房子5年后是“漲”還是“跌”？人民日?qǐng)?bào)回應(yīng)了！

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-11-11 14:31:53

3.11億套房，5年后是“漲”還是“跌”？人民日?qǐng)?bào)回應(yīng)了！

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，經(jīng)常會(huì)聽人問(wèn)起這樣一個(gè)問(wèn)題：房子源源不斷供應(yīng)，現(xiàn)在中國(guó)到底有多少房子了呢？至今沒(méi)有一個(gè)確切的答案，商品房經(jīng)過(guò)備案之后自然查詢得到、也很容易計(jì)算出有多少套。但是像農(nóng)村自建房、小產(chǎn)權(quán)房等房子多如牛毛，這些房子沒(méi)有公開的數(shù)據(jù)，所以統(tǒng)計(jì)起來(lái)很難，但是大家都知道一個(gè)事實(shí)：非商品房的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于商品房。

前不久，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)布了《中國(guó)住房存量測(cè)算：過(guò)剩還是短缺》的報(bào)告，在這份報(bào)告中他估算出我國(guó)現(xiàn)在存量房產(chǎn)多達(dá)3.11億套。我國(guó)是一個(gè)住宅多元化的國(guó)家，商品房發(fā)展歷史也才僅僅20多年的時(shí)間，在這幾十年里創(chuàng)造出了大量的存量房產(chǎn)，但是萬(wàn)萬(wàn)不可忽視非商品房的龐大體量，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家估算，非商品房的數(shù)量可能是商品房的3-4倍左右。

01.這么多的房子現(xiàn)在夠用了嗎？

任澤平給出的數(shù)據(jù)是3.11億套。如果這個(gè)數(shù)據(jù)可靠的，那么很容易得出一個(gè)結(jié)論：現(xiàn)在的房子足夠居住使用了，我國(guó)一共有14億人口，按照正常的70-90平米住宅面積計(jì)算，一套房子足夠4-5人居住，那么3.11億套房子可容納13-15億人使用，但是如果考慮到農(nóng)村房子面積都是高達(dá)150平米以上（可以居住5-7個(gè)人）而言，那么這么多套房子其實(shí)足夠20多億人居住使用。

除了足夠使用之外，空置房也是一個(gè)很大的問(wèn)題，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)研究報(bào)告顯示，我國(guó)住房空置率普遍在20%左右，越是偏遠(yuǎn)的城市空置率可能越高，一線城市稍低，房子足夠了，但是由于分配不均衡，就導(dǎo)致很多人住房需求得不到實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)也因此得不到有效平衡。同樣是10個(gè)人，有100套房子，如果其中僅僅2個(gè)人各占50套房子，那么這10個(gè)人平均下來(lái)每人就有10套房子，這就是平均的力量。

自從1988年開始，我國(guó)住房市場(chǎng)逐漸結(jié)束福利分配制度，開始逐漸探索向著市場(chǎng)化邁進(jìn)，特別是1991—1992這幾年里，一共有24個(gè)省市紛紛加入房改陣營(yíng)，體現(xiàn)出“以售帶租”的特征住房市場(chǎng)階段性明顯，房租也開始加速上調(diào)。在1992年，我國(guó)的商品房銷售額達(dá)到了426.59億，同比前一年增長(zhǎng)了接近80%，增速之快不可謂不大，就算是現(xiàn)在會(huì)鼓起來(lái)也讓人嘆為觀止。

接下來(lái)的一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)是1993年11月，在第3次全國(guó)房改決定之后，出售公房再度成為當(dāng)下的重點(diǎn)任務(wù)。1994年7月來(lái)臨，發(fā)布了《深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，這又是一個(gè)里程碑式的階段，這個(gè)文件搭建起來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)變革史綜合性的基本框架。也為我國(guó)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)規(guī)章管理規(guī)范和基本制度搭建起來(lái)基本的雛形。

自此房地產(chǎn)搭上了火箭般的發(fā)展列車，一路高歌猛進(jìn)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年我國(guó)建筑行業(yè)完成23.5萬(wàn)億元，接近1952年的4124倍，年均增長(zhǎng)達(dá)到13.4%。2018年城市人均住房面積達(dá)到39平米，農(nóng)村的人均住房面積達(dá)到47.3平方米，都比78年有了翻天覆地的增加和變化。

02. 房子3.11億套，5年后是“漲”還是“跌”？人民日?qǐng)?bào)回應(yīng)了！

先說(shuō)影響房?jī)r(jià)的基本因素，一般來(lái)說(shuō)包括土地成本、建筑材料價(jià)格、人工費(fèi)成本等。在過(guò)去的20多年里，地價(jià)輪番上漲，在土地財(cái)政的思維下，地王頻出不絕于耳，而地價(jià)往往占到了房?jī)r(jià)40%-50%的比例，所以只要地價(jià)頻頻上漲，那么房?jī)r(jià)自然也會(huì)上漲，因?yàn)殚_發(fā)商不會(huì)做虧本的生意。

其次是建筑材料和人工成本，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾十年里，這兩樣價(jià)格上漲也從未停歇過(guò)，所以對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定的助推作用，也不難理解。除了基本的成本影響之外，影響房?jī)r(jià)漲跌的還有供需關(guān)系和調(diào)控手段，在過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直時(shí)需求市場(chǎng)偏大，隨著城市化的快速推進(jìn)，越來(lái)越多人進(jìn)入城市購(gòu)房，供小于求的同時(shí)房?jī)r(jià)上漲。

2019年已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)市場(chǎng)終究平穩(wěn)大局已定，雖然在3-4月份掀起了短暫的小陽(yáng)春熱鬧景象，但是也消失在平穩(wěn)行情之下。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年10月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品房房?jī)r(jià)為15073元/平米，環(huán)比9月份上漲大約0.15%，雖然仍然呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)，但是漲幅進(jìn)一步收窄0.16個(gè)百分點(diǎn)，這已經(jīng)是百城房?jī)r(jià)三個(gè)月持續(xù)收窄。有32個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。

未來(lái)5年房?jī)r(jià)漲跌如何呢？人民日?qǐng)?bào)頻頻發(fā)聲，在在《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拒絕“大起大落”》中認(rèn)為，我國(guó)房住不炒的調(diào)控觀念深入人心，未來(lái)房?jī)r(jià)依然是平穩(wěn)性的，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌的情況。

03. 該“買房”還是“持幣”？

住建部秦虹指出，未來(lái)房住不炒仍將堅(jiān)持，中國(guó)將打造四位一體的住房保障體系，包括保障性住房體系和住房市場(chǎng)體系，前者包括公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等；后者包括商品房和市場(chǎng)化租房?？梢钥闯龌緷M足市場(chǎng)上各類人群的住房需求，未來(lái)都會(huì)得到有效保障，有能力的買房、暫時(shí)沒(méi)能力的可以租房或者購(gòu)置公房。

當(dāng)看清楚了當(dāng)下的樓市大局之后，對(duì)于買不買房的問(wèn)題其實(shí)很清楚，在以后存錢肯定是不保值的，這是市場(chǎng)共識(shí)，但是對(duì)于買房而言也需要分情況看待，房?jī)r(jià)平穩(wěn)炒房水分逐漸被排擠出去，炒房時(shí)機(jī)不再。對(duì)于剛需而言仍然可以買房上車，就像央行貨幣委員樊綱的勸誡那樣：剛需買房還是應(yīng)該早點(diǎn)買。

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