萬(wàn)科的吶喊【活下去】讓吃瓜群眾驚呼“萬(wàn)科咋了還是A股...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-10-5 10:42:55

金九銀十，傳統(tǒng)的樓市銷售旺季。而萬(wàn)科一則“活下去”的秋季例會(huì)標(biāo)語(yǔ)，卻讓整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都感到了蕭瑟的秋意。

這一句“活下去”，讓地產(chǎn)同行聞之瑟瑟發(fā)抖，讓吃瓜群眾驚呼“萬(wàn)科咋了”。然而，年初的時(shí)候，房地產(chǎn)還是A股最牛的板塊，萬(wàn)科勇奪全球房企市值冠軍。

怎么忽然之間，“地主家就沒(méi)有余糧了”呢？

大地主變成了大金主

萬(wàn)科的驚人之語(yǔ)，是說(shuō)給誰(shuí)聽的？反正萬(wàn)科賬上的錢還多著呢。

從現(xiàn)金流來(lái)看，萬(wàn)科2018年上半年的貨幣資金有1595億元，而一年內(nèi)到期的長(zhǎng)短期負(fù)債總和不足610億元。2017年底時(shí)，萬(wàn)科的貨幣資金曾高達(dá)1747億元，比2016年底多了1倍，比2015年底多了2.2倍。就算未來(lái)一年一分錢也融不到，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)也不會(huì)受到影響。

從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，2018年萬(wàn)科的業(yè)績(jī)規(guī)模增速出現(xiàn)放緩。上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額3046.6億元，銷售面積2605.9萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)10%和9%，相比2016年、2017年的40%、45%增速顯著下降，與今年上半年TOP100房企36.5%的平均增速也有一定差距。

與此同時(shí)，萬(wàn)科的盈利增速也出現(xiàn)了下滑。2018年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1059.7億元，同比增長(zhǎng)51.8%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)91.2億元，同比增長(zhǎng)24.94%。而萬(wàn)科去年中報(bào)的凈利潤(rùn)增幅是36.47%。

一方面是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄?，一方面是手持巨資枕戈待旦。萬(wàn)科的這一幕，跟2014年時(shí)何其相似。

2014年6月，人民日?qǐng)?bào)刊登了時(shí)任萬(wàn)科總裁郁亮的文章《樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》，提出中國(guó)地產(chǎn)將從高速發(fā)展的黃金時(shí)代，進(jìn)入增速放慢、龍頭房企提升市場(chǎng)占有率的白銀時(shí)代。根據(jù)2014年年報(bào)，萬(wàn)科當(dāng)年的營(yíng)收增速為8.1%，凈利潤(rùn)增速僅為4.15%。而其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為417億元，賬上現(xiàn)金高達(dá)627億元，可謂糧草充足。

但萬(wàn)科的判斷出現(xiàn)了偏差，在同樣的時(shí)間點(diǎn)上，恒大、碧桂園等公司加大杠桿拿地，短短幾年就迎頭趕上了萬(wàn)科。在近兩三年里，萬(wàn)科仍保持在房企第一梯隊(duì)，但已不再是銷售額第一。

2018年前8月千億房企已達(dá)13家

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞研究中心

就在9月底這場(chǎng)因?yàn)椤盎钕氯ァ倍⑵恋娜f(wàn)科秋季例會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮指出，盡管萬(wàn)科在2012年就判斷行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，但這只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。“今天，我們可以說(shuō)轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來(lái)了”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)凜冬將至

一葉知秋。

與2014年相似的不只是萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，還有大規(guī)模的土地流拍數(shù)據(jù)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，全國(guó)流拍土地接近800宗。上一次如此大規(guī)模的土地流拍，正是在2014年。

更嚴(yán)重的，是房企的債務(wù)重壓。據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)，只算2018年下半年到2020年這三年，房企集中兌付的有息債務(wù)規(guī)模就高達(dá)14.9萬(wàn)億元，加上2021年及以后的，更是高達(dá)19.2萬(wàn)億元。房企未來(lái)四年的總債務(wù)，相當(dāng)于我國(guó)GDP的四分之一。

房地產(chǎn)本就是高負(fù)債行業(yè)，但樓市周期不同，資產(chǎn)負(fù)債率帶來(lái)的影響天差地別。上行期的債務(wù)擴(kuò)張，是彎道超車的大殺器，下行期的債務(wù)擴(kuò)張，則是自己給自己埋地雷。

從凈負(fù)債率來(lái)看，萬(wàn)科在2017年的凈負(fù)債率低至8.8%，已經(jīng)接近2014年的5.4%。今年上半年，在規(guī)模擴(kuò)張的需求下，萬(wàn)科適當(dāng)提升了杠桿水平，而恒大、融創(chuàng)、綠地等此前負(fù)債率較高的房企則出現(xiàn)了顯著的降負(fù)債效果。

償債高峰來(lái)臨，現(xiàn)金流就是一切。

房企正面臨越來(lái)越嚴(yán)重的現(xiàn)金流壓力。一方面是融資渠道全部受限，從銀行開發(fā)貸到房企股權(quán)融資，再到公司債以及信托融資，房企幾乎失去了所有的便捷融資來(lái)源。另一方面，房企資金回籠的速度全面放緩。郁亮給萬(wàn)科定下的目標(biāo)是，2018年堅(jiān)決完成6300億元年度回款，而目前完成還不到一半。

近期，碧桂園稱將會(huì)對(duì)部分去化不佳、未達(dá)正負(fù)零的項(xiàng)目減少開工；恒大則吹響了降價(jià)打折的號(hào)角；萬(wàn)科廈門的別墅樓盤降價(jià)近50%出售，全網(wǎng)瘋傳?！盀榱嘶乜?，為了現(xiàn)金流，適當(dāng)降價(jià)并不是壞事?！币幻科蟛呗苑治鰩熣f(shuō)。

降價(jià)促銷，或許是房企迫不得已的最后選擇。至于中小房企，保命最重要。萬(wàn)科所說(shuō)的“活下去”，似乎更像是說(shuō)給中小房企聽的，看看誰(shuí)先活不下去？

2017年以來(lái)，樓市調(diào)控前所未有，四年前場(chǎng)景重現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，依靠漲價(jià)去庫(kù)存和棚改貨幣化，房地產(chǎn)市場(chǎng)硬生生地拔出了泥淖。這一次，會(huì)不會(huì)重現(xiàn)

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