房?jī)r(jià)下跌了？銀行承受多大的跌幅？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-7-11 09:45:32

近日，中國(guó)四大資產(chǎn)管理公司之一的中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司發(fā)布了《中國(guó)金融不良資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（2018）》，報(bào)告中說(shuō)的兩點(diǎn)引發(fā)大家的關(guān)注：

　　1、報(bào)告中說(shuō)2018年商業(yè)銀行不良貸款可能被低估，受訪者所在地區(qū)不良貸款率可能達(dá)到3%－5%，未來(lái)3－5年不良資產(chǎn)規(guī)模可能緩慢上升，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)可以會(huì)持續(xù)暴露；

　　2、報(bào)告顯示，如果房?jī)r(jià)下降20-30%，銀行將會(huì)面臨著顯著的壓力。

　　中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司是1999年10月15日在北京（樓盤(pán)）成立的，注冊(cè)資本是100億元人民幣，當(dāng)時(shí)成立的目的主要是為了對(duì)接銀行的不良資產(chǎn)，它在不良資產(chǎn)處置方面有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以這份報(bào)告的內(nèi)容非常受到大家的關(guān)注。

　　按照原銀監(jiān)會(huì)（現(xiàn)銀保監(jiān)會(huì)）發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年一季度大型商業(yè)銀行不良貸款率是1.5%，股份制商業(yè)銀行是1.7%，農(nóng)村商業(yè)銀行的最高為3.26%。

　　也就是說(shuō)如果按照?qǐng)?bào)告中當(dāng)中3%－5%的不良貸款率為標(biāo)準(zhǔn)，那么目前中國(guó)銀行體系內(nèi)的不良貸款率是低估的。

　　2008年美國(guó)爆發(fā)了金融危機(jī)，眾所周知，這場(chǎng)危機(jī)的導(dǎo)火索是次貸危機(jī)，過(guò)程是2000年到2003年美國(guó)連續(xù)多年的低利率激勵(lì)居民貸款買(mǎi)房，美國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始水漲船高，逐漸開(kāi)始泡沫化，2004年開(kāi)始美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)多次加息，將利率上調(diào)到5.25%，結(jié)果加劇了居民的購(gòu)房壓力和炒房人的成本，房?jī)r(jià)大跌，居民無(wú)法償還銀行貸款，銀行抽貸和拍賣(mài)貸款抵押品，結(jié)果加劇了房?jī)r(jià)下跌，形成惡性循環(huán)，銀行貸款無(wú)法收回，形成大量的壞賬，有的被迫破產(chǎn)，最終醞釀一場(chǎng)金融危機(jī)。

　　不良貸款率的定義是指金融機(jī)構(gòu)不良貸款占總貸款余額的比重，包括次級(jí)、可疑和損失類(lèi)貸款，說(shuō)白了就是借去了收不回來(lái)的貸款。為什么不良貸款率會(huì)上升？主要原因當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)下行壓力大，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)法償還銀行貸款。同時(shí)受制于企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，抵押品價(jià)值下降，銀行無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)。

　　在目前中國(guó)的市場(chǎng)，有效的抵押品并不多，主要是房產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)、信用、汽車(chē)等，其中風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的是房產(chǎn)，很簡(jiǎn)單汽車(chē)可能會(huì)折價(jià)，股價(jià)可以會(huì)下跌，但房子卻非常穩(wěn)定，尤其近二十年，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，對(duì)銀行而言基本不用太擔(dān)心。

　　但是這一切都是建立在房?jī)r(jià)穩(wěn)定以及上漲的基礎(chǔ)上，反過(guò)來(lái)，如果房?jī)r(jià)下跌呢？銀行能承受多大的壓力？

　　咱們先來(lái)看看房地產(chǎn)在銀行當(dāng)中的角色和地位，根據(jù)2018年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，一季度末人民幣房地產(chǎn)貸款余額是34.1萬(wàn)億，在人民幣總貸款余額中占比27.28%。其中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額是7.7萬(wàn)億元，個(gè)人房貸余額是22.86萬(wàn)億元。

　　也就是說(shuō)如果房?jī)r(jià)下跌，那么34.1萬(wàn)億的資金將會(huì)受影響，倘若幅度超過(guò)可以接受的范圍，那么部分居民可以會(huì)舍棄手中的房子、或者信用違約。到那時(shí)銀行拿到的是抵押物房產(chǎn)，但房?jī)r(jià)不斷下跌的情況下，抵押物的價(jià)值也會(huì)顯著降低。

　　2007年9月，平安證券發(fā)布的一份研究顯示，抵押貸占商業(yè)銀行貸款總額約為43%，其中絕大多數(shù)是土地或房產(chǎn)，根據(jù)他們的測(cè)算，房產(chǎn)抵押物的規(guī)?？赡苓_(dá)到39.4萬(wàn)億。此外，2008年交通銀行(601328,股吧)也提供過(guò)一組數(shù)據(jù)，銀行業(yè)當(dāng)中以房產(chǎn)作為抵押物的貸款可能達(dá)到65%。

　　可見(jiàn)如果房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行業(yè)的影響將是非常之大，毫不夸張地說(shuō)目前最不希望房?jī)r(jià)下跌的是銀行，銀行能容忍多大的幅度呢？

　　平安證券報(bào)告的說(shuō)法是房?jī)r(jià)下跌20%就會(huì)讓銀行承受巨大的壓力，中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司認(rèn)為是20-30%。

　　近幾年我們常在新聞上聽(tīng)到說(shuō)防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)對(duì)于我們這個(gè)金融業(yè)尚未完全開(kāi)放的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，金融風(fēng)險(xiǎn)最重要集中在銀行，目前本外幣貸款占社會(huì)融資比重仍然占到一半以上，所以防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)也可以理解為防止銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　而按照上面列舉的數(shù)據(jù)，以房地產(chǎn)在銀行當(dāng)中的地位，房?jī)r(jià)能大幅下跌嗎？顯然是不可能的。近期政策發(fā)生了一些微妙的變化：一是官方文件中近期強(qiáng)調(diào)的是“結(jié)構(gòu)性去杠桿”，而不是全面去杠桿；二是流動(dòng)性（貨幣）表述由合理穩(wěn)定變?yōu)椤昂侠沓湓！?。從中你是否發(fā)現(xiàn)一絲絲的東西？
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