政府如何解決土地歷史遺留問題明確留用土地建筑面積.....

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-6-4 09:32:47

為加快推進土地整備工作，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項目土地供應(yīng)，解決土地歷史遺留問題，促進城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型，深圳市規(guī)劃國土委于日前公布了《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《管理辦法》）。《管理辦法》細化了利益共享用地核算規(guī)則，并增加了留用土地指標(biāo)在項目范圍外安排的路徑；同時，優(yōu)化了留用土地規(guī)劃建筑面積核算規(guī)則，明確了地價測算規(guī)則。

　　值得關(guān)注的是，《管理辦法》要求，在留用土地的共享建筑面積中安排 60%的建筑面積用于保障性住房、人才公寓或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，由政府或政府指定機構(gòu)回購。

　　細化利益共享用地核算規(guī)則

　　據(jù)悉，《管理辦法》適用范圍以原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實際掌控用地為主，包括合法用地和未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)土地。此外，為了加快推進拓展空間保障發(fā)展“十大專項行動”，納入違法建筑空間管控專項行動的未完善征（轉(zhuǎn)）地手續(xù)未建設(shè)空地也可按照本辦法執(zhí)行。

　　《管理辦法》對地塊各項重要核算標(biāo)準(zhǔn)進行了細化。土地整備資金方面，《管理辦法》明確了未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)土地按照所在區(qū)域工業(yè)基準(zhǔn)地價的50%核算。

　　《管理辦法》將整村統(tǒng)籌和片區(qū)統(tǒng)籌項目統(tǒng)一為利益統(tǒng)籌項目，并結(jié)合試點項目的實踐經(jīng)驗以及新形勢下土地整備的工作要求，對核算規(guī)則進行了完善：

　　一是項目范圍內(nèi)已批的合法用地是指原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位已落地確權(quán)的合法用地，此類用地按照等土地面積在項目范圍內(nèi)安排。

　　二是項目范圍外調(diào)入的合法指標(biāo)，包括非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)和征地返還用地指標(biāo)，以及其他土地整備留用土地指標(biāo)，此類用地按照相關(guān)規(guī)定核準(zhǔn)確認后，可在項目范圍內(nèi)安排落實。

　　三是本項目核定的利益共享用地是指項目范圍內(nèi)已批的合法用地外的未完善征（轉(zhuǎn)）補償手續(xù)規(guī)劃建設(shè)用地，扣除項目范圍外調(diào)入非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)和征地返還用地指標(biāo)后的剩余土地，根據(jù)現(xiàn)狀容積率分段核算留用土地規(guī)模。市規(guī)劃國土委方面指出，該做法不僅有助于推進未征轉(zhuǎn)建成區(qū)土地整備工作，加快原農(nóng)村土地歷史遺留問題處理，同時也將加快消除存量違法建筑。

　　適度提高利益共享用地比例

　　《管理辦法》明確，留用土地應(yīng)優(yōu)先在本項目范圍內(nèi)安排，按照利益共享用地、項目范圍內(nèi)已批合法用地、項目范圍外調(diào)入合法指標(biāo)的順序落實。為落實市委六屆七次全會“各區(qū)整備至少一片較大面積的產(chǎn)業(yè)空間”的要求，加快工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)用地整備，對于工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)留用工業(yè)用地的，利益共享用地上浮50%面積。適度提高利益共享用地比例有助于提高社區(qū)留用產(chǎn)業(yè)意愿，加快釋放工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)低效工業(yè)用地，拓展我市產(chǎn)業(yè)空間。在利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)安排的留用土地規(guī)模原則上不得超過項目規(guī)劃建設(shè)用地面積的55%。

　　明確留用土地建筑面積及地價規(guī)則

　　留用土地規(guī)劃建筑面積由基礎(chǔ)建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構(gòu)成?！豆芾磙k法》明確，留用土地在項目范圍內(nèi)安排的，基礎(chǔ)建筑面積以《深標(biāo)》密度分區(qū)為基礎(chǔ)核算確定，體現(xiàn)規(guī)劃管理的基本要求?；A(chǔ)建筑面積歸屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，用于社區(qū)發(fā)展和搬遷安置。留用土地配套建筑面積應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、法定圖則及相關(guān)規(guī)劃的要求配建公共設(shè)施。公共設(shè)施的類別在規(guī)劃研究中確定。

　　值得關(guān)注的是，共享建筑面積是指規(guī)劃允許條件下，可在基礎(chǔ)建筑面積的基礎(chǔ)上增加的建筑面積。《管理辦法》要求，在留用土地的共享建筑面積中安排60%的建筑面積用于保障性住房、人才公寓或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，由政府或政府指定機構(gòu)回購。其余40%的建筑面積通過利益共享歸屬于繼受單位。共享建筑面積原則上不超過基礎(chǔ)建筑面積的30%。留用土地規(guī)劃建筑面積的確定應(yīng)滿足周邊公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力的要求。

　　針對地價，《管理辦法》以“簡化規(guī)則，便于實操”為原則要求：一是將試點政策中整村統(tǒng)籌地價規(guī)則和片區(qū)統(tǒng)籌地價規(guī)則進行整合，不再分類核算。二是在地價計收標(biāo)準(zhǔn)上參照了《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》（深府[2011]198號）的規(guī)定，對于基礎(chǔ)建筑面積的部分統(tǒng)一按照現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價的10%計收地價。三是加強與留用土地規(guī)劃建筑面積核算規(guī)則的銜接，留用土地地價根據(jù)容積率構(gòu)成的不同采用分段方式計收地價。留用土地規(guī)劃為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，基礎(chǔ)建筑面積部分按照公告基準(zhǔn)地價的10%計收地價，共享建筑面積中歸屬于繼受單位的部分按照公告基準(zhǔn)地價的100%計收地價。

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