蘇州限購(gòu)限售升級(jí):二手住房滿5年后方可轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-7-26 03:57:27

7月24日晚間，蘇州市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》（以下簡(jiǎn)稱《工作意見》），加碼房地產(chǎn)限售限購(gòu)政策，相關(guān)政策自7月25日起實(shí)施。
具體來(lái)看，非蘇州市戶籍居民家庭在蘇購(gòu)房所需社保或個(gè)稅繳納年份要求從1年提高至兩年；限售政策方面，則范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，從蘇州工業(yè)園區(qū)全域擴(kuò)大至蘇州市。

此次蘇州“限購(gòu)”“限售”雙升級(jí)，調(diào)控政策嚴(yán)格程度史無(wú)前例?！半p限”政策從根本上抑制了投資投機(jī)需求。

限購(gòu)升級(jí)：
非蘇州市戶籍居民家庭買房需兩年社保

根據(jù)此前規(guī)定，非蘇州市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第1套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)（含吳江區(qū)）、昆山市、太倉(cāng)市累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。

而此次《工作意見》對(duì)這一購(gòu)房政策進(jìn)行了調(diào)整，具體調(diào)整為：非本市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買第1套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。

對(duì)比來(lái)看，非蘇州市戶籍的居民家庭的購(gòu)房門檻明顯提高，其需要提供的社?；騻€(gè)稅證明，已從此前的累計(jì)繳納一年提高到了連續(xù)繳納兩年。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，包括蘇州市區(qū)、昆山和太倉(cāng)被納入到嚴(yán)格限購(gòu)的范圍，這和此類城市這兩年購(gòu)房市場(chǎng)炒作等有關(guān)，尤其是太倉(cāng)市場(chǎng)因?yàn)榭拷虾Ｊ袌?chǎng)，是這兩年炒作較多的城市。類似限購(gòu)政策的規(guī)定，也使得到此類區(qū)域購(gòu)房的要求更高，有助于打擊炒房需求。

限售加碼：
范圍從工業(yè)園區(qū)全域等擴(kuò)大至蘇州市

值得關(guān)注的是，此次《工作意見》發(fā)布，還擴(kuò)大了蘇州市新房、二手房的限售范圍。根據(jù)規(guī)定，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)（銷）售許可的商品住房項(xiàng)目（含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開始網(wǎng)簽的項(xiàng)目），購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；二手住房通過市場(chǎng)交易購(gòu)房人新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

今年5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》（以下簡(jiǎn)稱：《補(bǔ)充意見》）中，還只對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房實(shí)施限售，規(guī)定稱，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓；對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房，購(gòu)房人交易新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。

對(duì)比可以明顯發(fā)現(xiàn)，此次《工作意見》將限售范圍直接從蘇州工業(yè)園區(qū)全域等部分區(qū)域，擴(kuò)大到了整個(gè)蘇州市區(qū)。嚴(yán)躍進(jìn)坦言，限售政策的加碼，對(duì)于一些蘇州的炒房者來(lái)說(shuō)，這兩年的房屋流動(dòng)性明顯會(huì)減少，也有助于打擊各類購(gòu)房套現(xiàn)的行為。

三個(gè)月四次政策調(diào)控
維穩(wěn)市場(chǎng)是主要趨勢(shì)

值得關(guān)注的是，《工作意見》這已經(jīng)是近三個(gè)月來(lái)，蘇州第四次加碼房地產(chǎn)調(diào)控，僅5月份，蘇州就出臺(tái)了三大調(diào)控政策，上述提到的5月11日出臺(tái)了《補(bǔ)充意見》，提出了對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域新房及二手房的限售條件，5天之后，蘇州再出新政，將工業(yè)園區(qū)新購(gòu)住房學(xué)位政策由5年調(diào)整為9年。

5月17日，蘇州市吳江區(qū)政府信息公開官網(wǎng)更是發(fā)布了《關(guān)于吳地網(wǎng)掛（2019）7號(hào)公告地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告》，一次性調(diào)低了該地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)、網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)格及一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間，最高降價(jià)幅度達(dá)18.75%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，首先，這已經(jīng)是蘇州最近幾個(gè)月第四次加碼房地產(chǎn)調(diào)控，從政策力度看，不斷加碼而不選擇一次到位的主要原因是維持市場(chǎng)穩(wěn)定是目標(biāo)，政策期望市場(chǎng)企穩(wěn)而非趨冷，所以調(diào)控政策擠牙膏式加碼。

其次，從政策內(nèi)容看，針對(duì)之前5月份政策繼續(xù)加碼限售，代表了市場(chǎng)短期炒作氛圍依然濃郁，之前蘇州加碼政策對(duì)市場(chǎng)影響有限，而本次加碼的政策預(yù)計(jì)對(duì)于市場(chǎng)的影響也不會(huì)過于激烈。
張大偉表示，總體來(lái)看，樓市政策將繼續(xù)收緊與寬松并存，維持市場(chǎng)穩(wěn)定是主要趨勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，蘇州此次政策發(fā)布，應(yīng)該說(shuō)是略超乎市場(chǎng)預(yù)期的，因?yàn)榇饲疤K州已經(jīng)執(zhí)行過比較嚴(yán)厲的政策。此次加碼，和此前開封松綁限售政策叫停是類似的，即“房住不炒”是今年下半年的政策邏輯，不存在放松的可能。相關(guān)市場(chǎng)參與主體一定要充分認(rèn)識(shí)到當(dāng)前穩(wěn)定市場(chǎng)的重要性。而類似政策出臺(tái)，也對(duì)后續(xù)繼續(xù)管控投資投機(jī)需求和穩(wěn)預(yù)期等形成了較好的條件。

調(diào)控背后：
房?jī)r(jià)半年漲12.87% 熱點(diǎn)區(qū)域二手房均價(jià)破四萬(wàn)

記者注意到，蘇州市多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的背后，是今年以來(lái)該市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，蘇州市房子的掛牌均價(jià)及參考均價(jià)分別為28211元/平米及26985元/平米，比去年年末分別上漲了12.87%及4%，熱點(diǎn)區(qū)域即工業(yè)園區(qū)的二手房均價(jià)更是已突破4萬(wàn)元/平米，達(dá)43188元/平米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2018年11月5日首屆中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)上提出“將支持長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展并上升為國(guó)家戰(zhàn)略”以及蘇州自身提供就業(yè)機(jī)會(huì)、人才政策等，吸引了一線城市例如周邊上海市人才轉(zhuǎn)移，同時(shí)，蘇州本地房屋供應(yīng)量本就不多等因素，促進(jìn)了本輪蘇州房?jī)r(jià)的上漲。

今年5月18日，住建部在對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，其中就包括蘇州。

國(guó)仕英對(duì)記者坦言，2019年以來(lái)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫明顯，成交量?jī)r(jià)漲幅明顯。5月11日出臺(tái)的《補(bǔ)充意見》中的限售政策主要針對(duì)于工業(yè)園區(qū)，對(duì)其他周邊區(qū)域熱度并未有較大影響。
“5月份的調(diào)控加碼對(duì)二手房市場(chǎng)有所影響，但價(jià)格仍在小幅上漲，這也是此次調(diào)控政策加碼的主要原因。”國(guó)仕英進(jìn)一步表示。

數(shù)據(jù)確實(shí)也如此，鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，蘇州市房子5月份的掛牌均價(jià)及參考均價(jià)分別為26636元/平米，26420元/平米，對(duì)比6月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，一個(gè)月掛牌均價(jià)及參考均價(jià)就分別上漲了1575元/平米，及565元/平米。

新京報(bào)記者潘亦純編輯王宇校對(duì) 何燕

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