房貸真相：到底是給銀行打工，還是銀行給你打工

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2017-11-1 15:43:27

在網(wǎng)上看到一個(gè)話題：十年前買房的人，現(xiàn)在過(guò)得怎么樣？

10年前，上海浦東一套房或許只要150萬(wàn)，可在10年后的2017年，已經(jīng)達(dá)到了1100萬(wàn)，也就是說(shuō)，如果當(dāng)初你選擇了買房，那你的財(cái)富便每個(gè)月增值7萬(wàn)多。

時(shí)勢(shì)造英雄，無(wú)數(shù)人在高房?jī)r(jià)的重壓之下感嘆：如果時(shí)光倒流十年，我們肯定會(huì)囤一大波房子?？墒?，時(shí)光無(wú)法倒流，即便是給個(gè)機(jī)會(huì)，當(dāng)年的你也未必有勇氣買房。

十年之間，北上廣深的房?jī)r(jià)漲幅跑贏了收入和房租。為什么一線城市的房?jī)r(jià)超越了普通人的承受范圍，卻依舊有人在買房?

有人拿十年的光陰去換一套大城市的房子，有人用十年的光陰享受一段沒(méi)有房貸的舒適人生。十年之間，恰似南柯一夢(mèng)。

1、有房才叫有家

上一輩人的理念是，買房貸款，就是給銀行打工，寧愿跟親戚盡量借，也要想方設(shè)法的減少貸款的額度。

而我們這輩好多人的理念是，為了一套房子成為一生的房奴不值得。

那么房貸，到底是給銀行打工還是銀行給我打工呢？

2、全款買房

從總金額來(lái)看，確實(shí)是相對(duì)較少的，可以免除各種手續(xù)費(fèi)、銀行利息等。

而且樓盤會(huì)有針對(duì)一次性付款購(gòu)商品房給予大幅度的折扣優(yōu)惠活動(dòng)。

此外，全款買房，直接與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，省時(shí)方便。

對(duì)于購(gòu)置二套房產(chǎn)的人而言，除了省去了貸款利率上浮的支出外，也節(jié)省了各種與銀行打交道的時(shí)間和精力。

還有，付全款購(gòu)買的房子再出售時(shí)就比較方便了。

不必受銀行貸款的約束，一旦房?jī)r(jià)上升，轉(zhuǎn)手快，退出套現(xiàn)很容易。

但是呢，全款買房就是一次性付完全部房款。對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱的人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。

如果家庭不多留一點(diǎn)備用資金，萬(wàn)一遇到大額花銷時(shí)，就會(huì)很被動(dòng)。

3、貸款買房

可謂投入少收獲大。

你只要掏了首付，剩下的準(zhǔn)備好資料直接去銀行借就行了，只要每個(gè)月有穩(wěn)定的收入具備一定的還款能力，銀行會(huì)借給你，這樣你就是有房一族了！

而且利率低啊，用銀行的錢去投資生錢。

公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸。

現(xiàn)在5年以上，公積金貸款現(xiàn)在的利率是3.5%，商業(yè)貸款也在4.9%，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會(huì)有小幅度的折扣。

而且還可以用公積金賬戶減輕經(jīng)濟(jì)壓力。

如果有多余的錢完全可以用來(lái)投資錢生錢，這樣既可以用銀行的錢掙錢，也提前擁有了自己的房子，何樂(lè)而不為?

再者，風(fēng)險(xiǎn)小，有保障。

貸款買房等于銀行出一大部分錢替你付款，所以銀行為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房貸的審查就相對(duì)嚴(yán)格。

銀行會(huì)對(duì)房子進(jìn)行考察，保障房子的開(kāi)發(fā)商及房屋結(jié)構(gòu)等安全性，所以貸款買房有銀行為你審查細(xì)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)就很小了，你的財(cái)產(chǎn)也就有保障啦。

最后，你還不得不考慮一個(gè)社會(huì)因素，通貨膨脹，錢在貶值！

在物價(jià)飛速上漲人民幣貶值的時(shí)代，錢越來(lái)越不值錢，也就是說(shuō)房子有可能越來(lái)越貴。

如果想攢夠錢了再買房，一般上來(lái)說(shuō)你的攢錢速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的上漲速度，也許一輩子都很難住在自己的房子里，擁有自己真正的家。

4、貸多長(zhǎng)時(shí)間合適，要提前還款嗎？

先來(lái)舉個(gè)例子：

地點(diǎn)坐標(biāo)：北京，假設(shè)，首付30% ，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：4.05% 商業(yè)貸款：6.15%，公積金貸款120萬(wàn)，商業(yè)貸款280萬(wàn)，貸款400萬(wàn)。

很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬(wàn)，等額本金332.1萬(wàn)，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。

建議：

按最長(zhǎng)的時(shí)間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。

提前還款，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權(quán)在你們手上哦。

5、等額本息or等額本金

首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

其實(shí)無(wú)論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對(duì)應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月），計(jì)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說(shuō)，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的。

之所以計(jì)算出的利息不同，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫谋窘鸩煌斐傻?。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

舉個(gè)例子：

如果借款100萬(wàn)，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。

1.假設(shè)等額本金，則月還款本金為：100萬(wàn)/240個(gè)月，即每月為4167元；

（1）第一個(gè)月還款利息為：100萬(wàn)*0.5125%=5125元，則第一個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5125=9625元。

（2）第二個(gè)月剩余本金為100萬(wàn)-4167=995833元，則第二個(gè)月要還的利息為：

995833*0.5125%=5103.64元，則第二個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5103.64=9270.64元

以此類推

等額本金下20年共還款約161.7萬(wàn)元，共支付利息61.7萬(wàn)元。

2. 如果是等額本息，借款100萬(wàn)元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。

（1）第一個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為5125元，第一個(gè)月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；

（2）第二個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額，即100萬(wàn)-2126.12=997873.8元，則第二個(gè)月應(yīng)還的利息是5114.10元，即第二個(gè)月歸還的本金為2137.01元

以此類推

等額本息下，20年共還款約174萬(wàn)元，共支付利息74萬(wàn)元。

通過(guò)上面的計(jì)算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個(gè)更合算的問(wèn)題。等額本金與等額本息相比，因?yàn)橹霸路菝總€(gè)月都比等額本息的還款金額大，所以其實(shí)就類似于每個(gè)月都有部分提前還款，通過(guò)這種每個(gè)月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時(shí)候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因?yàn)槟忝總€(gè)月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息。

所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會(huì)小。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。

等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。

借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來(lái)的錢，投資利息只要比銀行高，其實(shí)就是賺的，個(gè)人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了！

6、哪類人適合提前還款vs不用提前還款

提前還款三類人：

1.傳統(tǒng)保守：錢只存銀行，不做任何投資，不學(xué)習(xí)，不了解，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實(shí)的明智選擇。

2.不想要任何的負(fù)責(zé)，覺(jué)得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級(jí)大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請(qǐng)你還了吧。

3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無(wú)貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請(qǐng)注意，請(qǐng)抱大腿，土豪，帶小編一塊玩吧。

建議不用提前還款的類型：

1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%。

2.等額本金還款期限已經(jīng)超過(guò)三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來(lái)越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。

等額本息還款期已經(jīng)超過(guò)二分之一，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時(shí)間，節(jié)省的利息會(huì)比較多，其實(shí)節(jié)省的利息已經(jīng)沒(méi)有多少了。

總結(jié)：

首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因?yàn)橹袊?guó)實(shí)際上長(zhǎng)期是高通脹、低利率，甚至長(zhǎng)期是負(fù)利率。你借到銀行的錢，其實(shí)就是等于賺到了。

7、你該買什么房?房貸占收入比多少最合適?

一、自?。?br />
（1）剛性需求(多為25~35歲)

即人的最基本需求，比如穿衣、吃飯、工作等等，住房也列其中;沒(méi)有彈性的需求，是必須的，且可變動(dòng)和伸縮的空間不大。

購(gòu)房前需要優(yōu)先考慮：

①預(yù)算，對(duì)于“月供族”來(lái)說(shuō)，每月還貸額度盡量控制在總收入的50%以內(nèi)。

②地段，因?yàn)槟贻p人工作不穩(wěn)定，盡量選擇離地鐵站近的房子，方便工作出行。

③開(kāi)發(fā)商，品牌開(kāi)發(fā)商往往能帶來(lái)周邊裴傲完善及區(qū)域升級(jí)發(fā)展。

④戶型，“麻雀雖小、五臟俱全”的戶型最實(shí)用。

⑤物業(yè)，優(yōu)先考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，確保有一個(gè)好的居住環(huán)境，還能延長(zhǎng)房屋使用年限。

（2）改善性需求(35歲以上)

主要是指對(duì)目前的居住條件不滿意，需要重新購(gòu)置房產(chǎn)來(lái)滿足對(duì)居住的需求。
分為兩類：

◆目前居住條件較差，迫切需求改善居住環(huán)境而購(gòu)房

◆收入頗豐，為追求更高生活質(zhì)量購(gòu)買新房

購(gòu)房前需要優(yōu)先考慮：

①區(qū)域選擇的考量要更加全面，房?jī)r(jià)水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、學(xué)校等分布情況，全面衡量自身經(jīng)濟(jì)能力和換房要求。

②原來(lái)住宅的處理，對(duì)原有住宅出售或出租結(jié)合市場(chǎng)情況和未來(lái)走勢(shì)來(lái)定。如原住宅位置較好，租金較高，可利用租金來(lái)還換房后的貸款。

③相關(guān)的交易稅費(fèi)要明晰，在“賣舊買新”升級(jí)置業(yè)時(shí)，要理清自己作為賣方和買方雙重身份各自需繳納的稅費(fèi)。

二、投資

為了賺取租金或資本增值，重點(diǎn)關(guān)注房屋的升值潛力。

購(gòu)房前需要考慮：

①把握市場(chǎng)底部的機(jī)會(huì)或投資的“時(shí)間窗”。
②區(qū)域是否發(fā)展成熟、配套完善。
③交通是否便利。
④區(qū)域政策是否利好，前景可觀。
⑤衡量投資回報(bào)率的大小。

月收入多少用于房貸月供才不影響生活品質(zhì)呢?這還需要根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況而定。

50%是警戒線

如果購(gòu)房者工作穩(wěn)定，又未婚或已婚沒(méi)有孩子，那么房貸月供可以制定為家庭月收入的40%—45%。因?yàn)檫@時(shí)家庭負(fù)擔(dān)較小，用于其他生活方面的花費(fèi)比較少，個(gè)人年齡也比較小，升值潛力還比較大，所以，可以考慮將房貸月供制定得高一點(diǎn)。

根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2004發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，商業(yè)銀行應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)。

30%是舒適線

如果是收入穩(wěn)定，已經(jīng)結(jié)婚生子的購(gòu)房者，那么可以將月供制定在家庭月收入的30%。為了保證家庭日常開(kāi)支和孩子的教育支出，應(yīng)該適當(dāng)減少月供占家庭收入的比例。

每月償還各類貸款金額如果超過(guò)月收入的1/3，就可能對(duì)生活質(zhì)量造成影響。因此，借款人應(yīng)當(dāng)客觀地判斷自己的還款能力，切忌盲目高估個(gè)人財(cái)務(wù)狀況的流動(dòng)性和未來(lái)收入，承擔(dān)過(guò)高比率的負(fù)債，導(dǎo)致流動(dòng)性危機(jī)或償付能力不足的困境。

8、專家提醒：買房前記住這3點(diǎn)

1. 提前做好規(guī)劃

明確購(gòu)房需求，在買房前一定要仔細(xì)權(quán)衡什么才是自己當(dāng)前最迫切需要的，理性和有規(guī)劃地消費(fèi)是購(gòu)房的前提。應(yīng)權(quán)衡大局分清主次，根據(jù)自己的收入等實(shí)際情況來(lái)確定適合自己的樓盤。

2. 要明白買房究竟要多少錢

除首付款外，購(gòu)房切忌將所有存款都用于購(gòu)房，因?yàn)橘I完房后緊接著就是裝修房屋、置辦家具、家電等，這些也需要一筆不小的費(fèi)用。因此，在購(gòu)房時(shí)，至少還應(yīng)保留1/3的存款。

3. 貸款方式選擇符合自己的

消費(fèi)者在貸款購(gòu)房時(shí)，還款年限選擇15—20年較為適中。貸款年限過(guò)短，還款壓力則相應(yīng)較大。在考慮貸款金額和年限時(shí)，不能單憑現(xiàn)階段的收入標(biāo)準(zhǔn)來(lái)決策，多考慮家庭未來(lái)可能面臨的一些實(shí)際問(wèn)題，保留一定的積蓄以備失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等方面的不時(shí)之需。

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