導(dǎo)讀：在行業(yè)下行，企業(yè)普遍謹(jǐn)慎拿地的情況下，保利投資拿地卻頗為進(jìn)取。前三季度累計(jì)新拓展項(xiàng)目108個(gè)，總獲取成本1636億元，同比增長4.9%，占銷售金額比重的53.9%。
本報(bào)記者 張曉玲 實(shí)習(xí)生 陳靚 廣州報(bào)道
自董事長宋廣菊提出重回行業(yè)前三以來，保利發(fā)展今年的表現(xiàn)激進(jìn)了許多。
11月27日，保利宣布100億的永續(xù)票據(jù)獲準(zhǔn)注冊(cè)，首期發(fā)行15億，票面利率4.63%，為近期行業(yè)最低水平。
能獲得這樣的發(fā)債規(guī)模和較低的發(fā)債利率，與保利的央企身份、業(yè)務(wù)實(shí)力分不開。
今年以來，保利還獲得銀行開發(fā)貸、租賃住房類REITS、公司債等多種渠道的融資資金，總額數(shù)百億。
在充足的融資助力下，保利今年積極進(jìn)行逆周期拿地，沖規(guī)模求發(fā)展。
地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)今非昔比，單純以銷售規(guī)模衡量的時(shí)代已經(jīng)過去，房企紛紛轉(zhuǎn)型開發(fā)+運(yùn)營，保利亦不例外。
對(duì)保利而言，重回行業(yè)前三，意味著不僅銷售規(guī)模要大幅增長，運(yùn)營和資產(chǎn)管理的規(guī)模也要同步上升，最終實(shí)現(xiàn)利潤多元化，才能持續(xù)領(lǐng)先同業(yè)。
融資沖規(guī)模
100億，這是近期房企發(fā)行規(guī)模最大的債券融資，利率僅為4.63%，同期其他企業(yè)融資的利率平均都在5%以上。
保利方面表示，永續(xù)債拓寬了公司融資渠道，降低了資金成本，保障公司可持續(xù)發(fā)展。
保利的融資渠道還包括了類REITs、境外發(fā)債等。1月30日，保利通過香港子公司發(fā)行了5億美元（約合31.5億元人民幣）的五年期固息債券，票面利率為3.95%；7月，保利擬公開發(fā)行150億元公司債，其中有92.29億元投資規(guī)模將用于住房租賃業(yè)務(wù)。
克而瑞指出，從2018年保利的債務(wù)類型結(jié)構(gòu)來看，銀行借款占比超過71%，公司債券及中期票據(jù)等直接債務(wù)融資工具占比約14%。直接融資較高的占比，顯示了保利突出的融資能力。
民生證券報(bào)告顯示，保利的融資成本較低，今年三季度其有息負(fù)債綜合成本僅為4.86%，顯著低于行業(yè)水平。
據(jù)民生證券分析師楊柳測(cè)算，截至三季度末，保利的貨幣資金為971.46億元，同比增長49.3%，現(xiàn)金短期債務(wù)比為2.7，短期償債無憂；剔除預(yù)售賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為42.8%，較上年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為101.4%，較上年同期的102.6%小幅下降。
總體來看，公司融資成本優(yōu)勢(shì)明顯，財(cái)務(wù)安全邊際較大。這讓保利有底氣維持相對(duì)較高的杠桿擴(kuò)張。
在行業(yè)下行，企業(yè)普遍謹(jǐn)慎拿地的情況下，保利投資拿地卻頗為進(jìn)取。前三季度累計(jì)新拓展項(xiàng)目108個(gè)，總獲取成本1636億元，同比增長4.9%，占銷售金額比重的53.9%。
11月，保利繼續(xù)新增6塊土地，分布于廣州、珠海、青島、石家莊和太原，11月合計(jì)新增規(guī)劃建筑面積149.31萬平方米。
截至目前，公司已覆蓋國內(nèi)外100多個(gè)城市，待開發(fā)面積超過1億平方米。這為保利帶來了豐富的土地儲(chǔ)備，為其銷售業(yè)績(jī)、沖擊規(guī)模增長奠定基礎(chǔ)。
數(shù)據(jù)顯示，保利11月銷售面積約為233.51萬平方米，環(huán)比增長10.69%，同比下滑19.53%；銷售金額約為335.22億元，環(huán)比增長7.73%，同比下滑7.92%，和2018年單月平均335億元持平。
今年前11個(gè)月，保利的銷售面積約為2469萬平方米，同比增長23.96%，銷售金額約為3683億元，同比增長34.28%，在龍頭房企中保持了高增長的勢(shì)頭。
保利與其他房企巨頭的差距也在拉近?？硕饠?shù)據(jù)顯示，前11月，保利的銷售業(yè)績(jī)居于第五。今年年內(nèi)銷售排在前三的碧桂園、萬科和恒大的業(yè)績(jī)分別為6645.5億元、5422.3億元和5391.4億元。
多家券商預(yù)計(jì)，2018年前三季度保利銷售額達(dá)到3036億元，同比增長45.87%，全年有望達(dá)到4500億元。
多維度競(jìng)爭(zhēng)
在2017年的股東大會(huì)上，保利發(fā)展董事長宋廣菊曾提出重回行業(yè)前三的目標(biāo)。
對(duì)轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)和保利而言，行業(yè)前三不僅意味著銷售規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)，也意味著其他多元運(yùn)營業(yè)務(wù)領(lǐng)域的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)。
地產(chǎn)市場(chǎng)走向存量時(shí)代已是行業(yè)共識(shí)，行業(yè)重點(diǎn)早已從拿地開發(fā)模式轉(zhuǎn)移到開發(fā)+運(yùn)營模式，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)越顯復(fù)雜，賽道更加多元。
“以現(xiàn)在的市場(chǎng)來看，去追求銷售規(guī)?；饬x不大”，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，追求規(guī)模擴(kuò)張的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)過去了，各大房企都在尋求突破來轉(zhuǎn)換賽道。
萬科早在幾年前就開始發(fā)力城市配套服務(wù)，今年年中報(bào)告將租賃業(yè)務(wù)確立為其核心業(yè)務(wù)至此，萬科以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，探索涉足物業(yè)、物流、租賃、養(yǎng)老、教育等多個(gè)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)型態(tài)度明確。
此外，華潤、中海、萬達(dá)等房地產(chǎn)企業(yè)也在積極探索自己的轉(zhuǎn)型道路，地產(chǎn)行業(yè)的賽道不斷拓寬，呈現(xiàn)多元化局面。
在這場(chǎng)“去地產(chǎn)化”的浪潮中，保利也并沒有坐以待斃。保利地產(chǎn)從2016年開始從集團(tuán)人事調(diào)整、多元激勵(lì)、管理提升等多方面下手，推動(dòng)公司發(fā)展進(jìn)入快速發(fā)展階段。
今年保利的最大動(dòng)作之一是更名。9月12日，保利房地產(chǎn)發(fā)布公告，宣稱改名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”，公司名稱中不再出現(xiàn)地產(chǎn)字樣，轉(zhuǎn)型態(tài)度明顯。
目前，保利發(fā)展旗下有保利投顧、保利教育、保利會(huì)展、保利健康、保利文旅等多個(gè)業(yè)務(wù)，已形成國際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營、資源領(lǐng)域投資開發(fā)、民用爆炸物品產(chǎn)銷等“多業(yè)并舉，多元發(fā)展”的戰(zhàn)略格局。
此外，保利還積極進(jìn)入租賃領(lǐng)域，在2016和2017年的時(shí)候，保利地產(chǎn)在天津、杭州、上海等7座城市拿地52萬平方米，計(jì)劃進(jìn)入自持住宅或長租公寓領(lǐng)域。
目前，保利公寓已布局廣州、重慶、北京、長沙、大連、沈陽等十余城市，擁有瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌線，在全國擁有30余個(gè)項(xiàng)目。
盡管保利做出以上努力，但因?yàn)槌鞘胁季?、周期性?zhàn)略等因素，保利與萬科，恒大，碧桂園等尚有差距。
對(duì)此，保利地產(chǎn)總經(jīng)理劉平表示，“對(duì)于要繼續(xù)保持第一方陣地位的保利而言，不會(huì)放任這種差距繼續(xù)增加?！?br />
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2018-12-16 02:24:10發(fā)布
