此輪調(diào)控的一個特點(diǎn)，是去投資化；與此同時，強(qiáng)化住房的保障功能。而要做到后者，就需要大幅增加各類保障性住房的供應(yīng)。
年初我曾經(jīng)跟朋友講過，如果去年出讓的限競房項目今年下半年集中入市，加上共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房等在內(nèi)，北京的住房結(jié)構(gòu)將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，逐步變成以保障性（或者說政策性）住房為主的市場（嚴(yán)格說來，限競房算商品房，但我個人將其歸類為保障性住房）。這是一個令從業(yè)人員意想不到的變化。
據(jù)證券日報報道，截至10月23日，北京樓市已入市25個項目合計15628套限競房，但網(wǎng)簽量只有2292套，簽約比例為14.7%，即使計算預(yù)定未網(wǎng)簽的合計比例也僅約為30%（有多位銷售負(fù)責(zé)人說整體簽約比例在30%-40%之間）。預(yù)計后續(xù)還將有1萬-2萬套限競房將在2018年四季度入市。
什么叫房地產(chǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革？這就是。
說起調(diào)控，許多人都盯著限購限貸等限制性措施，實(shí)際上，這輪調(diào)控涉及住房制度性重構(gòu)的具體指向，有個無法繞開的關(guān)鍵詞是，租購并舉。在存量房以個人持有為主的市場里，要提高租賃住房在整個住房市場的占比，就必須擴(kuò)大它的新增供應(yīng)量。
2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。
隨后，發(fā)展住房租賃市場的若干鼓勵措施陸續(xù)出臺。2016年5月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》發(fā)出。力度超出2015年1月《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》。
最值得重視的，是兩個試點(diǎn)。2017年7月，住建部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位；緊接著同年8月，國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在全國13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
一年多過去，這兩個試點(diǎn)推進(jìn)得怎么樣了？
我注意到了兩個帶有階段性總結(jié)的現(xiàn)場會議。10月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在合肥召開住房租賃試點(diǎn)工作推進(jìn)會，合肥、南京、武漢、成都、沈陽和鄭州等六個住房租賃試點(diǎn)城市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)人參加了會議。
10月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在佛山召開住房租賃試點(diǎn)工作推進(jìn)會，廣東省住建廳以及廣州、深圳、杭州、廈門、佛山和肇慶六個城市住房租賃試點(diǎn)工作負(fù)責(zé)同志參加了會議。
我個人理解，這種會議主要是發(fā)現(xiàn)試點(diǎn)過程出現(xiàn)的問題，總結(jié)分享部分城市的經(jīng)驗做法，落腳點(diǎn)還是在“推進(jìn)”。
但有朋友問，當(dāng)前樓市已進(jìn)入調(diào)整階段，商品房去化率普遍下滑，像北京連限競房都不太好賣了，這時候還強(qiáng)調(diào)要“推進(jìn)”租賃住房建設(shè)，會不會給房地產(chǎn)市場增加壓力？
此前我已經(jīng)指出，今年下半年以來房地產(chǎn)市場的調(diào)整，已是“遲到”的調(diào)整，雖然出乎地產(chǎn)界部分從業(yè)的意料，但實(shí)屬正常的調(diào)整。它并不是由于增加租賃住房供應(yīng)帶來的，而主要是相當(dāng)一部分投資性需求被抑制后的結(jié)果。直白地說，在以剛性需求為主導(dǎo)的市場里，即使不增加租賃住房供應(yīng)，商品房的調(diào)整也是會到來的。
客觀而言，雖然兩個試點(diǎn)文件已發(fā)布一年多，但真正形成有效供應(yīng)的租賃住房在整個商品房市場的占比并不高。租賃住房的新增供應(yīng)來源，主要有三種：一是像北京這樣，以集體建設(shè)用地為主建設(shè)的公租房；二是國有土地出讓指定比例的租賃住房；三是以開發(fā)商為主的各類機(jī)構(gòu)收購、改造的長租公寓。
目前來看，長租公寓建設(shè)的進(jìn)度較快，前兩種較慢。以集體建設(shè)用地為例，從拆遷整理到建設(shè)，一年就上市，幾乎不太可能，除非是凈地。比如，10月22日，上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)一幅地塊以起始價12503萬元成交，這還是上海市首次通過土地市場推出集體土地入市建設(shè)租賃住房項目。這幅地塊上的住房上市最快也得明年上半年了。
北京市算快的了。2018年年底前將啟動近萬套公共租賃住房房源分配，但也只占全年5萬套保障性住房的五分之一。據(jù)媒體報道，北京計劃從2017年到2021年間，推出1000公頃集體建設(shè)用地，用于建設(shè)租賃住房，而這些租賃住房項目大多將在2020年開始入市出租。
住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善，需要時間。住建部今年5月發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》提出，熱點(diǎn)城市力爭用3-5年時間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。
不少地產(chǎn)界的朋友，還是站在商品房的角度甚至是房價漲跌的角度來看待租賃住房建設(shè)問題。加大租賃住房供應(yīng)，短期內(nèi)固然有助于緩解供求關(guān)系，抑制房價上漲，但主要還是服務(wù)于建立租購并舉的住房制度這一長遠(yuǎn)目標(biāo)。
如果非要用一個時間點(diǎn)來標(biāo)記，那就是，2018年下半年，房地產(chǎn)開始進(jìn)入新階段。地產(chǎn)人要用新認(rèn)識新思維來適應(yīng)新階段。
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2018-11-10 10:39:06發(fā)布
