國(guó)家大力推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)！現(xiàn)在是不是入手公寓好時(shí)機(jī)？今年3·30新政之后，廣州的公寓成交大跌（具體可戳文章：如果公寓開(kāi)始大幅度降價(jià)了，你會(huì)考慮入手嗎？），不過(guò)上月廣州印發(fā)《廣州市加快住房租賃市場(chǎng)工作方案》文件，其中提及允許“商改住”，而且按規(guī)定改造后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，在這種國(guó)家大力推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的背景下，不少朋友也問(wèn)：現(xiàn)在是不是入手公寓的好時(shí)機(jī)？
廣州市政府辦公廳印發(fā)《廣州市加快住房租賃市場(chǎng)工作方案》有關(guān)“商改住”的表述： 允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公安消防等有關(guān)職能部門(mén)按照改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批驗(yàn)收。改建后的租賃住房，不得銷(xiāo)售。 （市國(guó)土規(guī)劃委、公安局、發(fā)展改革委牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、城管委、環(huán)保局，廣州供電局，市自來(lái)水公司，廣州燃?xì)饧瘓F(tuán)公司配合）
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以下是為大家梳理了“商改住”的細(xì)則內(nèi)容： 1、改造僅限于一手的商服類(lèi)公寓； 2、一旦改造后，該一手樓的商服類(lèi)租賃住房不可以再出售，以后只能在租賃市場(chǎng)流通； 3、二手的商服類(lèi)目前不可以改造成為租賃住房的；
4、如果可以將這些公寓統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)管理，由于水電和住宅類(lèi)一致，相信在租賃市場(chǎng)也是頗受歡迎的；
5、對(duì)于普通市民，如果你自己有租賃需求也可以租用此類(lèi)公寓。如果期望自己買(mǎi)下來(lái)出租，暫時(shí)政策則不是最佳機(jī)會(huì)；
目前的政策，個(gè)人不能購(gòu)買(mǎi)一手公寓，只能購(gòu)買(mǎi)在市場(chǎng)上流通的二手公寓，所以這個(gè)政策對(duì)于普通個(gè)人來(lái)說(shuō)，算不上是利好。
不過(guò)目前也有不少開(kāi)發(fā)商代購(gòu)房者注冊(cè)公司，用法人的名義來(lái)購(gòu)買(mǎi)公寓，不過(guò)大源老師提醒：用法人的名義購(gòu)買(mǎi)公寓，以后也只能轉(zhuǎn)手給法人，這樣的稅費(fèi)并不低！
一個(gè)真實(shí)的案例：售價(jià)180萬(wàn)的公寓，繳稅高達(dá)80萬(wàn)！原因是公司與公司之間的交易，必須繳納土地增值稅。
土地增值稅
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如果那套公司間交易的公寓，當(dāng)初80萬(wàn)買(mǎi)入，以180萬(wàn)售出，增值100萬(wàn)，那么要繳納的土地增值稅大概需要：100*50%=50萬(wàn)，如果增值額更大的話，繳納的土地增值稅就會(huì)更高了。
不過(guò)土地增值稅這部分的比例可以用折舊（每年可折舊登記價(jià)的5%）、裝修成本沖抵（裝修費(fèi)最高不超過(guò)登記價(jià)20%）、物業(yè)費(fèi)成本沖抵，所以要具體交易的時(shí)候才能核算確切的土地增值稅額。
除了土地增值稅，公司交易公寓，還有其他稅項(xiàng)： ![]()
如果是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手商務(wù)類(lèi)物業(yè)，要交的稅也同樣不少： ![]()
所以，各位要以公司名義來(lái)購(gòu)買(mǎi)公寓，確實(shí)要三思。
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