廣州首次集中供地入賬906億國企央企實(shí)力出圈

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-4-29 09:40:04

作為首個(gè)進(jìn)行集中供地拍地的一線城市，廣州兩日便賣出了將近去年一半的地。

4月26日、27日，廣州集中出讓48宗地塊，引得上百家房企競拍。最終結(jié)果顯示，42宗土地共入賬906.02億元，幾乎為去年全年的一半；整體溢價(jià)率為11.79%，明顯高于去年。

資金雄厚的房企成了本次土拍拿地的主角，央企國企以及大型房企表現(xiàn)活躍。其中越秀地產(chǎn)成為本次土拍的最大贏家，包括與中鐵建等組成的聯(lián)合體在內(nèi)，合計(jì)拿下6宗地塊，耗資約107.76億元。

此前，業(yè)內(nèi)探討兩集中供地會(huì)否再出現(xiàn)地王現(xiàn)象，但很遺憾廣州土拍還是出現(xiàn)了價(jià)格很高的區(qū)域地王，“面粉貴過面包”重現(xiàn)江湖。當(dāng)然作為強(qiáng)烈對比的是，仍然有6幅地流拍了。

有業(yè)內(nèi)人士指出，劇烈的區(qū)域分化、價(jià)格分化、企業(yè)分化，在今年的后土拍中會(huì)愈發(fā)明顯。

高價(jià)地再現(xiàn)

廣州首次“兩集中”供地似乎延續(xù)了銷售市場的態(tài)勢，分化明顯，熱門地塊房企扎堆，冷門地塊無人問津。

本次集中供地的48宗用地全部設(shè)置了最高限價(jià)，多宗用地明確規(guī)定了代建成本及政府回購條款。

最終，除了流拍的六宗地，成交的42宗地塊合計(jì)拍出906.02億元，整體溢價(jià)率為11.79%，相比去年全年9.1%的溢價(jià)率提升明顯。并且有4宗地塊溢價(jià)率達(dá)45%，6宗溢價(jià)率超過30%，多宗熱門地塊刷新所在地區(qū)樓面價(jià)新高或持平記錄。

黃埔、番禺、南沙三區(qū)地塊受到房企追捧。其中最為熱門的便是黃浦區(qū)黃陂地塊。早在競價(jià)前，便有萬科、中海、保利、龍湖等34家房企報(bào)名，超過300組馬甲公司參與到該地塊圍獵中。

該地塊光是保證金交了1300億元，最終達(dá)到了最高限價(jià)27274元/平，也與2016年中冶拿下的黃埔長嶺居地塊持平，為區(qū)域高位；由于有多個(gè)房企馬甲報(bào)價(jià)達(dá)到最高，接下來將搖號(hào)確定其歸屬。

中指研究院高級分析師孫超認(rèn)為，“最后拼的就是財(cái)力，誰的馬甲多誰搖中的幾率就大。”

更令人驚嘆的是白云區(qū)金沙洲地塊，被華潤置地以21.28億競得，溢價(jià)率45%，折合樓板價(jià)高達(dá)42122元/平方米，創(chuàng)下該區(qū)域地王，也進(jìn)入了全廣州樓面價(jià)第十。

而周邊在售普通商品房項(xiàng)目售價(jià)多在2萬多／平，最高也不過3萬多／平，如金沙洲（佛山區(qū)域）時(shí)代天境售價(jià)3.1萬/平、保利金沙大都匯2.5萬/平，聯(lián)排別墅則在5-7萬／平。

面粉遠(yuǎn)貴于面包的出現(xiàn)，讓市場躁動(dòng)了起來。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該地塊成交價(jià)已遠(yuǎn)超預(yù)期。

而華潤高價(jià)拿地有其野心?！笆奈濉逼陂g，華潤置地要力深耕以“以廣州為核心”的華南10城，并且要在廣州“全面復(fù)制深圳模式”。

27日早間競拍的南沙區(qū)橫瀝島義沙涌以西地塊，也刷新了南沙地價(jià)紀(jì)錄。建發(fā)以20.18億、競配建面積3600平方米斬獲該地塊，折合樓面價(jià)23604元/平方米，溢價(jià)率45%。

而本次土拍中地理位置較差的地塊則遇冷。6宗流派土地多位于配套匱乏、價(jià)值較低的偏遠(yuǎn)區(qū)域。

華爾街見聞注意到，此次廣州供地，中心城區(qū)地塊極少，主要為外圍城區(qū)地塊。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，廣州供地是從供給側(cè)放量，外圍供地主導(dǎo)，體現(xiàn)了廣州發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變。即發(fā)展郊區(qū)新城、城市副中心，將規(guī)劃紅利也向外轉(zhuǎn)移，疏解中心區(qū)高度集中的購房需求。

央企國企唱主角

從最終拍地的結(jié)果看，資金雄厚的國企、央企和大型房企也與資金情況較弱的中小房企形成了鮮明對比。

在對27家拿地企業(yè)分類后發(fā)現(xiàn)，其中14家為國企、央企，50強(qiáng)房企亦有10家。這些資金雄厚的房企拿下的地塊合計(jì)資金超過590億元，占比超過65%。

尤其是26日，國企、央企和大型房企占據(jù)主場。除正榮、美的置業(yè)和珠江投資斬獲5宗地塊外，其余17宗均被越秀、華潤、融創(chuàng)等國企、央企或大型房企拿下。

27日的土拍中，越秀、碧桂園和融創(chuàng)等房企仍然活躍，但中小房企主動(dòng)出擊更多了。

在去年拿地花了200多億的越秀，在本次土拍中占盡風(fēng)頭。獨(dú)自拍下5宗地塊，耗資99.14億元外，還與南投、中鐵建組成聯(lián)合體拿下南沙一宗地塊。

越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在此前業(yè)績會(huì)上也表示，“兩集中”對越秀地產(chǎn)這樣資金充裕的企業(yè)來說，會(huì)是機(jī)會(huì)。今年拿地預(yù)算為520億元，較去年花費(fèi)的410億元來說，拿地強(qiáng)度更加積極。

為了拿下地塊，中小房企要付出更多的代價(jià)。如番禺大口涌以西地塊，經(jīng)過54輪競價(jià)，卓越才以29.97億元總價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)率45%。

此外，中小房企也更多選擇合作拿地。華爾街見聞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，此次共有7宗地塊為合作競拍，并且合作對象多為國企。

在拿地企業(yè)中，也有多家企業(yè)首入廣州。其中，上海房企正榮分別以20.91億元和14.9億元競得白云地塊和增城地塊，聯(lián)發(fā)則以10.18億元總價(jià)，斬獲增城地塊。

一名頭部國有房企投拓人士對華爾街見聞表示，通常而言，房企是上半年資金寬松，下半年吃緊。因此這次一些郊區(qū)地塊還是拍出了天價(jià)，比如金沙洲拍出了4萬多／平米的地王。

但在資金有限的情況下，接下來廣州的兩次“兩集中”拍地，房企的資金投向?qū)?huì)更加集中，激烈程度及分化會(huì)進(jìn)一步得到體現(xiàn)。

“屆時(shí)，就看哪家有資金、有能力吃住核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊了”，該投拓人士說。

不過，業(yè)內(nèi)人士指出，從廣州本次土拍也可以看出，熱點(diǎn)地塊的樓面價(jià)均較高，在限價(jià)政策下，除了黃埔科學(xué)城地塊因房價(jià)漲幅較大存在利潤空間外，其他多數(shù)地塊的利潤有限，這對企業(yè)后續(xù)操盤運(yùn)營能力會(huì)是個(gè)考驗(yàn)。
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