廣州樓市降溫！5月量跌價(jià)穩(wěn)，新增供應(yīng)降超10%

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-5 19:03:21

不知不覺，2021年將近過半，與六月火熱的夏日不同，近期的廣州樓市顯得有點(diǎn)冷清。

受新增供應(yīng)量減少的影響，5月一二手住宅市場(chǎng)成交均出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌，但房價(jià)整體保持平穩(wěn)。

距離402、421廣州新政對(duì)熱區(qū)備案價(jià)、預(yù)售證發(fā)放等方面嚴(yán)格管理已有一個(gè)月。5月廣州樓市具體情況如何？

小編來劃重點(diǎn)：

? 一手房成交僅10220套，環(huán)比下跌5%；南沙、黃埔兩個(gè)熱點(diǎn)區(qū)因缺貨，成交環(huán)比下跌近30%；天河兩大熱盤開賣帶動(dòng)成交，環(huán)比大漲204%。

? 新增供應(yīng)僅89.42萬㎡，環(huán)比下跌12%，且推新主要集中在五一假期及其前夕；增城推新量登頂，單區(qū)占5月推新量的38%。

? 截至5月末，全市庫存量862.07萬㎡，去化周期6.9個(gè)月。黃埔供不應(yīng)求問題明顯，去化周期不足3個(gè)月；海珠、天河庫存量最低，供貨量最足的區(qū)域?yàn)樵龀恰?br />
? 5月二手成交10524宗，環(huán)比下降超3成，網(wǎng)簽數(shù)下滑至年內(nèi)第二低位；南沙、增城二手成交下降最明顯，跌幅超50%；從化不降反升，環(huán)比增長4.4%。

一手房市場(chǎng)

天河熱盤開賣帶動(dòng)網(wǎng)簽

黃埔、南沙缺貨影響成交

據(jù)統(tǒng)計(jì)（4.26-5.25），5月廣州新房網(wǎng)簽套數(shù)及網(wǎng)簽面積分別為10220套和109.71萬㎡，環(huán)比分別下跌5%和6%。

雖有破萬的成交量，但其中很大一部分是421新政前的“搶閘”網(wǎng)簽以及五一假期的成交。實(shí)際上，到了5月中旬起，由于一系列管控政策的落地，一手市場(chǎng)降溫明顯。

其中，兩大置業(yè)熱區(qū)南沙和黃埔，5月成交“剎車”態(tài)勢(shì)明顯。

南沙本月成交1396宗，環(huán)比下跌28%，該區(qū)成交量下跌主要原因在于部分熱銷板塊缺貨。售貨區(qū)域主要集中在橫瀝金融島及萬頃沙，對(duì)于廣州市區(qū)上班族而言，其與市中心距離相對(duì)較遠(yuǎn)，且橫瀝島的入手門檻較高，使得部分買家持觀望態(tài)度或轉(zhuǎn)向投入其他區(qū)。

黃埔成交961宗，環(huán)比下跌28%，影響黃埔成交表現(xiàn)的主要因素同樣是缺貨。原定于5月推售的多個(gè)盤，如融創(chuàng)翔龍·廣府壹號(hào)、中鼎·君和名城珺合府、大壯名城等，由于預(yù)售證審批及定價(jià) “磨合”的問題，一再推遲上市時(shí)間。

值得一提的是，天河網(wǎng)簽304套，環(huán)比上月大漲204%，成交表現(xiàn)矚目，這主要是因?yàn)樘旌颖钡膬纱鬅岜P開賣，銷情理想，帶動(dòng)了網(wǎng)簽量的上漲。

另一方面，海珠南洲、石崗路板塊正逐步“接棒”廣鋼、廣紙成為廣州老城區(qū)重要成交板塊，本月中海觀瀾府、越秀天悅江灣成交表現(xiàn)不俗，帶動(dòng)海珠成交環(huán)比提升14%，可見高端買家對(duì)中心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的購入步伐不停歇。

新增供應(yīng)下跌12%

部分區(qū)域供不應(yīng)求問題突顯

5月份廣州新增供應(yīng)僅89.42萬㎡（9046套）單位，環(huán)比下跌12%，且超70%的新貨在五一及其前夕（4.26-5.2）推出。

隨著節(jié)后樓市調(diào)控手段趨嚴(yán)，新批供應(yīng)量放緩明顯，直至最后一周才略有改善。

在整體市場(chǎng)處于新政磨合期的情況下，購房門檻相對(duì)較低，且近年宅地集中轉(zhuǎn)化一手項(xiàng)目的增城推新量登頂，累計(jì)推出34.2萬㎡（3652套）單位，單區(qū)占5月推新量的38%。

相比之下，原計(jì)劃有多個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備入市的黃埔，5月僅獲批10.1萬㎡（1028套）單位，且60%的推新貨量在五一假期前推出，5月中下旬該區(qū)“僧多粥少”的問題加劇。

此外，番禺、天河、南沙等熱區(qū)項(xiàng)目預(yù)售證發(fā)放亦受到一定客觀情況影響，部分項(xiàng)目只能暫緩開盤推新計(jì)劃。

對(duì)于傳統(tǒng)“紅五月”旺季而言，5月推新貨量遠(yuǎn)未能滿足買家需求，從客觀上影響市場(chǎng)成交表現(xiàn)。

黃埔去化周期不足3個(gè)月

海珠、天河庫存量最低

截至5月末，全市庫存量862.07萬㎡，去化周期為6.9個(gè)月。

其中，黃埔?guī)齑媪坑?0.92萬㎡，但需求量大，消化周期不足3個(gè)月；海珠與天河2個(gè)中心區(qū)一手房相當(dāng)稀缺，庫存量不到15萬/㎡，去化周期分別為4.2個(gè)月和3.7個(gè)月；供貨量最足的為增城，有191.06萬㎡，去化周期為6.9個(gè)月。

二手房市場(chǎng)

二手成交下跌3成

南沙增城跌幅最大

據(jù)統(tǒng)計(jì)（4.26-5.25），5月廣州市二手住宅成交量（自住網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為10524宗，環(huán)比4月同期（16025宗）下降34.33%，網(wǎng)簽宗數(shù)創(chuàng)下自2020年5月以來的第二低位，僅高于春節(jié)月（10132宗）。

價(jià)格方面，5月二手網(wǎng)簽均價(jià)為29718元/㎡，環(huán)比上周下跌3.84%。

從各區(qū)成交情況來看，除從化以外，其他區(qū)域成交量環(huán)比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

其中，增城、南沙、黃埔三區(qū)跌幅明顯，5月分別成交1021宗、309宗、401宗，環(huán)比分別下降51.4%、67.2%、46.3%。

另外，需要指出的是，5月從化區(qū)成交不降反升，共成交446宗，環(huán)比上月增加4.4%。

板塊方面，因有優(yōu)質(zhì)教育資源加持，越秀區(qū)整體需求旺盛。其中，成交主力為東風(fēng)東板塊和北京路板塊，5月成交均價(jià)分別為71702元/㎡和47346元/㎡。

此外，天河區(qū)的后天河北板塊、天河公園板塊需求同樣活躍，本月成交均價(jià)分別為55761元/㎡和84270元/㎡。

在剛過去的5月，廣州一手房市場(chǎng)方面，五一黃金周期間新房成交1204套，同比上漲134%，成績喜人。但從5月中旬起，因樓市調(diào)控手段趨嚴(yán)，新批供應(yīng)放緩明顯，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)無貨可賣的情況，一手成交下滑。

而在二手市場(chǎng)方面，因?yàn)?21政策，除從化與花都外，其他9區(qū)的免增值稅從2年變成5年，不少業(yè)主擱置出售計(jì)劃，外地投資客退場(chǎng)，再加上受到五一分流以及一手吸客等因素的影響，5月二手成交環(huán)比下降明顯。

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