70城房價：“不控二手房，房價不會穩(wěn)”，二手房領(lǐng)漲

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-17 21:00:56

2021年6月17日，國家統(tǒng)計局公布5月份70城住宅價格指數(shù)。5月份一二三線城市二手住宅價格同比漲幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。

70城房價數(shù)據(jù)顯示：一線城市（4個）新建商品住宅銷售價格同比上漲6.0%，二手住宅銷售價格同比上漲10.8%；二線城市（31個）新建商品住宅銷售價格同比上漲5.0%，二手住宅銷售價格同比上漲3.5%；三線城市（35個）新建商品住宅銷售價格同比上漲3.8%，二手住宅銷售價格同比上漲2.6%。5月份一二三線城市二手住宅價格同比漲幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。從核心熱點(diǎn)城市來看，北京、上海、廣州、深圳的二手住宅價格漲幅分別比新建住宅高5、4.9、2.3、7.2個百分點(diǎn)，另外杭州、南京、無錫、?？凇⑸蜿柕瘸鞘卸肿≌瑑r格漲幅也超過新房，二手住宅市場領(lǐng)漲趨勢明顯。由此可見，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入二手住宅主導(dǎo)階段，不調(diào)控二手住宅，房價很難穩(wěn)定。

1.我國已經(jīng)步入住宅存量時代

第一、從整體來看，根據(jù)央行調(diào)查統(tǒng)計司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組發(fā)布《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。因此，我國住房市場整體已經(jīng)進(jìn)入存量市場發(fā)展階段。

第二、部分核心特點(diǎn)城市已經(jīng)步入存量住房發(fā)展階段。大部分核心熱點(diǎn)城市的二手住宅成交規(guī)模已經(jīng)超過新建住宅。2020年上海、杭州二手住宅成交量分別是新房的3.73和3.26倍；北京和深圳同期達(dá)到2.67和2.21倍；南京、廈門、大連、石家莊、蘇州、廣州等城市二手房成交規(guī)模也超過新房（見表1）。

表1:2020年16個城市二手住宅與新建住宅成交套數(shù)比

▲ 數(shù)據(jù)來源：同策研究院數(shù)據(jù)整理南通市城市公眾號數(shù)據(jù)整理

2.存量時代仍慣用增量調(diào)控的思路是房地產(chǎn)市場高溫不降的主要原因。

房地產(chǎn)調(diào)控的主要矛盾和矛盾的主要方面都集中在二手房，而我們調(diào)控政策重點(diǎn)偏向新建住宅。

（1）“價格倒掛”催生樓市投資需求，倒掛的原因是新建住宅的價格限制，二手房市場而沒有價格限制，這是誘導(dǎo)投資預(yù)期和傾向的重要原因。有媒體披露，深圳某新建樓盤均價為13.2萬/平米，在二手房市場該小區(qū)的均價達(dá)到18萬/平米，每平米的價差達(dá)到5萬，如果以100平米的房子來評估的話，買到直接盈利500萬，這是普通人數(shù)十年的工資收入，誘惑確實(shí)很大。今年年初，央視財經(jīng)頻道報道的深圳萬人搶房就是由于價格倒掛引起的。這種現(xiàn)象不是深圳獨(dú)有的現(xiàn)象，上海、北京、杭州、南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市均存在這種情況，并且90%的所謂“網(wǎng)紅盤”均是倒掛所致。

▲ 央視財經(jīng)報道深圳萬人搶房

（2）二手房市場價格監(jiān)管較松，房東可以自主定價。近年來，二手房市場是十足的賣方市場，深圳、上海、蘇州、杭州、南京、徐州、廈門、西安等多地媒體披露二手房東坐地起價，恣意加價賣房的情況。購房者只能聽之任之，并且調(diào)控所涉及的所有稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。這種現(xiàn)象已經(jīng)成為一種常態(tài)。甚至部分小區(qū)由于房價上漲較慢，還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主聯(lián)合起來拉高掛牌價格的情況，2019年12月份中國證券報披露了深圳南山區(qū)、福田區(qū)、龍崗區(qū)及龍華區(qū)等抱團(tuán)哄抬房價的現(xiàn)象。今年各地炒作“學(xué)區(qū)房”的現(xiàn)象跟二手房市場監(jiān)管較松也有直接的關(guān)系。盡管2月8日深圳、4月16日給出了二手房交易參考價格，從實(shí)際應(yīng)用來看，最多作為銀行放貸的參考，不會影響實(shí)際成交價格。對于控制絕對價格意義不大。

（3）核心熱點(diǎn)城市已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的存量市場，具有絕對的預(yù)期導(dǎo)向。上文表1數(shù)據(jù)可以看出，至少16個以上的城市二手房成交規(guī)模遠(yuǎn)超新房。以上海為例，2020年二手住宅成交量29.4萬套，新建住宅成交量為7.9萬套，北京同期二手住宅和新建住宅成交量分別為16.6萬套和6.2萬套。當(dāng)前樓市調(diào)控的基準(zhǔn)是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，這些城市的住宅市場成交主力——二手房市場存在價格監(jiān)管的盲區(qū)，這些城市的房價怎么可能穩(wěn)定，也不可能有穩(wěn)定的預(yù)期，這也是為什么這些城市調(diào)控政策不斷升級，但是很難看到調(diào)控效果的原因。

3.樓市調(diào)控側(cè)重“增量”的過程控制，事后不追責(zé)，默認(rèn)結(jié)果“存量”，催生了投資炒作作樓市的機(jī)會。

目前樓市調(diào)控政策最大的特征是“過程控制”，設(shè)置門檻或準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，包括本地限購兩套房、外地單身不能購房、本市戶口限購兩套等。設(shè)置一定門檻后，有購房需求的人會想盡各類辦法規(guī)避政策，比如假離婚、構(gòu)建虛假勞動關(guān)系、甚至出現(xiàn)“協(xié)議代持”、“全權(quán)委托公證”、“利用平臺吸收會員眾籌”等有組織有策劃的專業(yè)炒房群體。因?yàn)椴还芡ㄟ^何種手段，只要成功包裝買房后，就可以享受高收益，而事后基本不會追責(zé)。盡管有些城市開始整頓這種違規(guī)現(xiàn)象，但是如果不是機(jī)構(gòu)內(nèi)部一些渠道披露這些專業(yè)的炒房程序，外界根本無從所知。所有的創(chuàng)新都是超前與政策的，包裝的手段可以有千萬種，如果手段還是這種“堵漏洞”式的過程控制，炒房是控制不住的，并且調(diào)控的行政成本和時間成本會越來越高。

其實(shí)，發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場是把購房的過程放開，由調(diào)控過程轉(zhuǎn)為調(diào)控結(jié)果，比如征收房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是打擊炒房的有力措施，目前一些房源的投資屬性較明顯，有些購房者本來沒想投資房子，但因?yàn)橄迌r“倒掛”催生了投資機(jī)會。有些高收入群體也愿意為持有房產(chǎn)付出相應(yīng)的稅費(fèi)成本也是合理的需求，前提是要解決低收入群體的住房問題，因此，共有產(chǎn)權(quán)、租賃住房必須盡快完善起來，一旦房地產(chǎn)住房藍(lán)圖實(shí)現(xiàn)了（見圖1），我國房地產(chǎn)市場也就健康了。短期來看，實(shí)現(xiàn)這一藍(lán)圖需要相當(dāng)長的時間。

圖1：我國未來住房發(fā)展藍(lán)圖

▲ 圖片來源：同策研究院繪制整理

4.“十四五”期間新房和二手房市場將會進(jìn)一步分化，新房市場熱度不降，增量調(diào)控的思維仍會延續(xù)。

2020年10月29日十九屆五中全會通過《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二0三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，規(guī)劃明確提出：推動房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)住房健康消費(fèi)。這與2017年明確提出“房住不炒”，2018年堅持“房住不炒”，2019年提出不把房地產(chǎn)業(yè)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段的基調(diào)有所調(diào)整。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，2003年在確立房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的時候提出過促進(jìn)住房消費(fèi)，2008年應(yīng)對金融危機(jī)的影響，提出了促進(jìn)住房消費(fèi)，2014年為了應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力，提出了促進(jìn)住房消費(fèi)，此次再提住房消費(fèi)重要性不言而喻。

圖2：不同年份房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)

新房市場對于經(jīng)濟(jì)增長的重要性遠(yuǎn)超過二手房市場，第一、新房市場能夠拉動鋼鐵、水泥、玻璃、以及相關(guān)裝修、裝飾等上下游的產(chǎn)業(yè)，對于經(jīng)濟(jì)拉動效果遠(yuǎn)大于二手房；第二、新房貢獻(xiàn)了土地財政，這是城市建設(shè)和基建的重要資金來源。隨著土地價格的不斷上漲，在核心城市土地成本在房價中的比重超過80%，以10億的項(xiàng)目來計算的話，土地出讓金就達(dá)到8億元，如果算上相關(guān)的稅費(fèi)，這個比例會更高，這就為地方財政做出了巨大的貢獻(xiàn)。10個億的二手房交易的話，貢獻(xiàn)的相關(guān)稅費(fèi)也就6-7千萬左右，二者差異巨大。因此，“十四五”期間，新房市場的重要性遠(yuǎn)超二手房，也就決定了新房的熱度不會降低，增量調(diào)控的思維也會仍將延續(xù)。

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