棚改傳聞為何引發(fā)輿論軒然大波？什么是棚改？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-7-4 10:08:10

近日，有關(guān)棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策調(diào)整的消息受到高度關(guān)注，傳聞稱，國(guó)開行各地分行抵押補(bǔ)充貸款審批暫停，項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)回收總行。對(duì)此，國(guó)開行公開表態(tài)：“截至5月末，開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬(wàn)套新開工項(xiàng)目建設(shè)。目前各項(xiàng)工作正在有序開展?！闭谟行蜷_展?！?br />
　　國(guó)開行的表態(tài)并沒有撫平市場(chǎng)焦慮的情緒，因?yàn)榘凑找?guī)劃，國(guó)開行的房貸指標(biāo)只有6000億-7000億，而1-5月的數(shù)據(jù)就顯示為4369億，這意味著近2/3的貸款額度已經(jīng)用完，接下來，各地獲得國(guó)開行貸款的增速將會(huì)迅速下滑。事實(shí)上，根據(jù)華爾街見聞報(bào)道，國(guó)開行棚改項(xiàng)目審批權(quán)從年初就開始收回總行，其執(zhí)行口徑變成存量項(xiàng)目繼續(xù)支持，增量項(xiàng)目謹(jǐn)慎受理。

　　由國(guó)開行向各地方政府發(fā)放貸款，最終目的是為了解決棚戶區(qū)改造的進(jìn)度遲緩問題。2014年之前，棚改的模式主要是一邊拆舊房，一邊建新房，而這中間會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的過渡期。對(duì)于政府來說，這種模式帶來了很多問題。此外，從2008到2014年，棚改開工量始終維持在250萬(wàn)-300萬(wàn)套，如果按照這個(gè)速度來計(jì)算，棚改可能要到2025年才能完成。

　　但是，在央行推出了PSL(抵押補(bǔ)充貸款)創(chuàng)新性政策工具之后，國(guó)開行從央行獲得了貸款，然后貸給地方政府，由地方政府補(bǔ)償給被拆遷的群眾后，民眾可直接去市場(chǎng)上購(gòu)買住房。地方政府則依賴拆遷后的賣地收入，償還國(guó)開行的貸款，由此形成一個(gè)資金流動(dòng)的閉環(huán)。需要指出的是，這種棚改模式的效率高很多，從國(guó)開行的表態(tài)來看，2018年的棚改數(shù)據(jù)是580萬(wàn)套，這接近300萬(wàn)套的2倍。

　　問題在于，速度提升一倍之多的貨幣化安置手段，也存在加劇金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的一面?；氐?014年，央行推出PSL的直接原因并不是為了加速棚改，而是為了幫助三四線城市去庫(kù)存。從2015年之后三四線城市樓市的成交量和成交價(jià)格來看，都呈現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)，可以說，PSL的出臺(tái)在短期內(nèi)就解決了三四線城市房子庫(kù)存過多的問題。然而，這一為了短期目的的權(quán)宜之計(jì)，需要建立在房?jī)r(jià)不斷上漲、貸款不斷增加、土地價(jià)格不斷上漲的正循環(huán)背景下，一旦其中一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，整個(gè)金融系統(tǒng)就會(huì)被置于多米諾骨牌式的風(fēng)險(xiǎn)狀況中。

　　值得注意的是，按照住建部公布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》顯示，棚改要在2020年前基本完成，其中2015-2017年完成700萬(wàn)套、2018-2020年完成1000萬(wàn)套。但實(shí)際情況卻是，2015-2017年已經(jīng)執(zhí)行完1800萬(wàn)套，這意味著2018-2020年的棚改開工套數(shù)將大幅回落。所以，這個(gè)由PSL推動(dòng)建立的操作正在失去它的前提。

　　當(dāng)然，正如國(guó)開行表態(tài)內(nèi)容中所提到的，PSL有力地支持了各地的棚改項(xiàng)目推進(jìn)，在討論棚改的具體手段時(shí)，不能忘記棚改最終的目標(biāo)是為了改善城市居民的住房條件，以及推動(dòng)城市的改造和更新。貨幣化安置有效地調(diào)動(dòng)了被拆遷居民的積極性，使得他們擁有更多的選擇權(quán)。所以，PSL即便要推出，也應(yīng)該是循序漸進(jìn)的，確保已經(jīng)開工的項(xiàng)目不爛尾。

　　對(duì)于市場(chǎng)的緊張情緒，可能真正觸及問題的現(xiàn)象在于地方政府的某些具體作為，也許并不是真正為了解決居民的住房問題，而是為了一味拉升地價(jià)。畢竟，具體的棚改工作極為復(fù)雜，涉及到產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、人員界定、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)談判，以及新小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套、準(zhǔn)時(shí)回遷、房屋質(zhì)量維護(hù)等等多方面的問題。所以，在棚改中如何真正尊重居民的意愿，合法界定“公共利益”，是非?？简?yàn)政府執(zhí)政能力的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)一路高漲，貸款無(wú)法回收，這些都是金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)或明或暗的表現(xiàn)。作為一個(gè)涉及至少5萬(wàn)億資金的棚改項(xiàng)目，公共政策的最終目標(biāo)應(yīng)該是恪守初衷，解決城市棚戶區(qū)居民的住房問題，同時(shí)確保解決手段不導(dǎo)致新的問題。在這兩個(gè)目標(biāo)下，呼吁棚改回歸初衷，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)降低。

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