新一輪調(diào)控下的房貸動因：上海重拳整治首付貸

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-9-20 09:48:37

雖然下款速度快，但房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金壓力依然較大，這也會傳導到住房信貸上。

21世紀經(jīng)濟報道獲悉，9月10日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、房屋管理局、宣傳部、公安局、司法局、國稅局、工商局、物價局、銀監(jiān)局九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展2018年房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ罚ㄏ挛暮喎Q《通知》），大力整治虛假信息、投機炒房、虛擬交易、違規(guī)收費、違規(guī)提取公積金等行為。

《通知》明確，需要整治的投機炒作行為包括通過提供“首付貸”或者采取“分期首付”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。在住房公積金使用方面，禁止協(xié)助繳存職工以虛假手段違規(guī)提取住房公積金、騙取住房公積金貸款，收取高額手續(xù)費。也禁止限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。

《通知》稱，對于查實的違法違規(guī)機構(gòu)，采取暫停金融服務、暫停商業(yè)銀行與其業(yè)務合作、暫停合同網(wǎng)簽資質(zhì)、納入工商重點監(jiān)管名單等措施。此外，將會同規(guī)土部門，限制其參加土地招拍掛。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次上海房地產(chǎn)秩序整頓，符合此前住建部全國重點城市大檢查的導向，總體上會對房企、中介、代理機構(gòu)、廣告商和購房者等群體形成較為明顯的影響。此外，《通知》規(guī)定在9月20日前需要出臺相關(guān)具體方案，所以預計9月下旬，不排除各地樓市管控會升級，尤其是房屋交易秩序的整頓會趨嚴。

銀行資金充裕

重拳整治之下的上海房地產(chǎn)市場，其實居民部門的去杠桿已經(jīng)初見成效：二手房交易量低迷，房價走低，住房貸款走低。

根據(jù)央行上?？偛抗嫉臄?shù)據(jù)，8月份，上海市本外幣個人住房貸款增加51.34億元，環(huán)比和同比分別少增17.62億元和38.94億元，當月增速為4.2%，環(huán)比和同比分別回落0.3和17.6個百分點。

今年以來，個人住房貸款增量低迷。4月、5月、7月、8月的當月增速分別是6.7%、5.7%、4.5%、4.2%，可見增速基本處于放緩態(tài)勢。這期間唯一的例外是6月新增住房貸款73.77億，遠高于4月的24.42億和5月的46億，6月的小高潮之后，7、8月的新增貸款又逐步降低。

某國有大行上海分行副行長對21世紀經(jīng)濟報道解釋道，6月之所以新增貸款較高，是因為銀行在年中有沖量放貸的壓力，所以7、8月份的回落較為正常。之所以今年以來增速放緩，原因不在銀行資金壓力，而在于購房交易數(shù)據(jù)低迷。在樓市限購限貸去杠桿的大背景下，今年的交易量與去年同期基本持平，沒有上升動力。

“今年央行不斷釋放流動性，銀行的資金是比較充裕的，自身不會去約束個人住房貸款，下半年的趨勢應該也是一樣?！鄙鲜龈毙虚L表示。

房企資金回籠壓力傳導

21世紀經(jīng)濟報記者向多位房產(chǎn)中介了解到，目前銀行的放款期限在一個半月左右，相對速度較快。

雖然下款速度快，但房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金壓力依然較大，這也會傳導到住房信貸上。

“房地產(chǎn)公司在銷售新盤的過程中，會優(yōu)先賣首付比例較高，甚至能全額付款的客戶，這也導致了貸款需求下降。”上述副行長并稱。

上海樓市冷卻跡象逐漸顯現(xiàn)。從房價來看，統(tǒng)計局發(fā)布的8月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，上海新房價格同比跌幅為0.2%，二手房環(huán)比跌0.1%，這也是二手房連續(xù)第7個月價格下跌。甚至有媒體報道，一套原先掛牌1100萬的二手房，降價200萬還是無人問津。

從交易量來看，購房熱情的確不高。

新房方面，易居研究院研報顯示，8月上海商品住宅供應大幅放量，全市總共40個項目新開盤或加推，從開盤項目認籌情況來看案場到訪量出現(xiàn)明顯減少，本月僅3成項目認籌率達100%，開盤去化兩極分化嚴重，遠郊項目普遍去化較差，市中心項目依舊熱銷，但市場已現(xiàn)趨冷。

而在新房限價的情況下，二手房、新房價格倒掛，市場更是冰封。

一位主做二手房的房貸經(jīng)理對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，今年整體二手房案子少了很多，去年和前年行情好的時候，每天都有新單子，然而在今年以來，正常水平是一個月10單，如果能做到15單已算超額完成任務了。此外，主要成交的二手房是面積偏小的二套房、學區(qū)房，金額偏小。

嚴躍進表示，很多二手房的掛牌周期明顯延長，這個時候往往會帶來交易下滑和貸款數(shù)據(jù)低迷等狀態(tài)。從后續(xù)市場的發(fā)展情況看，房貸方面建議適當放松。

當前上海剛需購房壓力有所加大。由于部分國有大行8月取消了首套房利率9折，改回9.5折，根據(jù)融360統(tǒng)計，首套房平均利率5.18%，較7月上漲2BP。但即便如此，上海的房貸利率仍在全國位于較低水平。（見習記者周炎炎上海報道）

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