樓市一直是人們熱衷討論的話題。那么,買房或者不買房,10年后財富差別有多大?看看下面這個小實驗。
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到底買不買房?10年后你后悔已經(jīng)來不及
2017-12-12 18:27 上傳
第一種人:買房
假設(shè)在一個二、三線城市,房屋總價為50萬的地方買房:首付20萬公積金貸款30萬20年計,月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬還清貸款,房子歸自己。
那么十年的月供總計為1963*12*10 ≈23.6萬。
第二種人:租房
租這套房子的話:按國內(nèi)住宅3%的普遍回報率算,50萬的房子月租為1250元。
由于國家統(tǒng)計局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增長6%計算,10年房租為:
第1年房租:15000元
第2年房租:15900元
第3年房租:16854元
……
第10年房租:25342元
則租房人:
A、10年房租總計:
15000+15900+16854+……+25342=197709≈20萬;
B、省下首付20萬,存銀行按年回報率5%(存款利率通常跑不贏CPI)算
20*1.05^10 ≈ 32.6萬;
C、省下月供1963元存銀行按年回報率5%、且利滾利算,約31萬;
D、省下的一次性還貸的錢為20萬。
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到底買不買房?10年后你后悔已經(jīng)來不及
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現(xiàn)在有三個假設(shè)
假設(shè)1
未來10年房子增值速度和CPI一致,每年6%計算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬。
那么買房的人財富為89.5萬。
租房的人財富為32.6萬首付存款+31萬月供存款+20萬一次性還款的錢-20萬房租=63萬
假設(shè)2
未來10年房屋大幅增值4倍,房租市值為200萬。
買房人財富是租房人的3倍有余。
假設(shè)3
未來10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%,平均年漲幅2.5%,或者下跌。
租房人勝出。
單從財富上計算,只要房子隨CPI增值,買房就是值得的。
可能有些人預(yù)期10年后房價還不如今天,或者漲幅低于26%,但因為中國人買房的傳統(tǒng),為了成家、為了有家的安全感、穩(wěn)定感,依然會買房,不會在乎房價漲跌。
上面的假設(shè)與計算,僅供參考而已。現(xiàn)實中,誰能預(yù)料房價的變化?每個人所生活的城市和潛力是不一樣的,或許,買不買房,每個人心里都有自己的答案。
漫畫版買房與租房的區(qū)別
花銷——
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為誰打工——
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房價上漲——
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自由度——
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安全感——
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工作不爽——
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住的不爽——
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求偶成功率——
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在女方父母眼中——
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階段目標(biāo)——
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和另一半——
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投資回報——
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感情破裂——
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入住頭等大事——
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居住人員——
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空間格局——
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手續(xù)——
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公司考慮范圍——
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如果買房,房貸的還法你都清楚么?
現(xiàn)在有一種比較流行的說法,說銀行放貸要先收利息,月供前期還的都是利息,等利息都還完了再還本金。其實,這種說法未必準(zhǔn)確。
銀行在為借款人計算房貸還款額的時候,一般是按月計息。借款人所還的月供金額由兩部分組成,一部分是本金,一部分是利息。兩者相加,正好是每月所還的月供金額。
目前,銀行的房貸分為“等額本息”與“等額本金”兩種還款模式。等額本息,就是每個月還款的“本+息”之和始終保持不變。而等額本金,就是每月的還款總額里,本金部分始終保持不變,利息另算。
另外還有一種說法,說“等額本金”還款方式比“等額本息”還款方式劃算。這種提法也存在理解的誤區(qū)。
假設(shè)借款人選擇“等額本金”還款方式,總借款100萬元,分100個月平均還本金,則每月要還本金1萬元。第1個月還:本金1萬元加上100萬元本金借1個月應(yīng)付的利息數(shù);到了下個月,還本金還是1萬元,再加上(100-1)=99萬元本金借1個月應(yīng)付的利息數(shù)。顯然,下個月的利息少于本月(本金變少),所以總還款額也少于本月。這樣一來,以后每個月總還款金額越來越少,最后還清。
的確,在“等額本金”還款方式下,由于前期歸還的本金比較多,所以相對于“等額本息”還款方式而言,借款者支付的利息總額要少一些。不過采用這種方式是不是劃得來,卻需要好好分析。
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一旦選擇“等額本金”還款模式,由于借款人所借的本金數(shù)量相對于“等額本息”而言,本金會提前歸還。此時,借款人需要考慮資金的邊際使用效益。如果有更好的投資機會,能帶來超出支付銀行借款利息的回報,那就可以選擇“等額本息”方式,讓本金在手中多停留一會兒。
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