城鎮(zhèn)化推動住房供需互動中的“供不應求”與房價上...

小產(chǎn)權資訊 · 發(fā)表于 2018-5-27 09:57:31

近年來，中國一些大中城市的住房價格水平出現(xiàn)快速攀升，房價收入比走高，越來越多的進城務工人員和不少城市“收入夾心層”人員，難以從市場上獲得他們支付能力“承擔得起”的住房。住房市場的供求矛盾、特別是帶有結構性特征的住房條件“兩極分化”式的社會分層和社會成員的不動產(chǎn)配置狀況兩極懸殊，使社會矛盾問題隨之加劇。而且，房地產(chǎn)領域投資客觀的“高收益”，形成了對于資源要素的強大吸引力，使制造業(yè)等其他“實體經(jīng)濟”的吸引力相形見絀，進而帶來的是要素流動中產(chǎn)業(yè)結構的失衡，以及在中心區(qū)域“留住人才”越抬越高的房價成本等等。

　　如具體地考察分析影響住房價格與住房不動產(chǎn)配置的相關因素，不僅有房地產(chǎn)市場供需變動的短期因素，更有影響供需力量的長期、綜合因素，包括城鎮(zhèn)化加快、社會分配差距拉大、房地產(chǎn)過度金融化、土地供應的約束條件收緊和不動產(chǎn)溢價的調(diào)節(jié)機制薄弱等?？梢哉f，我國住房制度改革和房地產(chǎn)市場調(diào)控中的困境，集中而典型地映射了我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和社會變遷中的深層次、綜合性、全局性的矛盾和問題，體現(xiàn)了改革深水區(qū)“攻堅克難”的挑戰(zhàn)性與艱巨性。

　　調(diào)控與政策優(yōu)化的困境分析

　　城鎮(zhèn)化因素推動住房供需互動中的“供不應求”與房價上揚。

　　改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點以上；2000年以來，約年均提高1.36個百分點，常住人口城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%上升至2012年的52.57%，2017年底進一步提高到為58.52%，但戶籍人口的城鎮(zhèn)化率還僅為42.35%。根據(jù)世界各國城市化的一般規(guī)律，可知當前我國仍處在城鎮(zhèn)化率30%-70%的快速發(fā)展期之內(nèi)。新型城鎮(zhèn)化的核心問題，是要有序推進農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的市民化。據(jù)統(tǒng)計，2010年以來，全國農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)的數(shù)量平均每年要達到900萬人以上，再加上并不落戶但卻在城鎮(zhèn)常住和工作的流動人口，這一部分社會成員的住房需求十分龐大。未來30年，估計我國的城鎮(zhèn)化過程中，將有3-4億農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移至城市。

　　住房是附著于土地上的，而“地皮”在城鎮(zhèn)中心區(qū)具有特別的稀缺性和自然壟斷性，自然會使房與地合成的“不動產(chǎn)”市場價格走高。在這種背景下，中心建成區(qū)域的住房“供不應求”并使房價形成“上揚曲線”，帶有長期趨勢特征，僅靠住房市場商品房的供給，遠遠不能解決規(guī)模日益龐大的城市低中端收入人群“住有所居”的住房有效供給問題，同時由于大量低中端購買力的“房奴”式拼命擠入，房價的大幅上漲之勢也更不易遏制，十分需要建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量趨于基本平衡，結構基本合理，房價、房租水平與消費能力基本適應的住房供需格局，以有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。

　　人口總量與結構變化：總規(guī)模上升、家庭“小型化”和老齡化對供需關系形成不同影響。

　　人口是房地產(chǎn)需求的基礎性因素，一個國家的住宅需求量主要是根據(jù)這個國家的人口數(shù)量、年齡結構和家庭分裂速度決定的。人口總量、家庭結構、地域集聚特征是影響住房需求的長期因素。我國仍處在總?cè)丝诘纳仙齾^(qū)間，但未來會達峰值而轉(zhuǎn)為相對穩(wěn)定狀態(tài)，估計未來中國人口總規(guī)模的峰值將在14.4億人左右。伴隨人口增長，我國住宅新房竣工面積也從2000年底的18948萬平方米上升到2014年的80868萬平方米，其間“翻了兩番”。這個趨勢與人口對住房提出的“剛性需求”密切相關，同時也與中國步入“中等收入”社會而必然產(chǎn)生的大基數(shù)人口對住房提出的“改善性需求”有關。人口數(shù)量的逐年增加極大地刺激新增基本需求、改善性需求合成的住房總需求的上升。同時，中國的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中，國家有關部門調(diào)查結果顯示，2015年中國城鎮(zhèn)的戶人口平均規(guī)模已下降到2.63人。這種家庭向“小型化”的裂變，自然也會對住房需求的上升帶來可觀的影響。

　　當然，同時也應看到，我國人口撫養(yǎng)比自1964年開始，就進入持續(xù)下降階段，即進入人口紅利時代，這種變化趨勢持續(xù)到2013年左右而告結束，人口老齡化速度加快，中國從“人口紅利期”轉(zhuǎn)為“人口負債期”，與此相關全社會“老齡化”及儲蓄率的降低，可能帶來的是未來對住房需求的下降，以及對住房價格的降低影響。

　　1991-2009年近二十年間，中國的購房適齡人口總數(shù)從3.45億增長到4.65億，增幅為34.8%，其間全國普通商品住宅價格從每平米756元增長到4474元，考慮通貨膨脹因素的影響，增幅為392%。但從2015年之后，適齡購房人口數(shù)開始呈現(xiàn)下降趨勢。按人口老齡化進程推算，30年后，在其他因素不變的情況下，我國城市將可能空出一億套以上的商品住房。隨著人口出生率下降，中國人口進入負增長時期，適齡購房人口總數(shù)將持續(xù)減少，很多城市將很難再有新增的住房需求。雖然會有一些更新、改善房產(chǎn)的需求，但總體上那時除少數(shù)人口聚集效應仍十分顯著的大城市外，一般城市的住房將會出現(xiàn)普遍過剩。中國家庭規(guī)?！靶⌒突壁厔輹谖磥韼资陜?nèi)于一定程度上抵消人口下降帶來的影響，但這一因素的作用畢竟是有限的。顯然，在不同階段，政府的相應政策有必要作出動態(tài)的優(yōu)化組合，引導人口與住房供需的變化。

　　社會收入分配和不動產(chǎn)配置的失衡與秩序紊亂，加劇住房矛盾。

　　在收入分配差距擴大的發(fā)展過程中，如不在人們更多擁有財產(chǎn)性收入的同時，配之以必要的“抽肥補瘦”式的再分配調(diào)節(jié)，則會助長“兩極分化”。2012年我國居民收入的基尼系數(shù)已高達0.474，此后有所下降，2015年為0.462，但仍屬于一般可判斷為明顯“過高”的狀態(tài)，高于0.4的國際警戒線。同時，研究發(fā)現(xiàn)，與其他收入形式相比，城鎮(zhèn)居民財產(chǎn)性收入分布的基尼系數(shù)是最高的，而且近年來對總收入差距的影響也在迅速擴大。從國際經(jīng)驗來看，財富的兩極分化通常也遠遠高于收入的分化情況。

　　基于中國財富分布和收入分配的情況，房地產(chǎn)價格對于占人口大概10%到15%的富人而言并不貴——這是相應于其房價收入比而言。當能夠負擔購房支出的這些階層只占總?cè)丝诘囊恍〔糠謺r，又恰值城鎮(zhèn)化加速、人口規(guī)模上升、改善性需求快速形成、住房總體上供不應求的發(fā)展階段，再加上住房商品化改革不可避免地推出，使商品房在市場上通過房價上升機制在更大覆蓋面上具有了投資品屬性，而不止于消費品屬性。此時，房價上升的驅(qū)動力更多是部分高端收入人群的投資、資產(chǎn)和金融變量，包括“炒房”資金的力量，而不是總計的社會消費和收入變量。

　　經(jīng)過多輪高漲，我國的房地產(chǎn)可說在不小程度上脫離了居住的基本功能，而異化成投資工具和投機熱門。一方面，高收入者或部分中等收入者通過大量購房置業(yè)投資，在過去的房價上揚過程中進入財富增值通道，其財產(chǎn)迅速積累，財富效應不斷放大。在這部分人的收入結構中，財產(chǎn)性收入占據(jù)了很大乃至絕大部分，遠超工資性收入；另一方面，低收入者或部分中等收入者由于無力購買、持幣觀望，或者花掉積蓄、貸款購房用于居住，也就沒有機會進入財富上漲通道，因為這部分人群的收入結構主要是工資性收入占主體，于是在房價的上揚過程中，因貨幣貶值而其關聯(lián)不動產(chǎn)財富的相對地位，會進一步受損。由于房價上漲的速度超過工資上漲的速度，結果導致低收入者依然是低收入者，一部分中等收入者也因購買高價的居住性住房而成了實質(zhì)上的低收入者。

　　房地產(chǎn)屬性的日愈金融化助長泡沫。

　　住房是必需的消費品，又是基礎、大宗的跨期消費品，同時也可以成為資本品，當作投資、炒作的對象和取得貸款的抵押品。特別是在我國居民投資渠道有限的情況下，流動性充?；蚍簽E的時候，住房更會首當其沖被作為投資或投機的對象。從靜態(tài)收益率比較看，由于近年來務工人員向大中城市流動趨勢進一步增加，以及每年規(guī)模龐大的大學畢業(yè)生等新增就業(yè)人口，使得大中城市的住房租賃需求持續(xù)普遍上漲。從動態(tài)看，由于在中長期趨勢上中國大部分城市的房地產(chǎn)價格都在上漲，使房地產(chǎn)投資在“倒手”出售形式上更是產(chǎn)生了較大的資產(chǎn)溢價收益。利益驅(qū)動在“羊群效應”和“金融化”的共同作用下，以很快的速度表現(xiàn)為投資、投機交易的增長，加劇了房地產(chǎn)市場中的非理性需求。

　　與此同時，近年來，我國廣義貨幣M2呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，金融市場流動性曾呈現(xiàn)持續(xù)寬松狀態(tài)，M2與名義GDP的比值在不斷上升。2003年以來，外匯占款快速增加導致貨幣供應量的被動釋放。M2的快速增長中，流動性在利益驅(qū)動下更多流向了房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)價格也客觀上產(chǎn)生了一定的支持上漲趨勢的作用。M2的增加，使得房地產(chǎn)商從銀行獲得貸款的可能性增加，潛在購房者流動性約束下降，從而對房地產(chǎn)需求更為旺盛和新項目投資決策更為積極和擴張沖動，產(chǎn)生相當大的互動影響，導致房地產(chǎn)價格抬升。個人住房按揭貸款和住房抵押貸款再購房，也都擴張了需求，都會拉升房地產(chǎn)價格；而房地產(chǎn)開發(fā)貸款，則緩解了房地產(chǎn)開發(fā)建設主體的資金壓力。由于房地產(chǎn)具有建設周期長，自然壽命和經(jīng)濟壽命長以及土地供給有限等特點，決定了房地產(chǎn)短期供給是缺乏彈性的，房地產(chǎn)價格的變動，主要受城鎮(zhèn)化加快背景下其他因素加入的有支付能力的需求向上變動的影響。

　　總之，在居民投資渠道有限情況下，商品房投資成為比存款利息收入高而風險相對小、且不需要太多專業(yè)技術與管理能力的“最佳投資選擇”?，F(xiàn)實生活中房地產(chǎn)投資與金融的機制性結合，更以“金融化”使其能量放大，投資收益可觀，同時也在積累和放大“泡沫”，即積累著不良的投機風險因素。

　　城市發(fā)展模式帶來的挑戰(zhàn)性問題。

　　住房商品具有典型的異質(zhì)性和“宜居”評價的復雜性，其價格不僅取決于住宅本身的建筑質(zhì)量、戶型結構、面積、朝向等，而且與社區(qū)環(huán)境、城市布局、空間區(qū)位、設施配套等一切與人居相關的社會、經(jīng)濟、環(huán)境因素息息相關。這些因素可簡稱為“地段”因素。

　　城市住房問題與城市地段代表的多種構成要素有關，這是住房有別于其他商品的基本特征之一。雖然目前住房問題的主要矛盾是快速城市化等造成的供求數(shù)量失衡，但對住房供求的“空間失配”問題也亟需重視。住房供給并非單純的數(shù)量問題，它還包含與城市功能區(qū)布局、交通聯(lián)系、服務設施配套等息息相關的結構優(yōu)化問題。城市住房市場客觀上呈“板塊化”分布，其主要原因是住房本身的高度差異化——由其地理位置、環(huán)境品質(zhì)、交通便利性、社會基礎設施和服務網(wǎng)點配套等條件而分化為次級子市場，體現(xiàn)為板塊內(nèi)部的“均質(zhì)性”和外部的“異質(zhì)性”并存。板塊化即是一種“地段”有別的空間分割現(xiàn)象，是導致住房供求易出現(xiàn)“空間失配”的重要原因。

　　充分認識這種與地段因素相關的各類住房“空間粘性”特征，也就要充分重視住房市場中的價格機制失靈。從原理上說，如果土地供給充分，在長時期里，價格機制會引導住房供求總量與結構的平衡并且平抑房價；但由于存在“優(yōu)勢區(qū)位土地短缺與自然壟斷”和“空間粘性”，短中期內(nèi)乃至黃金地段在長期內(nèi)，很難改善供求關系。城市中的優(yōu)勢區(qū)位土地總是短缺的，當房價上漲時，雖然有些城市可以擴大土地供給，但可能主要分布在城市外圍，短期內(nèi)很難形成對中心區(qū)優(yōu)勢區(qū)位土地上供給物的替代。并且住房建造周期很長，從獲得土地到最終形成住房供給往往需要好幾年時間，因此雖然房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率會促使大量資本集聚，但短期擴大供給殊非易事，短期游資會更青睞于在交易環(huán)節(jié)快進快出，客觀上形成抬升投資和投機需求的炒作，從而進一步加劇供求矛盾。

　　面向未來，應探求和遵循城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，以多樣化、合理分布的城市發(fā)展模式，提高我國城市的可持續(xù)發(fā)展能力，優(yōu)化城市空間結構，統(tǒng)籌中心城區(qū)改造和新城新區(qū)建設，以加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，有效預防和治理“城市病”。完善城鎮(zhèn)基礎設施和公共服務設施，提升社會服務和居住服務水平，增強城市承載能力，增強城市經(jīng)濟、基礎設施、公共服務、資源環(huán)境對人口集聚的支撐作用，其中一個“托底”的事項，就是以“因地制宜”的解決方案切實將保障性住房等基本公共服務，合理有效地覆蓋城鎮(zhèn)區(qū)域，并以中高端住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，阻遏過度投機的“炒房”，形成包容性發(fā)展模式。

　　土地供應制度以及財稅制度變革方面的考驗。

　　在土地制度方面，我國于改革開放以來，尤其是近十多年逐漸暴露出諸多問題。同時，地方政府對房地產(chǎn)領域的財稅收入依賴嚴重。此外，中國地方政府融資平臺利用土地向銀行抵押貸款等各種形式舉借的債務超過10萬億元，這種情況近年來進一步加劇。

　　土地批租收入（出賣土地使用權收入）被部分地方政府看作重要的收入來源，客觀上是極不均衡地形成了地區(qū)之間差距懸殊的土地出讓收入。不同年度和階段上收入規(guī)模的跳躍性亦十分嚴重。因此，必須通過改革和完善財稅體制，健全地方稅體系，消解地方政府產(chǎn)生“土地財政”短期行為的內(nèi)在深層原因，從中長期考慮亟需以合理穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅替代不可持續(xù)的“土地批租”收入的地方主體財源地位，形成一種由各地全面考慮多種因素基礎上的正確、理性的財源建設解決方案。

　　構建房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機制

　　以上六個方面的分析雖仍不夠全面，但已可使我們概括認識住房市場調(diào)控與政策優(yōu)化和相關改革所面臨困境的成因。在多年經(jīng)驗教訓的總結之后，近兩年中央明確指出，打造房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的長效機制，需主要依靠推進相關的基礎性制度建設。因此，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和房地產(chǎn)稅費制度在內(nèi)的相關基礎性制度體系的配套改革，便成為治本之道、當務之急。

　　在地方財稅制度創(chuàng)新和配套改革層面，至少需積極探索和推進與構建房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機制密切相關的以下四大方面的基礎性制度建設。

　　土地制度：完善地票、土地收儲、多規(guī)合一、招拍掛。

　　土地的開發(fā)利用是形成城鎮(zhèn)不動產(chǎn)的先決條件。在與房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展相關的土地要素視界之內(nèi)，需于我國基本農(nóng)田“占補平衡”機制保障下，激活集體土地市場、優(yōu)化城鎮(zhèn)土地供應，構建可持續(xù)的房地產(chǎn)土地供給制度。土地供應難題是當前房地產(chǎn)困局的重要原因之一，關鍵是以制度創(chuàng)新調(diào)動土地供應潛力和市場活力，多渠道增加土地供給。

　　一是改革土地制度，借鑒重慶“地票”制度改革試點經(jīng)驗，激活集體土地市場。賦予農(nóng)民長期的土地使用權，并以占補平衡大前提下的“地票”式市場交易形成，調(diào)動遠離城鄉(xiāng)結合部農(nóng)民復墾積極性和使他們共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的土地溢價收益，建立以土地使用權為核心的土地產(chǎn)權體系，弱化所有權，允許集體土地建設用地使用權在符合國家法規(guī)的前提下自由流轉(zhuǎn)（包括入股），合理有效解決城鎮(zhèn)化進程中擴大建成區(qū)所需的增加土地供給的來源問題。

　　二是優(yōu)化土地規(guī)劃，并以土地收儲制度確保土地可持續(xù)供給。應按照“規(guī)劃先行，多規(guī)合一”的原則，致力于實現(xiàn)土地開發(fā)利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、公共交通、公共事業(yè)環(huán)境保護等等各類規(guī)劃的有機結合，以建設“人為中心的城市化”為目標，保障人人住有所居的目標落實于高水平總體規(guī)劃的施行之中，動態(tài)優(yōu)化調(diào)節(jié)居住、工商業(yè)和公用事業(yè)不動產(chǎn)的匹配關系。三是改革完善現(xiàn)行土地一級開發(fā)批租制和招拍掛制度，平抑土地價格。土地招拍掛單一競價拍賣制度，在土地自然絕對壟斷前提下，很容易把價格輪輪推高等問題，可考慮將一次性批租制改為年租制，并且對“招拍掛”實行“限房價競地價”等新方式，促使土地價格沉穩(wěn)化。地方財政的基金預算，應當涵蓋轄區(qū)內(nèi)的一切土地批租收入，并成為對其實施規(guī)范化管理與有效多重監(jiān)督的載體。

　　住房制度：優(yōu)化雙軌統(tǒng)籌

　　住房制度改革經(jīng)歷多年實踐，已有相對清晰的基本經(jīng)驗，各地必須建立保障房、商品房供給“雙規(guī)統(tǒng)籌”，多主體供給、多渠道保障、租購并舉，既體現(xiàn)效率又維護公平的住房供應制度。政府在住房領域的首要任務，是以財政資金和政策性融資機制為后盾牽頭組織好保障性住房軌道上的有效供給，在總結已有經(jīng)驗教訓基礎上，把保障房具體形式集中于對最低收入階層的“公租房”和適合于收入夾心層的“共有產(chǎn)權房”，排除其他的五花八門、極易產(chǎn)生扭曲和套利弊端的“經(jīng)濟適用房”的種種具體形式。

　　一是要加快優(yōu)化公共住房建設發(fā)展規(guī)劃，適當提高公共住房比重，根據(jù)地方轄區(qū)具體房源情況掌握好公共租房供給以財政資金“補磚頭”與“補人頭”的選擇與權衡關系。二是出臺切實舉措發(fā)展房屋租賃市場，如允許承租人可以使用住房公積金付租金，降低房屋租賃的增值稅負擔，個人基本生活需要的房屋租金可以抵扣個人所得稅等。三是在教育、醫(yī)療方面落實租售同權的配套制度安排。把保障性住房托底的事情做好，解決商品房供應問題，就應更多地依靠市場，核心思路在于雙軌統(tǒng)籌框架下建立“多主體供給、多渠道保障、統(tǒng)籌兼顧”的住房供應制度體系，既體現(xiàn)效率，提升供應能力和質(zhì)量，又能照顧公平，實現(xiàn)全體社會成員住有所居，在全面覆蓋基本住房需求的同時，也兼顧熱點城市中高收入人群的改善性需求。

　　投融資制度：商業(yè)性政策性協(xié)調(diào)配合、機制創(chuàng)新。

　　包括住房的房地產(chǎn)業(yè)供給品的形成，需要國土開發(fā)和不動產(chǎn)投資建設的大規(guī)模資金投入，相關的投融資制度改革創(chuàng)新至關重要。在各地亟應建立商業(yè)金融和政策金融協(xié)調(diào)呼應的房地產(chǎn)投融資制度，以及個人住房金融制度，“雙軌”協(xié)同發(fā)揮合力助推多層次住房供給體系建立。

　　一是要構建多層次的住房金融體系，合理發(fā)展商業(yè)性住房金融，開發(fā)夯實政策性住房金融機制，探索發(fā)展互助儲蓄型金融。對于中高端收入人群對應的商業(yè)性住房金融，可以逐步放開信托公司、保險公司、財務公司等的準入，破除商業(yè)銀行的過度壟斷，促進競爭，放開融資形式、融資條件、利率等，允許金融機構按照市場化原則提供靈活多樣的住房金融產(chǎn)品。對于政策性住房金融，要聚焦建立起一套針對中低收入群體、特殊困難群體的金融支持制度，如對住房公積金制度改革調(diào)整為真正的政策性金融制度體系，探索由政策性金融機構接手保障性住房的投融資（包括PPP項目建設中可納入的保障性住房）?？山梃b國外住房儲蓄銀行的經(jīng)驗，在大中城市建立儲蓄性住房金融機構，通過互助融資，為成員間的住房需求提供支持。

　　二是在住房金融市場發(fā)展中，積極支持發(fā)展住房貸款證券化產(chǎn)品，探索REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的發(fā)展，培植住房金融的二級市場，拓寬資金籌集渠道。并優(yōu)化回報機制。

　　三是在當前階段，面對“冰火兩重天”的市場分化格局，在“火”的一、二線城市看重“金融去杠桿”的同時，在“冰”的不少三、四線城市還需酌情配之以“加杠桿”措施（包括商業(yè)性、政策性雙軌）以利“去庫存”。

　　四是在住宅項目建設、小區(qū)開發(fā)，乃至包含多類型住宅的地方轄區(qū)內(nèi)連片開發(fā)項目的建設中，積極、規(guī)范地引入PPP（政府與社會資本合作）創(chuàng)新機制，以少量的政府付費“四兩撥千斤”地拉動、引致民間資本、企業(yè)資金、商業(yè)性信貸資金進入相關投融資領域，并帶來政府、企業(yè)、專業(yè)機構“1+1+1>3”式的績效提升效果。

　　房地產(chǎn)稅制度：健全體系，攻堅突破。

　　廣義的房地產(chǎn)稅指與房地產(chǎn)相關的一切稅收，狹義的房地產(chǎn)稅特指住房保有環(huán)節(jié)的稅收。構建激勵相容的房地產(chǎn)稅收制度，形成公平合理的、社會共享的土地增值收益分配制度，是事關房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控具有治本水平、促使業(yè)界實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展長效機制的十分重要、無可回避的基礎性制度建設，也是改革中和地方稅體系建設中一塊難啃的“硬骨頭”。

　　從理論和實踐的結合看，關于房地產(chǎn)增值收益的分配，是房地產(chǎn)經(jīng)濟制度的一個核心難題所在?！巴恋貪q價歸公”的分配，現(xiàn)實中應處理為適當兼顧各方的“漲價分成”。關于土地增值收益的分配，理論界有兩種主流觀點，一個是“漲價歸公”，另一個是“漲價歸私”。完全的“漲價歸公”、“漲價歸私”都不盡合理，土地的增值主要源于政府牽頭對公共基礎設施建設投入，所帶來的公共服務水平提高而產(chǎn)生的物業(yè)升值。但也不能否認，土地的增值與私人投資和各個微觀主體相互影響所帶來的“軟件”（服務等需匹配的環(huán)境、文化因素等）改善也分不開。因此，土地增值收益的分配，根本的做法還是公私兼顧、社會共享。而實現(xiàn)這一兼顧和共享的目標，建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)稅收制度（成為政府與居民的激勵相容制度交匯點），引導土地財政向稅收財政過渡，顯得尤為重要。因此，需要從以下幾個方面著手，構建適應現(xiàn)代市場經(jīng)濟體系長治久安要求的房地產(chǎn)稅收制度。

　　第一，降低交易環(huán)節(jié)稅費，減輕交易成本，減少對房價的“助漲助跌”效應。具體考慮至少應有四個方面的措施。一是在營改增全覆蓋之后，創(chuàng)造條件按時適當降低增值稅稅率，簡并稅率檔次，同時盡可能減少免稅、先征后退等稅收優(yōu)惠政策；二是降低交易環(huán)節(jié)稅負，可將契稅平均稅率降低至1%左右，維持較低稅負水平；三是簡化稅制結構，將土地增值稅合并至增值稅，將城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等并入未來的房地產(chǎn)稅；四是清理房地產(chǎn)收費，能夠取消的取消，能夠降低的降低。

　　第二，在住房保有環(huán)節(jié)實施房地產(chǎn)稅改革，立法先行，按照房市場評估值確定稅基，對地方政府充分授權，區(qū)別不同情況，分步實施。這一改革關系到以利益引導各方預期的房地產(chǎn)市場抑制炒作機制建設，可促使土地財政順利轉(zhuǎn)換、地方政府職能合理轉(zhuǎn)變與地方財源建設相內(nèi)洽，以及地方治理的法治化、也與優(yōu)化再分配、推進廣大百姓共同富裕進程相關。根據(jù)現(xiàn)實生活的“問題導向”和黨的十八屆三中全會關于加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革、2020年前落實稅收體系的稅收法定工作，以及十九大關于加快建設地方稅體系的系列指導方針，房地產(chǎn)稅立法及改革的積極推出勢在必行。建議改革過程中，一是借鑒上海、重慶兩地試點經(jīng)驗，一開始可適當“柔性切入”，力求先建成制度框架，制度設計方面要充分考慮中國社會對此改革的可接受性，制定包容、開明的稅基扣除和稅收豁免政策，通過立法搭建制度框架后，在部分“火”的城市先行而“冰”的城市可從容等待以后的合適時機跟進。開征房地產(chǎn)稅的同時，可明確立法規(guī)范個人房產(chǎn)土地使用權70年到期后可續(xù)期，即轉(zhuǎn)為永久使用權；不動產(chǎn)信息登記及聯(lián)網(wǎng)、房屋價值評估機制、個人納稅申報制度建設等，均需匹配到位，確保房地產(chǎn)稅順利落地。

　　第三，改革中將土地增值稅并入增值稅后，將集體土地建設開發(fā)納入征稅范圍，以出讓、抵押、租賃、入股等方式有償轉(zhuǎn)讓集體建設用地使用權的，應繳納土地增值稅，從而使國家以稅收的方式參集體土地收益分配。

　　第四，完善個人所得稅制度。推動個人所得稅綜合與分類相結合改革，對個人及家庭購買首套或者改善型住房的抵押貸款利息，允許按照個人或家庭年度收入的一定限額在個人所得稅前扣除；對有能力有條件有意愿的中等偏下“夾心層”家庭購買共有產(chǎn)權住房或租賃房屋，可規(guī)定其購房支出或租金支出，在合理的范圍內(nèi)允許個人所得稅前予以扣除。集體土地準予流轉(zhuǎn)后，應將個人轉(zhuǎn)讓集體土地使用權收入，納入個人所得稅的征稅范圍。

　　未來可望穩(wěn)定運行并逐步培養(yǎng)成為地方政府主力型支柱財源的房地產(chǎn)稅，以及必將積極構建的完整地方稅體系為重要制度支撐條件，從而在“治本”層面上改造“土地財政”概念下，過多依靠一次性土地批租收入的短期行為模式，改善地方政府層面財源建設基本局面，并促使各地房地產(chǎn)調(diào)控困境得到“經(jīng)濟手段為主”機制生成后的有效破解，達成標本兼治的長效機制。

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城鎮(zhèn)化推動住房供需互動中的“供不應求”與房價上...

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