男子花70萬(wàn)買(mǎi)了套安置房，3年多后漲到200多萬(wàn)！賣(mài)家突然...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2020-12-5 10:00:36

可能大家都會(huì)有這樣的印象——這些年，寧波的安置房小區(qū)是越造越好了。

有的安置房小區(qū)，直接就是大牌開(kāi)發(fā)商代建的。而且不少安置房小區(qū)所處的地段、周邊各類(lèi)配套等，比商品住宅樓盤(pán)還要好，但房?jī)r(jià)卻比周邊的商品住宅樓盤(pán)低好幾千甚至上萬(wàn)元一平。

也因此，新交付的安置房，在寧波二手房市場(chǎng)上蠻吃香。

不過(guò)，安置房從交付到辦出產(chǎn)權(quán)證，通常要一年半載甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。而不少安置房的房東，會(huì)在交付拿到房子鑰匙后，就選擇把房子賣(mài)掉變現(xiàn) ……

正是在這個(gè)過(guò)程中，產(chǎn)生了大量的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛。

今天，我們就跟大家講述 2 起安置房買(mǎi)賣(mài)官司。

資料照片，圖文無(wú)涉

第一起官司中——

買(mǎi)家花 70 萬(wàn)元買(mǎi)的一套安置房，三年多后市價(jià)漲到了 200 多萬(wàn)元。但這套安置房產(chǎn)權(quán)證辦出后，房主卻不是賣(mài)家 …… 房東拒絕過(guò)戶，要解除購(gòu)房合同！

買(mǎi)家通過(guò)打官司，不但要要回已付的房款，還要求賣(mài)家賠償"失去同期購(gòu)房機(jī)會(huì)"的經(jīng)濟(jì)損失 78.5 萬(wàn)元。

大家不妨來(lái)猜猜他有沒(méi)有打贏官司？

第二起官司中——

買(mǎi)家同樣買(mǎi)的是還沒(méi)辦出產(chǎn)權(quán)證的一套安置房，總價(jià) 80 萬(wàn)元。半年不到，買(mǎi)家又把這房子轉(zhuǎn)賣(mài)給了另一個(gè)人，賣(mài)價(jià) 122 萬(wàn)元 …… 這個(gè)時(shí)候，產(chǎn)權(quán)證也還沒(méi)辦下來(lái)。

然后，房東在辦出產(chǎn)權(quán)證后，把房子拿到銀行辦了抵押貸款，并以各種理由不辦過(guò)戶手續(xù)。最終買(mǎi)家轉(zhuǎn)賣(mài)不得，只能違約，賠了 10 多萬(wàn)元違約金

……

買(mǎi)家打官司，要求賣(mài)家配合辦理過(guò)戶手續(xù)，并賠償損失。他能勝訴嗎？

官司一

這起官司里，買(mǎi)家是位外地來(lái)甬的 70 后，我們且稱(chēng)之為阿國(guó)。賣(mài)家則是位 90 后，我們且稱(chēng)之為小明。

小明家老屋拆遷后，把分到的一套位于鎮(zhèn)海九龍湖的安置房，在 2016 年年末以 70 萬(wàn)元的總價(jià)，賣(mài)給了阿國(guó)。

雙方約定，簽合同當(dāng)天阿國(guó)先付 30 萬(wàn)元房款，余下 40 萬(wàn)元等產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)再付。

2018 年 11 月，這套安置房的產(chǎn)權(quán)證辦出，但并不是登記在小明名下，而是登記在小明父親名下。

小明父子拒絕過(guò)戶房子。

拖到 2020 年 3 月，阿國(guó)要求解除購(gòu)房合同，并要小明返還 30 萬(wàn)元房款。

同時(shí)，2020 年 4 月底，經(jīng)評(píng)估公司估價(jià)，這套安置房的評(píng)估總價(jià)為 207 萬(wàn)余元，阿國(guó)要求小明賠償自己失去同期購(gòu)房機(jī)會(huì)的經(jīng)濟(jì)損失 78.5 萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)為：

當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由，主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

簡(jiǎn)單說(shuō)，小明以這套安置房沒(méi)有登記在自己名下、不是自己的房子為由，因而主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，是不行的。

而因?yàn)榉孔訖?quán)利人不是小明、沒(méi)法辦過(guò)戶，阿國(guó)要求解除合同并要小明賠償損失，是正當(dāng)訴求。

最終，法院判小明返還阿國(guó) 30 萬(wàn)元房款，并賠償阿國(guó)損失 78.5 萬(wàn)元。

官司二

這起官司里，買(mǎi)家小劉與賣(mài)家老程，于 2017 年年末簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以總價(jià) 80 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)老程所有的位于鄞州姜山的一套安置房及車(chē)棚。

簽合同后大約半個(gè)月內(nèi)，小劉付了 55 萬(wàn)元房款。雙方約定，余款 25 萬(wàn)元于老程產(chǎn)權(quán)證作出后當(dāng)天付清。

當(dāng)時(shí)，這套房子的產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)辦出。

雙方同時(shí)約定，在房屋未過(guò)戶前，老程把房子交給小劉使用，并不得再將該房產(chǎn)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、抵押等。小劉為該房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人，可以轉(zhuǎn)賣(mài)這套安置房，老程在做出產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)無(wú)條件配合小劉正常辦理過(guò)戶手續(xù)，以后房?jī)r(jià)漲跌都與老程無(wú)關(guān)。

過(guò)了四個(gè)多月，2018 年 4 月末，小劉找好了下家，把這套依然還沒(méi)辦出產(chǎn)權(quán)證的安置房給轉(zhuǎn)賣(mài)了，交易總價(jià) 122 萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓協(xié)議上，小劉簽的是老程的名字。

再過(guò)了半年多，在 2018 年 11 月初，老程拿到了產(chǎn)權(quán)證，并辦理了抵押登記手續(xù)——自然，這房子沒(méi)過(guò)戶到小劉名下。

那一邊，因?yàn)闊o(wú)法正常過(guò)戶，小劉只能和找好的買(mǎi)家解除轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并賠給對(duì)方 10 萬(wàn)元的違約金。

然后，小劉就把老程告上了法庭。

一審，小劉勝訴，法院判決在小劉支付剩余 25 萬(wàn)元房款的基礎(chǔ)上，老程解除銀行抵押、把房子過(guò)戶給小劉，并按小劉已支付的 55 萬(wàn)元房款為基數(shù)、按年利率 6% 賠付一定的違約金。

老程不服一審判決，上訴要求和小劉解除買(mǎi)賣(mài)合同，愿意退還 55 萬(wàn)元房款，并雙倍返還定金 20 萬(wàn)元——相當(dāng)于給小劉 10 萬(wàn)元的違約金。

老程認(rèn)為，小劉在房子產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)辦出時(shí)候就轉(zhuǎn)賣(mài)他人、還簽了老程的名字，有違誠(chéng)信。同時(shí)，他表示，跟小劉簽的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定的房屋價(jià)格偏低，"顯失公平，應(yīng)系無(wú)效。"

但二審，法院駁回了老程的訴求。

法院認(rèn)為——

小劉與老程簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦未違背公序良俗，應(yīng)屬合法有效，其對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。

該協(xié)議中明確約定，涉案房屋及其附屬設(shè)施的價(jià)格為 80 萬(wàn)元，且該價(jià)格漲跌與否均與老程無(wú)；同時(shí)，老程同意小劉轉(zhuǎn)賣(mài)。

現(xiàn)老程以雙方當(dāng)事人所約定的出售價(jià)格偏低，以及其并未同意小劉轉(zhuǎn)賣(mài)為由，主張《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，缺乏事實(shí)依據(jù)與法律依據(jù)，不予支持

看完這兩個(gè)與買(mǎi)賣(mài)安置房有關(guān)的糾紛案例，如果你有意向購(gòu)買(mǎi)新交付但尚未辦出產(chǎn)權(quán)證的安置房，顯然有必要多多考慮日后過(guò)戶可能會(huì)出麻煩的風(fēng)險(xiǎn)，在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上把可能發(fā)生的情況、雙方的權(quán)利和責(zé)任等，最好約定得詳細(xì)些、再詳細(xì)些！但更重要的是，沒(méi)產(chǎn)權(quán)證的房子，最好別買(mǎi)！

來(lái)源：寧波晚報(bào)

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