西安樓市有多火？房?jī)r(jià)連漲63個(gè)月，北上廣深自嘆不如

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-7-26 11:06:24

近些天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2021年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)》中，西安新房環(huán)比上漲1%，同比上漲8.2%。算上往年數(shù)據(jù)，西安新房已經(jīng)連續(xù)上漲了63個(gè)月，讓北上廣深等熱點(diǎn)城市都自嘆不如。

不止于此。在“萬(wàn)人搖號(hào)買房”這一指標(biāo)上，西安更是不輸杭州，僅今年上半年就出現(xiàn)10次“萬(wàn)人搖”；另?yè)?jù)“冰山指數(shù)”數(shù)據(jù)，2016年5月—2021年5月，5年時(shí)間內(nèi)，西安一手房累計(jì)漲幅高達(dá)183.6%，在70個(gè)城市中排名第一。

“如今，西安已是中國(guó)第九個(gè)國(guó)家中心城市、新一線城市，并成功獲得第十四屆全運(yùn)會(huì)主辦權(quán)，利好消息不斷?！蓖眨靼惨晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，加上強(qiáng)有力的人才政策，西安常住人口突破1200萬(wàn)人，為當(dāng)?shù)貥鞘凶⑷朐丛床粩嗟馁?gòu)買力。

談及今年頻頻出現(xiàn)的“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象，上述業(yè)內(nèi)人士解釋稱，一方面是今年新房房源供應(yīng)不足，在一定程度上加劇了市場(chǎng)恐慌性購(gòu)房心理；另一方面，限購(gòu)區(qū)內(nèi)的新房搖號(hào)盤(pán)，基本都是一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，一旦搖到，一平方米就能賺幾千塊。

半年10次“萬(wàn)人搖”

西安新房連續(xù)漲價(jià)，是從2016年3月份開(kāi)始的。

　　2016年，西安樓市的主基調(diào)是“去庫(kù)存”。上半年寬松的信貸環(huán)境以及下半年一線城市房?jī)r(jià)暴漲產(chǎn)生的“溢出效應(yīng)”，推動(dòng)西安樓市出現(xiàn)多波成交熱潮。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，這一年，西安
   商品住宅成交量達(dá)到歷年峰值，同比增長(zhǎng)32%，整體房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)5%的增幅。

　　2017年，雖然西安圍繞“限購(gòu)、限價(jià)、限售”多次加碼樓市調(diào)控政策，但3月以來(lái)實(shí)施的“史上最寬松”戶籍新政、23條人才新政等，讓西安在短短9個(gè)月時(shí)間內(nèi)就吸引了近25萬(wàn)人落戶。人才
   涌入催生的剛性購(gòu)房需求，使得西安2017年商品房成交均價(jià)上漲至歷史最高點(diǎn)，達(dá)到9390元/平方米，環(huán)比上漲30.13%。

　　2018年，西安正式成為全國(guó)第九個(gè)、西北地區(qū)唯一國(guó)家中心城市，進(jìn)階中國(guó)新一線城市。同時(shí)，西安又先后5次進(jìn)行戶籍政策升級(jí)，全年新落戶人口超過(guò)75萬(wàn)人。

　　眾多利好加持之下，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，2018年全年成交均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)至11673元/平方米，環(huán)比上漲24.31%。

　　不過(guò)，人口紅利的全面釋放，使得西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾開(kāi)始凸顯。西安也在這年成為全國(guó)第七個(gè)出臺(tái)搖號(hào)選房政策的城市，明確優(yōu)先保障剛需住房需求。

　　2019年，西安樓市熱度不減，商品房銷售面積總量居15個(gè)副省級(jí)城市第3位，僅少于成都和武漢，成交均價(jià)達(dá)12723元/平方米，同比上漲9.0%。

　　2020年，西安出現(xiàn)了史上首個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目——紫薇·東進(jìn)。除了位置優(yōu)越、國(guó)企品牌、配套完善等因素，更讓購(gòu)房者趨勢(shì)若騖的理由是，該盤(pán)均價(jià)僅1萬(wàn)元/平方米出頭，對(duì)比周邊的二手
   房?jī)r(jià)格，倒掛價(jià)格約4000元/平方米，可謂“買到即賺到”。

　　2021年上半年，西安更是出現(xiàn)了10次“萬(wàn)人搖”，其中，中海曲江大城共出現(xiàn)了3次，中簽率最低為0.86%。

　　“熱點(diǎn)城市項(xiàng)目’萬(wàn)人搖’的核心動(dòng)因在于一二手房?jī)r(jià)存在較大價(jià)差?！笨硕鹬赋?，后續(xù)政策面仍需著力控制一二手房?jī)r(jià)差問(wèn)題，避免造成人為的“打折”現(xiàn)象，減少非理性炒房等市場(chǎng)投資炒作行為。

品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)駐

　　房?jī)r(jià)持續(xù)上漲期間，西安也陸續(xù)吸引了大量品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)駐。

　　“房企重倉(cāng)西安主要是2017—2019年這三年時(shí)間。”7月16日，當(dāng)?shù)匾晃谎芯繖C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，2015年之前，西安整體房?jī)r(jià)偏低，和城市發(fā)展定位嚴(yán)重不匹配，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的空間和潛力都比較大的。同時(shí)，從需求來(lái)看，西安之前鼓勵(lì)人才引進(jìn)落戶，因此這部分人群購(gòu)房需求比較強(qiáng)勁，這些都是外地房企看好西安的原因。

　　2017年，在西安房企新增土儲(chǔ)排行榜中，本土開(kāi)發(fā)商已不見(jiàn)蹤跡，排名前五的房企分別是碧桂園、萬(wàn)科、綠地、融創(chuàng)和恒大。陽(yáng)光城、中海也成為當(dāng)年拿地黑馬。

　　2018年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局愈加明顯，全市TOP10房企市場(chǎng)集中度上升至41.21%，其中，萬(wàn)科成為西安首個(gè)成交金額破200億元的房企，另有3家房企突破百億元。

　　到了2020年，西安TOP10房企實(shí)現(xiàn)總銷售額超過(guò)一千億元，超過(guò)百億元的房企共六家，前十的門檻金額超過(guò)六十億元。

　　2021年上半年，雖然土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率不是歷年峰值，但樓板均價(jià)上漲幅度較大，且高價(jià)地?cái)?shù)量成倍增長(zhǎng)，7個(gè)板塊地王被刷新，地價(jià)大幅跳漲。

　　4月6日，西咸新區(qū)出讓4宗涉宅用地，正榮以8.58億元競(jìng)得A地塊，溢價(jià)率105.19%；卓越以6.8億元競(jìng)得B地塊，溢價(jià)率106.06%；4月9日，華潤(rùn)置地又以22.51億元獲得灃西新城一宗商住
   用地，溢價(jià)率225.83%，樓面價(jià)創(chuàng)灃西新城新高；4月12日，紫薇投資經(jīng)過(guò)70輪報(bào)價(jià)競(jìng)得秦漢新城一地塊，成交價(jià)13.9億元，溢價(jià)率102%。

　　“今年西安土拍主力軍是有國(guó)企背景的房企，例如招商、綠城、華潤(rùn)、中鐵建等，分別以高價(jià)摘得區(qū)域地王?！北＠额櫻芯吭褐赋?。

　　上述機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前品牌房企已經(jīng)全部進(jìn)駐西安，但目前拿地比較困難，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逐步向外圍布局。

上半年多次出手調(diào)控

　　但房?jī)r(jià)和地價(jià)的持續(xù)上漲，也增加了西安樓市調(diào)控的頻率與力度。僅今年上半年，西安就出臺(tái)了6條新政，政策涉及規(guī)范市場(chǎng)、預(yù)售資金監(jiān)管、集中供地、限購(gòu)政策調(diào)整、租賃監(jiān)管及競(jìng)自
   持等多方面內(nèi)容，其中“330”更被稱之為史上最嚴(yán)新政。

　　今年3月15日，西安發(fā)文規(guī)定，購(gòu)房人騙取或通過(guò)“代持”方式規(guī)避限購(gòu)政策的，其本人及“代持人”5年內(nèi)不得購(gòu)房；3月30日，西安再次加碼樓市調(diào)控政策，規(guī)定限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新房及二手房5
   年限售、落戶滿1年且社保或個(gè)稅連繳12個(gè)月方可購(gòu)房等。

　　“無(wú)論是新落戶購(gòu)房者需滿足落戶和社保繳納均1年的規(guī)定，還是新房及二手房落實(shí)5年限售的要求，西安在購(gòu)房政策方面不斷打補(bǔ)丁，堵住了各類炒房的漏洞?！眹?yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記
   者。

　　除上述調(diào)控政策外，今年4月，據(jù)克而瑞報(bào)告，西安不少樓盤(pán)開(kāi)始嚴(yán)查首付款來(lái)源，購(gòu)房“首付”必須為家庭自有資金，若經(jīng)核實(shí)首付來(lái)源為借貸、墊資過(guò)橋、他人借名貸款的嚴(yán)禁準(zhǔn)入。除
   了銀行渠道，小額貸也正在加強(qiáng)審核。有按揭貸款中介負(fù)責(zé)人表示，“審查之嚴(yán)格史無(wú)前例?！?br />
　　7月9日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局還發(fā)布《通告》，將市內(nèi)部分住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格予以公布?！拔靼泊伺e，將對(duì)本地二手房市場(chǎng)價(jià)格混亂現(xiàn)象起到一定抑制作用，從而打擊新
   房市場(chǎng)中的投資客群，直接關(guān)聯(lián)到新房市場(chǎng)?！笨硕鹬赋觥?br />
　　對(duì)于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年走勢(shì)，保利投顧研究院指出，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)過(guò)于嚴(yán)苛的政策收緊，長(zhǎng)期來(lái)看若市場(chǎng)持續(xù)火熱上行，各個(gè)端口仍存在政策“補(bǔ)丁”的可能性，來(lái)抑制樓市過(guò)
   熱，遏制炒房行為。

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