資本外，強(qiáng)硬的有形之手可能也要被背點(diǎn)鍋。

在一線城市，群租房大整頓成為了這一兩年來(lái)的重點(diǎn)工作。

2017年底，北京為了疏解非首都功能開(kāi)始大整頓，很多只住得起群租房的基層勞動(dòng)者一夜之間流離失所，北京17年來(lái)年末常住人口首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)2.2萬(wàn)。表面上看，人都走了，市場(chǎng)需求應(yīng)該是減少了，租金更沒(méi)有理由漲上去。

但事情遠(yuǎn)不止這么簡(jiǎn)單。

離開(kāi)北京的只是少數(shù)，整頓了隔斷間、群租屋后，大量的藍(lán)領(lǐng)、基層白領(lǐng)被趕到了更為狹小的租房市場(chǎng)中，需求量激增。

這種供需矛盾之大，我們可以借財(cái)經(jīng)觀察員“塞東”截取的衛(wèi)星對(duì)比圖直觀了解下。

2017年5月9日，西南5環(huán)到6環(huán)之間的這片村子+郊區(qū)工廠+物流基地，從南到北大概7.4公里（地圖上黃色直線長(zhǎng)度），大面積的彩鋼頂棚很顯眼。

如果今年5月份你再去，就甭想再找到它了。

朝陽(yáng)區(qū)東北五環(huán)邊上一個(gè)城中村，一年時(shí)間也被拆完了。

在過(guò)去幾年中，北京“拆除違法建設(shè)”之行動(dòng)力超乎想象：

2015年拆違任務(wù)量是1500萬(wàn)平米。

2016年拆違完成量是2979萬(wàn)平米。

2017年拆違完成量是5985萬(wàn)平米。

2018年計(jì)劃4000萬(wàn)平米，前4個(gè)月就完成了1640萬(wàn)平米，占比41%。

北京的房屋建筑總面積為8.82億平方米，一年拆掉近6000萬(wàn)平米的違章建筑，相當(dāng)于每年拆掉了全市1/14以上的房子。

租房市場(chǎng)的底層供應(yīng)量被大量抽掉，“共有產(chǎn)權(quán)房”、“公租房”卻不能立馬跟上，造成供需面突然失衡，3個(gè)人爭(zhēng)一套房變成了8個(gè)人爭(zhēng)，房租上漲成為必然。深圳的城中村改造、上海的群租屋整頓，都是這個(gè)玩法。

有沒(méi)有一股“棚改”的熟悉味道，上回的住房供給側(cè)改革成功去了庫(kù)存，現(xiàn)在也成功激熱了租房市場(chǎng)。

綜上所述，房租大漲的背后，是幾重因素的疊加導(dǎo)致的。

雖然說(shuō)，今天中國(guó)城市的租金回報(bào)率很不正常，相對(duì)于房?jī)r(jià)，房租確實(shí)有上漲的空間。

我們?cè)?jīng)統(tǒng)計(jì)過(guò)全球各大城市的租金回報(bào)率，發(fā)現(xiàn)中國(guó)城市在過(guò)去一年租金回報(bào)率沒(méi)有任何長(zhǎng)進(jìn)，北上廣深租金回報(bào)率皆不達(dá)2%（年租金/房?jī)r(jià)），全球墊底。

但是從大眾的視角來(lái)看，咱們光有國(guó)際大都市的房?jī)r(jià)，可沒(méi)有國(guó)際大都市的收入啊。

國(guó)外有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，美國(guó)住房及城市發(fā)展部將一個(gè)家庭/個(gè)人租金開(kāi)銷超過(guò)30%的可支配收入定義為成本負(fù)擔(dān)（cost burdened）。中國(guó)一線城市的租收比已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)，達(dá)到45%以上。

自2013年起，中國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入增速就沒(méi)跑贏過(guò)GDP，現(xiàn)在還想讓租金漲上去，對(duì)于有大城市夢(mèng)的普通人來(lái)說(shuō)，結(jié)局無(wú)非一個(gè)：之前睡臥室的，今天睡客廳，之前睡客廳的，今天睡公廁旁邊。

“還要不要消費(fèi)這駕馬車了？”民眾們從靈魂深處發(fā)出了疑問(wèn)。

如果將房?jī)r(jià)上升的那套玩法用到房租上來(lái)，重蹈覆轍，租房市場(chǎng)將變得非常危險(xiǎn)。

頭部力量、利益集團(tuán)早已擁有社會(huì)大量財(cái)富，多數(shù)人卻還在一個(gè)小三房日日勞碌。中國(guó)成功地控住了房?jī)r(jià)，接下來(lái)如何控住房租，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，是一道大難題。

在這里中國(guó)可以借鑒歐洲大陸的模式，發(fā)展公租房制度，但必須注意三大點(diǎn)：

社會(huì)資源的合理分配

把公租房都建到城郊交通不方便的地方，并不能緩解租房市場(chǎng)的資源爭(zhēng)奪。在西歐很多國(guó)家，帶有保障性質(zhì)的住房會(huì)均勻分布在交通方便的地方，甚至是市中心。在韓國(guó)每個(gè)小區(qū)就要求必須要建有配套保障房。當(dāng)然，為了房產(chǎn)持有者的資產(chǎn)上升空間，租金也會(huì)作出調(diào)整。

精細(xì)化管理

保障房的投入速度需要非常精細(xì)的測(cè)算。如果貿(mào)然投入大量保障房，對(duì)住房市場(chǎng)健康發(fā)展殺傷力極大。97年心急的香港想一舉解決住房問(wèn)題，搞了個(gè)“8萬(wàn)5計(jì)劃”，結(jié)果把樓市搞到大崩盤。

把權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子

讓公租房服務(wù)于有真正需求的人群，防止權(quán)力尋租和炒作。曾經(jīng)有一些廉價(jià)房被侵蝕，流入市場(chǎng)炒高，這是前車之鑒。

在中國(guó)，如果政府真正下決心去干一件事，沒(méi)有什么是干不成的。

而擺在眼下的，正是一件關(guān)乎民眾生存的大事。

接下來(lái)是深淵還是藍(lán)海，是新一輪的財(cái)富掠奪，還是租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展，中國(guó)又走到了不能逃避的臨界點(diǎn)。

這兩日忙著獻(xiàn)策要設(shè)“生育基金”、征“丁克稅”的智囊們請(qǐng)了解一下，如果連房都租不起了，誰(shuí)還敢為國(guó)生娃？