“豪宅稅”調(diào)整效應(yīng)明顯！上月深圳二手房?jī)r(jià)格同比漲了6....

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-12-18 09:35:16

“2019年11月份商品住宅銷售價(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)”。

12月16日，國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布《2019年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，國家統(tǒng)計(jì)局城市首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬指出，11月份，各地堅(jiān)持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定。

就各地形勢(shì)來看，11月一線城市與二、三線城市市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)分化。而對(duì)于深圳來說，新房、二手房皆表現(xiàn)不俗，尤其是二手房市場(chǎng)，受“豪宅稅”調(diào)整利好影響明顯，南山、寶安兩區(qū)均價(jià)、成交抬升幅度最大。

總體趨穩(wěn) 呈現(xiàn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)

尤其體現(xiàn)在二三線城市方面。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，同比往年，一線城市新建以及二手住宅銷售價(jià)格漲幅略有擴(kuò)大，二三線城市漲幅則分別連續(xù)7個(gè)月和8個(gè)月相同或回落。在環(huán)比上月上，一線城市無論是新建還是二手各有漲跌，二線城市漲幅較上月相同或是回落。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，從這次房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布來講，跟此前的預(yù)期走勢(shì)基本吻合，繼續(xù)呈現(xiàn)了市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)，尤其是二三四線城市。從實(shí)際情況來講，當(dāng)前市場(chǎng)交易還是以降價(jià)促銷為主，開發(fā)商正積極回籠資金，進(jìn)一步防范庫存壓力。

根據(jù)易居研究院11月《40城住宅成交報(bào)告》，在開發(fā)商“以價(jià)換量”的策略之下，市場(chǎng)成交反饋呈現(xiàn)分化。在報(bào)告重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市新房成交數(shù)據(jù)中，整體環(huán)比小增3%，其中一二線城市環(huán)比增長(zhǎng)、三四線環(huán)比下降。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心給出的11月全國成交月報(bào)也顯示，在其監(jiān)測(cè)的8個(gè)重點(diǎn)城市，除北京新房成交環(huán)比下跌，其他城市均環(huán)比上漲。

“預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)至12月以及明年第一季度，根據(jù)近日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，2020年二季度或有寬松政策，或許會(huì)帶來房?jī)r(jià)企穩(wěn)甚至小幅反彈?！眹?yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)。

根據(jù)12月10日-12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在房地產(chǎn)方面，要求明年繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一線對(duì)比深圳二手房市場(chǎng)搶眼

就深圳來看，11月份，無論是新房還是二手房，價(jià)格指數(shù)漲幅皆全線飄“紅”，數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.3%，二手房環(huán)比上漲1.4%，二手房同比上漲6.4%。

此外，對(duì)比北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市來看，11月份，深圳新房的環(huán)比、同比漲幅均分別低于四個(gè)一線城市0.43%、4.9%的均值，但二手房環(huán)比、同比均高于四個(gè)一線城市0.2%、1.0%的均值。南都記者發(fā)現(xiàn)，這一特征也延續(xù)了10月情況，在10月份，深圳二手房環(huán)比、同比雙雙高于四個(gè)一線城市均值，且均為一線中最高。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)南都記者分析，目前深圳二手房市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，背后利好因素很多，除了一貫的市民本身的預(yù)期、大灣區(qū)的利好政策，還有上月釋出的“豪宅稅”調(diào)整，這些都是深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的拉升因素，“還有一個(gè)直接拉升因素目前表現(xiàn)比較普遍：業(yè)主控盤，即業(yè)主通過微信群來設(shè)定自己小區(qū)掛牌房源的價(jià)格”，嚴(yán)躍進(jìn)也特別指出。

這與深圳中原研究中心分析基本一致，“11月深圳豪宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，大量的豪宅變?yōu)槠照?，?dǎo)致二手交易稅費(fèi)的大幅降低，加上前期大灣區(qū)、先行示范區(qū)的利好，購房者對(duì)于深圳的發(fā)展?jié)摿烷L(zhǎng)期價(jià)值普遍看好，導(dǎo)致二手成交大幅上升，價(jià)格也有小幅增長(zhǎng)。”

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心也認(rèn)為，隨著“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)的放松，二手市場(chǎng)實(shí)際成交量將會(huì)上升。美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，11月全市二手住宅成交量繼續(xù)攀升，共備案8013套，環(huán)比上升11.8%，同比上升91.9%，且備案總套數(shù)也為“2016年5月以來的單月最高值”。

主要因素豪宅稅調(diào)整影響明顯

11月11日，深圳住建局發(fā)文調(diào)整豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)，由以往的房屋總價(jià)為門檻計(jì)稅到現(xiàn)在的房屋面積、社區(qū)容積率為門檻計(jì)稅。消息一出引發(fā)市場(chǎng)較大反響，根據(jù)此前中介機(jī)構(gòu)中原、樂有家門店情況，帶看和成交反應(yīng)火爆。深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫則向南都記者透露，豪宅稅調(diào)整后一周，其監(jiān)測(cè)到的二手住宅成交增加四成以上。

那么延續(xù)到全月的統(tǒng)計(jì)來看，深圳二手樓市火爆也不足為奇。一個(gè)細(xì)節(jié)可以證明：調(diào)整后的豪宅稅計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)不再以總價(jià)計(jì)算，給了建面144㎡以下總價(jià)較高的住宅更多交易空間，深圳中原研究院監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，11月份二手成交的住宅中，60㎡以下及144㎡以上的住宅成交占比均環(huán)比下滑，而60-90㎡、90-144㎡的住宅環(huán)比增加。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳11月份二手房市場(chǎng)表現(xiàn)好的主要原因在于豪宅稅政策的調(diào)整，并且這也拉升了市場(chǎng)預(yù)期，包括后續(xù)深汕特別合作區(qū)樓市的解凍、公寓只租不售的政策，其實(shí)都給了市場(chǎng)信心。同時(shí)，大的政策環(huán)境實(shí)質(zhì)也是鼓勵(lì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)保持活躍度，尤其是中央“穩(wěn)增長(zhǎng)”的提出。

不過，李宇嘉也強(qiáng)調(diào)，目前的二手房火爆實(shí)質(zhì)是相對(duì)去年而言，今年上半年住宅剛需盤消化完全，下半年新盤豪宅化明顯，也導(dǎo)致很多需求流向二手市場(chǎng)。

區(qū)域細(xì)分南山漲幅最大寶安成交最熱

細(xì)分到各區(qū)二手市場(chǎng)來看，南山、寶安則表現(xiàn)最為突出。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，11月各區(qū)二手成交量都有上升，南山成交1377套、環(huán)比漲幅23.1%位居各區(qū)首位，寶安區(qū)以成交1985套，環(huán)比漲幅9.5%，是該區(qū)自2019年以來成交最高，也是“連續(xù)四個(gè)月成交最熱區(qū)域”。均價(jià)方面，深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗、龍華七區(qū)均保持不同程度的上升，南山均價(jià)漲幅最大，寶安其次，鹽田最低?！坝捎谇昂Ｉ罡郜F(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、前海蛇口自貿(mào)片區(qū)“雙擴(kuò)區(qū)”傳聞，南山、寶安均價(jià)環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全市”，美聯(lián)物業(yè)研究中心如此認(rèn)為。

延展新房市場(chǎng)供需兩旺商務(wù)公寓推盤環(huán)比升近8倍

此外在新房方面，因限價(jià)政策的持續(xù)執(zhí)行，深圳11月新房?jī)r(jià)格指數(shù)波動(dòng)并不明顯，但在供應(yīng)、需求等指標(biāo)上，各中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示火熱。根據(jù)深圳住建局旗下房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，11月份深圳共18個(gè)住宅項(xiàng)目獲批銷售(龍光玖龍臺(tái)、天鵝湖畔花園分別推售兩批)，“11月新房供應(yīng)速度明顯加快，項(xiàng)目獲批預(yù)售總套數(shù)較10月大幅上升2.8倍”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心指出。

深圳中原研究發(fā)現(xiàn)，新增住宅預(yù)售面積83萬平，環(huán)比增加310%，推售住宅面積81.3萬平，環(huán)比增加210%，住宅供應(yīng)達(dá)到本年度最高峰；“臨近年底開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，住宅供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)增加”，深圳中原預(yù)測(cè)。

深圳中原研究院認(rèn)為，11月新房市場(chǎng)引起較高關(guān)注，一方面是樓市利好政策不斷，市場(chǎng)信心大增，另一方面也在于尤其月底開發(fā)商集中推盤，導(dǎo)致新房市場(chǎng)供應(yīng)大幅增加，尤其是“11月入市項(xiàng)目中不乏市場(chǎng)關(guān)注度較高的項(xiàng)目”。

具體到需求端來看，根據(jù)深圳住建局旗下房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，全市新建商品房成交為54萬㎡，同比+0.53%；其中新建商品住宅成交為32.97萬㎡，同比+0.85%，成交數(shù)據(jù)并未體現(xiàn)太大波動(dòng)。

美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測(cè)顯示，11月全市共網(wǎng)簽3196套一手住宅，環(huán)比上升20.3%，同比上升61.0%?！?1月新房住宅供應(yīng)創(chuàng)年內(nèi)新高，新房住宅整體開盤去化率連續(xù)兩月上升，市場(chǎng)成交量亦明顯回升”，深圳中原指出。

一方面是成交面積的小幅增加，另一方面是成交套數(shù)的大幅上升，個(gè)中并不矛盾，原因在于小面積商務(wù)公寓占據(jù)新房成交較大份額。李宇嘉認(rèn)為，由于上半年一波小陽春把剛需住宅消化完全，目前的一手住宅市場(chǎng)以高級(jí)住宅盤為主，所以一手住宅市場(chǎng)不實(shí)質(zhì)如二手市場(chǎng)火爆，但如果把商務(wù)公寓算上，新房市場(chǎng)實(shí)質(zhì)表現(xiàn)不錯(cuò)，因?yàn)樯习肽晟虅?wù)公寓占到了新建商品住房銷售的41%。根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，11月份商務(wù)公寓環(huán)比供應(yīng)批售面積為32.53萬平米，環(huán)比上升7.7倍。

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