新規(guī)下，房貸該“提前”還清嗎？專家：真的不建議。

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-10-11 16:31:20

新規(guī)下，房貸該“提前”還清嗎？10月起選擇變了，專家：真的不建議。

最近一段時間，房地產(chǎn)市場都充斥著央行的貸款利率新規(guī)定信息。根據(jù)央行新規(guī)，從10月8日開始，個人購房的按揭貸款利率發(fā)生新的變化，不再以原來的央行基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，而是以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，備受購房者關(guān)注的焦點(diǎn)不在于今后該不該買房的問題，而在于銀行按揭貸款利率新舊替換之后，買房成本是否會出現(xiàn)較大的變化。

首先我們回顧下央行這次房貸利率替換的基本規(guī)定，央行規(guī)定，從2019年10月8日后，新發(fā)放的買房商貸利率，要求以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（以下簡稱：LPR利率）為基準(zhǔn)加點(diǎn)確定；二套商業(yè)性購房按揭貸款利率不能低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)；一般商業(yè)購房貸款性質(zhì)的不能低于LPR加60個基點(diǎn)。公積金貸款的利率暫時沒有做出調(diào)整。

新規(guī)下的貸款利率需要因城市不同而不同，各省市應(yīng)該根據(jù)因城施策的基本原則確定利率指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，然后各大銀行在此基礎(chǔ)上做出符合市場需求的利率標(biāo)準(zhǔn)。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)加點(diǎn)下限合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

新的房貸利率執(zhí)行，已經(jīng)過去很多天，具體利率到底是高了還是低了呢？

根據(jù)易居研究院對全國的14個主要典型城市進(jìn)行的房貸利率測算，這14個城市包括了：4個老牌一線城市，北京、上海、廣州和深圳；7個主要典型的二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口；還有3個具有代表性的三四線城市，分別是無錫、珠海、佛山。

以上具有代表性的14個城市在執(zhí)行LPR貸款利率切換后，利率都出現(xiàn)了稍有增加的情況，如果拿按揭貸款本金100萬來測算，按照首套房來說，新利率之后的月供金額比以前的舊房貸利率表增加了接近6元，二套房增加的比首套房較多，月供額度增加大約15元。從各個城市結(jié)構(gòu)來看，上述的幾個二線城市的房貸負(fù)擔(dān)可能有所加大，而三四線城市的月供額度基本上沒有太明顯的變化，有的城市甚至出現(xiàn)了減負(fù)的情況。

央行利率新規(guī)下，該不該“提前”還房貸？專家：2種關(guān)系，事實已擺明，一起看看。

看待貸款該不該提前還清的問題，首先需要弄清楚在新的貸款利率規(guī)定下，個人購房者該如何恰當(dāng)選擇貸款利率問題，要搞清楚2種關(guān)系：第一種關(guān)系是新舊貸款利率到底是上漲了還是下降了，這一點(diǎn)在上邊已經(jīng)說過了，就不再贅述。接下來弄清楚第二種關(guān)系，新的利率規(guī)定下，按揭貸款該如何確定利率。

根據(jù)這一次的規(guī)定，個人購房者在辦理按揭貸款時，需要與貸款銀行協(xié)商確定貸款貸款方式，在10月起以后的按揭貸款選擇中，個人購房者利率有2種選擇方式，第一種是固定利率，也就是在貸款周期內(nèi)，利率固定不變直到還款全部結(jié)束為止；第二種是浮動利率，利率每一年都會根據(jù)市場LPR變化而變化一次。

根據(jù)紅星新聞報道，據(jù)銀行的介紹，在浮動利率情況下，如果市場上的LPR發(fā)生變化，對于簽訂了浮動按揭貸款利率的購房者來說，每年的實際執(zhí)行貸款利率也會跟著市場浮動變化，這就意味著，購房者每一年的月供金額也會發(fā)生相應(yīng)變化（可能變高、也可能變低）。也就是說，如果你2020年的月供是1500元，有可能因為利率浮動2021年的月供變到了1560元，2022年的月供又變成了1490元。這都是存在可能性的。

對于按揭貸款提前還問題，專家這樣建議的：就算有錢，也不建議提前還款，這一觀點(diǎn)在如今的房地產(chǎn)行業(yè)普遍支持，聽說了房地產(chǎn)專家的勸告，相信很多人會覺得有道理，為啥各類房地產(chǎn)專家都紛紛說“不建議提前還房貸”呢？樓市指聞總結(jié)了各種支持觀點(diǎn)，主要梳理為以下2點(diǎn)：

1、按揭貸款買房一直是國家對剛需購房者的極大支持，利率本來就很低，普通人能帶到這樣低利率的款項機(jī)會不多，要珍惜。在房地產(chǎn)市場，辦理按揭貸款的人基本上都屬于剛需人群，特別是首套房的貸款利率很低，現(xiàn)在基本維持在4.9的水平，也屬于最近幾十年來較低水平。如果把錢放在自己手上，現(xiàn)在的理財渠道越來越多，只要稍微懂點(diǎn)理財知識，收益基本上會高于4.9水平，所以專家說，放在自己手上更劃算，不建議提前還房貸。

2、根據(jù)我國以往的CPI和M2的變動規(guī)律，貨幣對內(nèi)貶值速度是大超過銀行定期存款利率的，從去年開始在銀行存款不一定保本的情況下，大家都知道今后如果再把錢存在銀行是非常吃虧的一件事兒。所以在貨幣持續(xù)貶值的情況下，提前還款可能相當(dāng)于白送銀行一筆錢。

怎么算這筆賬呢？舉個例子就明白了，30年前一個人買了一套房子，當(dāng)時的貸款本金是5萬元，月供是265.36元，在當(dāng)時月供265元可能是一個月工資的一大部分、是一筆巨款（當(dāng)時月工資收入如果能達(dá)到1,000元，那絕對是高收入人群），到了2019年我們恰好是按揭還款第30年（也就是貸款最后一年），今天這位購房者依然在償還265元月供巨款，但是時間變了，現(xiàn)在的265元連一頓好點(diǎn)的飯菜都買不起，如果提前就把這5萬元還給了銀行，豈不是相當(dāng)于虧了。

為什么會發(fā)生這種差異，就在于M2的變化引起的貨幣對內(nèi)貶值，這才是根本的因素，根據(jù)以往幾十年的經(jīng)驗，我國的M2增長速度始終是高于GDP增速的，2008年為17.82%，從2008年到16年間都保持在11.3%-17.82%之間。根據(jù)這個趨勢，在今后的幾年里，隨著GDP增速逐漸趨穩(wěn)，M2增速也會隨之降緩，應(yīng)該在6%左右維持，但是也高于GDP增速，所以貨幣仍然有進(jìn)一步微貶值空間。

總結(jié)以下今天的基本知識要點(diǎn)：在新的LPR利率下，購房者要關(guān)注2點(diǎn)：一是關(guān)于利率水平問題，與之前差別不大，部分城市微漲，客觀存在的不用擔(dān)心；二是貸款利率固定還是浮動選擇問題，買房時要量力而行。最終不少房地產(chǎn)專家對是否提前還款的建議是，如果具備理財頭腦的話，不建議提前還款，或許可以輕松跑贏貸款利率。

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