限價令”下北京新房市場質(zhì)變：普通住宅供應比例增加

小產(chǎn)權資訊 · 發(fā)表于 2018-8-27 09:45:41

北京過去2年土地供應高峰逐漸反映到住宅供應上。特別是大量限競房的入市，極大地緩解了市場的供需矛盾。從土地供應來看，預計后續(xù)還將有大量的限競房入市，未來這一品類的供應比例將繼續(xù)提高。

經(jīng)過“限價令”的嚴厲調(diào)控下的北京新房市場，正在悄然發(fā)生質(zhì)變。新房的供應量有所增加，供應結構也出現(xiàn)變化。

根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至8月21日，今年北京有66個新房項目領取預售許可證，形成供應18946套，面積241.14萬平方米。這一規(guī)模比去年同期有明顯提高。

與此同時，今年新增的新房供應中，非別墅住房套數(shù)達到84.6%，也高于去年同期。

合碩機構首席分析師郭毅認為，一方面，今年北京的限價政策較為嚴厲，在一定程度上限制了高端住宅項目的入市；另一方面，過去兩年來北京的土地供應增加，并在今年形成住宅供應。而限競房的推出，同樣為市場增加了普通住宅的供應。

限競房強勢入市

根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至8月21日，今年北京供應的新房套數(shù)比去年同期增長了35.9%，供應面積增長21.1%。這也是最近幾年來同期北京新房供應的最高水平。

近幾年來，北京新房供應和成交量均不高，土地交易規(guī)模偏低被認為是重要原因。

按照郭毅的觀點，今年北京新房供應量增加，很大程度上在于去年土地供應規(guī)模提升。官方數(shù)據(jù)顯示，2017年北京土地市場供應面積1697平方米，同比增長190%，創(chuàng)近四年新高。其中，住宅用地供應93宗，供應面積1254萬平方米，為近四年最高，同比增加4倍。

從2016年末開始，北京在土地出讓中重新祭出“限房價、競地價”的規(guī)則。在此規(guī)則下，大量地塊競出，并在今年以“限競房”的形式供應到市場中。

根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，在今年新增的新房供應中，限競房項目有13個，累計供應住宅5844套，成為一個重要的供應來源。

郭毅表示，普通住宅的開發(fā)節(jié)奏本身就快于豪宅。因此，當普通住宅地塊供應量增加時，形成房屋實際供應的周期就相對較短。其中，今年限競房供應增加，正是由于上述原因。

今年1月4日，電建地產(chǎn)以16.75億拿下豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村和新宮村舊村改造地塊，這也成為2018年北京土地首拍。到8月19日，該地塊上的限競房項目“電建地產(chǎn)·洺悅苑”首期住宅就已開盤。節(jié)奏明顯快于市場平均水平。

中原地產(chǎn)指出，北京過去2年土地供應高峰逐漸反映到住宅供應上。特別是大量限競房的入市，極大地緩解了市場的供需矛盾。從土地供應來看，預計后續(xù)還將有大量的限競房入市，未來這一品類的供應比例將繼續(xù)提高。

該機構還認為，在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫后，北京樓市將逐漸進入供應加量周期。

市場走向“量增價穩(wěn)”

與普通住宅相比，今年高端住宅的供應量相對平穩(wěn)。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至8月21日，北京供應別墅項目29個，合計2923套，面積69.14萬平方米。去年同期的數(shù)據(jù)是33個別墅項目，房屋2446套，面積69.39萬平方米。

但今年北京的“限價令”更加嚴厲，使得豪宅項目價格并不高。截至目前，今年北京入市的新房項目最高均價不超過9萬元。而在去年，部分單價超過10萬元以上的項目被放行，其中包括單價達到12.5萬元的“中駿天宸”。

多數(shù)分析人士認為，未來一段時間，北京的限價政策不會有根本性松動。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年7月北京市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，自今年3月以來，一直保持持平或增長態(tài)勢。

這種情況使得北京高端豪宅的供應變得更加稀缺。近日，位于南三環(huán)的“懋源·璟岳”項目正式開放。該項目前身為2013年的夏家胡同“地王”。當時，懋源以17.7億元的總價獲得該地塊，溢價率30.2%，剔除保障房部分，樓面價高達45819元/平方米。這也是當年北京的單價“地王”。

由于該項目地段優(yōu)越，且產(chǎn)品被打造成低密別墅，有業(yè)內(nèi)人士估算，項目單價將超過10萬元。但目前價格尚未最終確定，入市時間也未確定。

懋源地產(chǎn)總經(jīng)理助理、營銷策劃總監(jiān)劉強向21世紀經(jīng)濟報道表示，企業(yè)能做的就是把產(chǎn)品做好，“其余的交給市場”。

郭毅認為，在土地交易升溫和“限價令”的共同作用下，未來北京新房市場的供應量將繼續(xù)增加。其中，普通住宅的比重會有所增多，高端住宅比重下降，但稀缺性會進一步凸顯。

多數(shù)機構認為，這種情況既有利于北京新房成交量的回升，也有利于價格的平穩(wěn)。

我愛我家集團研究院指出，隨著供應量的增加和調(diào)控力度不減，未來北京樓市將保持“量增價穩(wěn)”的趨勢。按照該機構的數(shù)據(jù)，7月北京市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽2702套，環(huán)比上升61.41%，同比上升63.16%。當月北京市新建商品住宅的成交均價是42933元/平方米，環(huán)比下降13.29%，同比下降17.91%。

本報記者張敏北京報道（編輯:藝名黃梅代王）

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