曾經(jīng)被魯迅罵過的一位著名文人說過：文與言，只要足夠堅(jiān)定，也能一粒一粒的壓入槍膛，甚至打贏半場戰(zhàn)場。
任志強(qiáng)就是此中翹楚。
曾經(jīng)被封網(wǎng)上賬號而沉寂一段時(shí)間的任志強(qiáng)，近期又在公開場合再次活躍起來，成為各房地產(chǎn)論壇受邀嘉賓。又名任大炮的他，最近發(fā)表的精警句子可算是：2019年有錢也買不到房!早于10年前金融危機(jī)期間，任志強(qiáng)曾大膽預(yù)測中國樓市會暴漲，結(jié)果證明了他的眼光。這次預(yù)期又可信嗎?
任志強(qiáng)這樣分析，由于開發(fā)商債務(wù)愈來愈沉重，開工率下降，但城鎮(zhèn)化加速令剛性需求不斷增長，加上中國有18億畝耕地紅線不可觸碰，于2019年他認(rèn)為房屋會嚴(yán)重供不應(yīng)求，萬人搶房的局面仍會出現(xiàn)。那可以到那裡買房子? 他的回應(yīng)是: 那裡被壓得最厲害，就買那裡，因?yàn)榇驂贺浽锤∪?，因?yàn)橄∪彼詽q價(jià)!
他還稱，房子還能買的唯一前提是，只要政府信譽(yù)沒問題，人們就可以拼命買房；因?yàn)橛姓抛u(yù)在擔(dān)保，而房子的金融屬性是不會改變的。對于當(dāng)前熱議的長租公寓租金昂貴問題，任大炮也有其精辟見解。他認(rèn)為，以往長租公寓的對象，都是國際大酒店的租客，現(xiàn)在卻降到2.8億沒有城市戶籍的人身上，所以大家覺得租金貴!
多年來，任志強(qiáng)一直是地產(chǎn)界那個(gè)看不見“皇帝新衣”的小孩，對錯(cuò)皆不論，總能語出驚人，所以也背負(fù)了一身的罵名與狂名，除了年輕人活該買不起房之類的語錄，任志強(qiáng)在對房價(jià)的預(yù)測上幾乎彈無虛發(fā)，所以，對那些聽聞任志強(qiáng)之言買了房的人來說，任志強(qiáng)就是現(xiàn)代版的預(yù)言帝，當(dāng)?shù)蒙蠘I(yè)界良心四字。
他上懟國家政策調(diào)控，下懟祖國的花朵，但是作為一名地產(chǎn)公司的董事長，他不像孫宏斌等大咖，一邊唱衰樓市泡沫一邊乘機(jī)低成本擴(kuò)張。
也正因?yàn)槿绱耍嗄陙?，任志?qiáng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域意見領(lǐng)袖的地位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他房企開發(fā)商的地位。
人走茶涼，這個(gè)成語在世界上大多人大多事都適用，
任志強(qiáng)退休以后，一言一論的影響力絲毫不減當(dāng)年，隨便在一個(gè)論壇一個(gè)峰會上幾句話一講，就能迅速的傳遍全中國，任由他人譏笑贊譽(yù)獲益受損，他自八風(fēng)不動。
1、你以為買房才叫收益？你以為現(xiàn)在市場是商品房為主？
2、下一輪房價(jià)走勢怎么樣？
3、是什么原因造成過去十年中國房價(jià)的高速上漲？
4、又是什么原因造成了房地產(chǎn)市場一直以來的磕磕碰碰？
現(xiàn)在是"抄底"機(jī)會
任志強(qiáng)：我們看到，銷售增長了百分之十幾的銷售額，為什么沒錢呢？他們公司基本上是沒錢的，這個(gè)投資增速是2008年以來增速最低的一年，比2008年還慘，開發(fā)商基本上兜里就沒錢了。
為什么我們譚總請大家來開這個(gè)會？就是這個(gè)基金有了一個(gè)最好的機(jī)會，可以便宜收購。因?yàn)殚_發(fā)商兜里沒錢了，開發(fā)商要有很多錢的話要基金干嗎？去年開發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國內(nèi)融資很困難，就跑到國外融資。
所以今年一季度，開發(fā)商境外的融資已經(jīng)達(dá)到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融資只有140億美元，也就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因?yàn)閲鴥?nèi)沒機(jī)會，這是一個(gè)很重要的問題，開發(fā)商兜里的錢不夠了。
所以最開始我說，投資會持續(xù)下降，就是因?yàn)闆]錢了，如果還保持百分之十幾的高位資金增長的話，可能還會持續(xù)一段時(shí)間，現(xiàn)在看來要想維持一個(gè)高速的增長，已經(jīng)有困難了。
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任志強(qiáng):2019年有錢也買不到房!大佬的地產(chǎn)江湖
2018-11-26 12:01 上傳
東北、西部地區(qū)不能碰
任志強(qiáng)：分地區(qū)看，我們看看東北地區(qū)、西部地區(qū)，他們的投資增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區(qū)已經(jīng)沒有了增長能力。東部和中部地區(qū)還維持一個(gè)增長，其中相當(dāng)一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個(gè)投資領(lǐng)域，所以這個(gè)支撐效果還是有的。
但是中部、西部的銷售是什么呢？銷售是高速增長，西部和東北地區(qū)。前面我們看到投資是負(fù)的，或者基本上是不增長的，可是從銷售看，東部地區(qū)，投資增長快速地區(qū)是負(fù)增長銷售，負(fù)的7.3，中部地區(qū)還維持14，西部12，去年前年的高杠桿，導(dǎo)致相當(dāng)一部分回收的資金沒有進(jìn)入到開發(fā)商的資金盤子里，而是跑到了銀行的兜里面?，F(xiàn)在差別不大。
70家上市公司拍賣股票
任志強(qiáng)：今年一季度我們可以看一些數(shù)據(jù)，融資下降了1.33萬億，下降了20%，企業(yè)貸款下降了15.8，委托貸款下降了50%，信托貸款下降了9%，融資下降了80%，所以到3月份為止，企業(yè)存款下降了1.21萬億，和去年年底相比。一個(gè)季度少1萬個(gè)億，開發(fā)商手里的錢很緊。
更嚴(yán)重的是，現(xiàn)在有70家上市公司的股票抵押貸款開始進(jìn)行司法拍賣了，也就是說這70家公司的現(xiàn)金流已經(jīng)不行了。上市公司一共2000多家，70家公司開始拍賣股票，還銀行債，信用是非常嚴(yán)重的不足。
有人說，4月25日開始降息，銀行準(zhǔn)備降準(zhǔn)，這是個(gè)信號，但是這個(gè)信號會到什么時(shí)候不知道。到目前為止，1.3萬億里頭有9000億是銀行間進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整的錢，對社會只有4000億，但主要用于中小企業(yè)貸款，而且命令禁止流向房地產(chǎn)。別人家娶媳婦你看著高興就行了，那不是你家娶媳婦兒，所以這個(gè)差距是很大的。
調(diào)控造成劣幣驅(qū)逐良幣
任志強(qiáng)：另外一個(gè)實(shí)際問題，比如產(chǎn)品與價(jià)格，我們現(xiàn)在看到市場上的調(diào)控政策基本上劣幣驅(qū)逐良幣，就是開發(fā)商沒蓋好房子，你只能蓋破房子，越破越好。這個(gè)破房子破到什么程度呢？就是上邊有一些一期的房子賣的很好，又有空氣凈化器，又是高級的電梯，又是高級的門窗，二期的價(jià)格比一期的還低，于是大家把空調(diào)都撤了，把電梯換成最破的電梯，把外墻的瓷磚給弄沒了。
總之，以后可能得蓋破房子，不能蓋好房子，這是一個(gè)很麻煩的問題。所以，產(chǎn)品與價(jià)格之間的矛盾，尤其是想蓋綠色產(chǎn)品，我們想蓋環(huán)保產(chǎn)品，你不讓賣高價(jià)，怎么辦？
很多企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模，但是擴(kuò)大規(guī)模和利潤之間產(chǎn)生矛盾，因?yàn)槟阆霐U(kuò)大規(guī)模很容易，有錢就行，但是不讓你賣高價(jià)，你的利潤差越來越減少。我們可以看看領(lǐng)頭的這些企業(yè)，實(shí)際上整體銷售價(jià)格很低。比如說碧桂園，去年比前年的低，就是只能賣破房子，賣低價(jià)，擴(kuò)大規(guī)模，但是利潤達(dá)不到那么高。所以規(guī)模和利潤之間的矛盾，這是很多人難以理解的。
只租不售誕生"灰色空間"
任志強(qiáng)：另外一個(gè)，土地招標(biāo)的時(shí)候，好多加入固定性住房了，你投標(biāo)還是不投標(biāo)？要是投標(biāo)了房子只能租不能賣，壞了。前天開會我問一個(gè)人，你的房子租出去沒有？他搖搖頭，沒有。
他是一個(gè)月1.5萬，一次性交180萬，十年的租金，在北京的一個(gè)很遠(yuǎn)的地方，那也就是平均一個(gè)月2萬塊錢的租金，90平米以下的房子。我覺得固定性住房以后給腐敗開了一個(gè)很好的頭兒，過去腐敗都是送房子，然后這個(gè)房子改名就可以了。名字不是你的，法院沒法判你的房屋。
我們在海南已經(jīng)發(fā)現(xiàn)有幾十位部長級的享受了30年的租賃權(quán)，我也搞不清楚他們是自己花錢的還是別人給的房。反正這種長租房，創(chuàng)造了一個(gè)新的機(jī)會，我也不知道法院會怎么判。再一個(gè)，給開發(fā)商的壓力就是，這個(gè)租金可能是難得取得回報(bào)。
用市場化手段提供住房
任志強(qiáng)：房子不管是不是用來住的，都得有人先蓋。但是我們看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同產(chǎn)權(quán)房和其他的房子，把商業(yè)房的比例降到很低很低，或者說基本上沒有什么商品房用地，北京可能連四分之一都不到，這個(gè)市場是要還是不要？挺麻煩。
最重要的是，這個(gè)房子是住的，但是不一定是產(chǎn)權(quán)人住的。什么意思呢？你要想限制租賃性住房，租賃性住房就是告訴你不是產(chǎn)權(quán)人去租，如果都是產(chǎn)權(quán)人的話，哪還有什么租賃房？我自己租不就完了？所以租賃房一定不是產(chǎn)權(quán)人住。
這里就出了一個(gè)麻煩，不是我們要宣傳，而我們實(shí)際造成的結(jié)果就市場最需要你建房，至少你得把房子建出來，你再說是用來租的還是用住的。
我們剛才叫什么總我也不知道，講的氪空間。這個(gè)氪空間什么意思呢？他就說大企業(yè)都得租我的辦公室，都得有流動，那我們?nèi)俗夥孔邮遣皇且驳糜辛鲃幽?？他們這個(gè)氪空間解決的是臨時(shí)辦公和流動性辦公問題。我就想到一個(gè)問題，臨時(shí)辦公和流動性辦公的這些人是不是也是流動性住呢？
比如說媒體人，比如說演員，比如說地產(chǎn)商，他總得來回跑，來回跑的時(shí)候他是不是也得有一套房子呢？這套房子不管是他自己買的還是什么的，如果一個(gè)項(xiàng)目干六七年，他是在這買一套房子六七年以后再把它賣了好，還是我租個(gè)六七年什么也沒剩下好？非常簡單的事兒。但是他買了六七年以后，賣了，你一定說是炒房了，就和剛才的流動空間是一個(gè)道理，你那個(gè)流動空間就是炒空間，這個(gè)邏輯是一樣的。
越出政策的地方房價(jià)越漲
任志強(qiáng)：我們的媒體在所有的宣傳活動中把這個(gè)意思都搞錯(cuò)了，政策陷入了一動悖論，這種悖論是非常嚴(yán)重的悖論。大家都說，出臺政策以后很多人擔(dān)心房價(jià)是不是會跌了，我個(gè)人覺得，越出政策的地兒，越證明房價(jià)要漲。不漲他出政策干嗎？他傻呀？
在座的這些人，我開譚總召開的會，每次都問我，到哪買房子？我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎？漲了才壓著，是吧？如果那個(gè)葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎？你按著才往下走。現(xiàn)在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走？這么簡單的道理還用問嗎？政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。
為什么？因?yàn)槲覀兂雠_的這些政策造成了供給面的扭曲，就像我說的，北京為了這個(gè)那個(gè)，一大堆，保障房，租賃房，共有產(chǎn)權(quán)房，最后把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎么會不漲價(jià)呢？沒供應(yīng)了，你看的是下來了，過兩年怎么辦？總得有人想結(jié)婚生孩子吧？怎么辦呢？所以這是一個(gè)很矛盾的問題。
供給面在扭曲
任志強(qiáng)：價(jià)格是來自于什么？來自于需求。如果沒有需求就沒有價(jià)格。有人說地價(jià)漲了房價(jià)就得漲，正確的分析應(yīng)該叫做，地價(jià)是房價(jià)的地板價(jià)，就是最低價(jià)格了。我把地價(jià)加上一個(gè)建安，稅費(fèi)，各種成本加進(jìn)去以后，這是我賣得不賠錢的價(jià)，叫地板價(jià)。
天花板價(jià)在哪？天花板價(jià)在顧客身上，一個(gè)人買，可能加點(diǎn)利潤就算了，10個(gè)人買我就得往上加價(jià)，這個(gè)價(jià)叫天花板價(jià)?，F(xiàn)在這個(gè)天花板價(jià)讓政府按住了，政府把天花板價(jià)打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價(jià)打到地板上，這個(gè)供給面不就扭曲了嗎？
所以形成的結(jié)果是，房價(jià)繼續(xù)上漲的壓力加大，越來越大。因此，用這種政策導(dǎo)致的結(jié)果，我們有五次大型調(diào)控，每次調(diào)控之后房價(jià)都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。當(dāng)供給面扭曲的時(shí)候，跟不上以后，下一次你一旦放開就很麻煩。所以，人家不準(zhǔn)讓我說漲價(jià)，我也沒說漲價(jià)，我說政府可能要求我們漲價(jià)，不是我說的。
所以各種政策加碼的時(shí)候，就形成了很多地區(qū)出現(xiàn)了一二受房價(jià)倒掛。倒掛是什么意思？二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什么？說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價(jià)，那你還不去炒。
政策變相鼓勵(lì)"炒房"
任志強(qiáng)：所以政府的政策說悖論，就是因?yàn)樗诠膭?lì)大家炒房，這是一個(gè)很麻煩的事情。如果是開發(fā)商自己定價(jià)，那就是說我怎么也得新房子比舊房子貴點(diǎn)吧？不貴太多也得比二手房的價(jià)格高點(diǎn)吧？反正這兩個(gè)里頭有一個(gè)傻不是政府傻就是開發(fā)商傻，你怎么比二手房賣的還低呢？這就是一個(gè)問題。
最大的問題在哪呢？最大的問題在于，十九大明明告訴我們市場決定價(jià)格，那政府決定價(jià)格不是違反十九大規(guī)定嗎？你們看看十八屆三中全會和十九大里頭，是不是說市場決定價(jià)格、市場決定資源配置？我們得按十九大辦。所以你一旦按十九大辦的時(shí)候，政府這幾條可能就有問題了。
比如說為什么要搖號？搖號就是供不應(yīng)求，100套房子有3個(gè)人買用搖號嗎？搖不搖都搖到你頭上了。上海前兩天搖了好幾個(gè)號，我一看，一個(gè)公司買了170套房子，他組織一大堆公司人員在那兒填窟窿，搖號，占名額。這說明什么？說明是政府在幫你。
我們最近最高院、最高檢察院、國務(wù)院連續(xù)發(fā)了好幾個(gè)文章，叫做保護(hù)產(chǎn)權(quán)，保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)，保護(hù)什么，保護(hù)企業(yè)家，說了一大堆。這個(gè)房子是開發(fā)商建的還是政府建的？要是開發(fā)商建的就是開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)上沒寫著政府，你為什么要政府搖號？你不是侵犯產(chǎn)權(quán)嗎？那你這個(gè)違反了國務(wù)院的規(guī)定，也違反了政府最高院、最高檢察院的規(guī)定。
"離婚"買房破壞了社會道德
任志強(qiáng)：我就不知道他們怎么想的，反正弄的政府管搖號，開發(fā)商還不能搖號，我想不懂，所以它是一個(gè)悖論，它離市場經(jīng)濟(jì)越來越遠(yuǎn)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。市場經(jīng)濟(jì)一個(gè)最基本的條件就是，顧客是上帝，我們得尊重上帝?，F(xiàn)在老不尊重上帝，老讓大家離婚，這有問題。
為什么離婚？當(dāng)然政策導(dǎo)致離婚有兩個(gè)原因，一個(gè)原因，有些人家里的孩子，他們工資不夠高，申請貸款沒資格，工資太低了，都是父母出錢，申請貸款都是以父母的名義，所以變成兩套房了。但是父母沒資格就得離婚，不離婚買不了。再一個(gè)就是，一離婚就省了20萬，要是300萬的貸款就省了60萬，100萬就是20萬的利率。
所以利率高低，首付高低，對離婚不離婚影響很大，因此選擇離婚的人越來越多。一般的情況下，全年我們大概333萬離婚，政策覆蓋率還平均在580萬左右，每年離婚的大概多了200萬，這是很嚴(yán)重的問題。這破壞的是什么？破壞的是道德。市場經(jīng)濟(jì)講的是什么？講的是契約精神，講道德。
越是破壞市場，把社會道德全都破壞了。有的假離婚變成真離婚了，打官司。社會道德被破壞是非常危險(xiǎn)的。尤其是這個(gè)首套房的利率上升，我們到底房子是住的還是炒的？我覺得銀行認(rèn)為他是炒的，否則你不能讓首套房的利率降低嗎？首套房你不能說他是炒房子吧？
中央與地方的博弈
任志強(qiáng)：這就是出現(xiàn)了很多很多問題，造成了結(jié)果很不好。結(jié)果不好到哪了呢？我最近去了很多地區(qū)，地方官員都問我，怎么想辦法和中央政府政策博弈？我說你們怎么都這么想？
我們看看最早，比較早的大家聽的，90、70，這個(gè)調(diào)控政策針對誰的呢？針對開發(fā)商的。所以開發(fā)商和政府斗爭，把90、70的戶型改來改去，然后把戶型，廁所、衛(wèi)生間的空間，陽臺都調(diào)來調(diào)去，就是要躲90、70的政策。還有的是加層高，變成一個(gè)小二層，偷面積，這是開發(fā)商和政府的政策斗爭。第二步就變成老百姓離婚了，那就是消費(fèi)者開始跟政策進(jìn)行斗爭。
現(xiàn)在就是地方政府開始跟政府進(jìn)行斗爭。地方政府本來是市場監(jiān)管者，監(jiān)管者現(xiàn)在有一個(gè)問題了，我問幾個(gè)房管局局長，那天我去干什么了，房管局局長陪我吃了三頓飯，就是要問一大堆問題，拿著小本子使勁記，一個(gè)重要的就是我的第一任務(wù)是不能讓市長和書記被請去談話。因?yàn)榉績r(jià)漲到一定程度以后，市長書記被約談官兒就當(dāng)不成了，所以這是一個(gè)很重要的問題。
地方政府就得跟政策做斗爭，所以他們就想個(gè)辦法，把市里的房價(jià)和縣里的房價(jià)結(jié)合起來。先是遠(yuǎn)郊區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)不行就把周邊市管縣的價(jià)格全合進(jìn)來。所以我們看這個(gè)房價(jià)，漲不和漲，那個(gè)數(shù)字已經(jīng)不是一個(gè)真實(shí)數(shù)字了。全國平均房價(jià)漲了，那和70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)完全不是一個(gè)概念，一個(gè)小破干州慘的不行。
為什么？它被列在70個(gè)城市范圍之內(nèi)了，周圍400公里沒有第二個(gè)城市，其實(shí)它很窮，但是沒辦法。這就造成了一個(gè)什么呢？開發(fā)商、消費(fèi)者和地方政府三方聯(lián)合起來和中央博弈。要是不博弈，地方政府地賣不出去，你要硬壓著開發(fā)商，地賣不出去了。所以，這就是一個(gè)很嚴(yán)重的問題。
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任志強(qiáng):2019年有錢也買不到房!大佬的地產(chǎn)江湖
2018-11-26 12:00 上傳
改善需求十分強(qiáng)勁
任志強(qiáng)：他們忘了一個(gè)事情，就是我們首先得確定不管房子是用住的還是用炒的，我們當(dāng)前的主要矛盾是什么？城市化的主要矛盾，從眼前看，相當(dāng)一部分原因是來自于我們的城鎮(zhèn)化問題。到目前為止，我們的城鎮(zhèn)化速度發(fā)展還是很慢的，還沒有真正解決農(nóng)村進(jìn)城的問題。
大家都知道，中央提出一個(gè)，叫建立中國的長效機(jī)制，住房的綜合住房制?，F(xiàn)在我們沒有綜合住房制，現(xiàn)在我們的住房制度叫做城市住房制，只解決城市居民的銖分問題，不解決農(nóng)村的居民住房問題。
所以地方政府的財(cái)政里頭，只包括了有戶籍人口的住房困難，不包括農(nóng)村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把農(nóng)村人口都轟走了，否則他得解決住房問題，這是個(gè)麻煩。我們的主要結(jié)果，就是農(nóng)民進(jìn)城問題。
對于老齡化來說，我們現(xiàn)在是改善性需求占主導(dǎo)地位，年輕人結(jié)婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是他給改善。其中有兩個(gè)主要矛盾，一個(gè)是沒有電梯，老人爬不動，北京70%，上海大概也得有70%的房子是沒有電梯的，6層也爬不上去。
老齡化越來越嚴(yán)重，英國怎么解決的？政府出錢，把3層樓都加上電梯。但是中國出不了這個(gè)錢。雖然我們有一些補(bǔ)貼，北京已經(jīng)開始了，大概改了幾十棟樓，但是差得很遠(yuǎn)，沒有電梯的樓太多了，所以改不過來。
還有一個(gè)問題就是，80%以上的房子沒有衛(wèi)生間，你們覺得上海的房子好嗎？上海房子都是刷馬桶，早上起來刷馬桶，沒有衛(wèi)生間。沒有衛(wèi)生間，它連廁所都沒有，所以上海政府改了一棟房子，加了個(gè)廁所，廁所和衛(wèi)生間是兩個(gè)概念，衛(wèi)生間是可以洗澡的地方，廁所只能叫半個(gè)衛(wèi)生間，你只能解決一半的衛(wèi)生問題，另外一半的衛(wèi)生問題解決不了。
所以很多樓沒有熱水，我們大概全國90%以上的樓沒有熱水，70%以上的沒有衛(wèi)生間。所以很多家庭買熱水器，淋浴器，擱到廁所里頭，底下還得躲著那個(gè)洞，上頭淋浴。刷牙呢？早上起來得到廚房刷牙，這種情況在大多數(shù)樓里頭仍然保持了這個(gè)現(xiàn)象。這是一個(gè)很嚴(yán)重的問題，所以改善性需求所占的比例是越來越大的。
還有一個(gè)就是獨(dú)居需求，獨(dú)居需求可能很多人不太了解，到現(xiàn)在為止大概有750萬獨(dú)居，我們估計(jì)五年以后，每年增長30%到40%，其中一部分是孤寡老人的獨(dú)居，另外一部分是年輕人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。他們寧愿遠(yuǎn)離父母，自己單獨(dú)租一個(gè)小房子，也不愿意跟你在一塊住，你那個(gè)房子太大，他不跟你住。
北歐40%這種，整個(gè)歐洲大概平均有25%這種情況，現(xiàn)在中國是5.8%。未來的發(fā)展是什么？如果要發(fā)展到25%，我們得有兩億五千萬戶獨(dú)居戶，越來越多的90后和00后開始獨(dú)居了。
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任志強(qiáng):2019年有錢也買不到房!大佬的地產(chǎn)江湖
2018-11-26 12:01 上傳
城鎮(zhèn)化紅利期還很長
任志強(qiáng)：從人類過去發(fā)展的歷史上來看，重要的GDP是在于1800年以后產(chǎn)生的，十八世紀(jì)以前我們用了3萬年時(shí)間，大概只產(chǎn)生了全世界5%的GDP，而后來的95%的GDP，這是累積計(jì)算的，都是因?yàn)槭耸兰o(jì)以后產(chǎn)生的。
原因是什么？原因是城市化，大規(guī)模的城市化集中在十八世紀(jì)后，因?yàn)槭呤兰o(jì)末才有了私有產(chǎn)權(quán)制度的保護(hù)。在十二世紀(jì)的時(shí)候英國就有一個(gè)大憲章，但是皇帝老毀約，到十七世紀(jì)末的時(shí)候，皇帝終于不能毀約了，所以全世界都開始確立私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)制，城市就發(fā)展起來了。
尤其是十八世紀(jì)以后的工業(yè)化，導(dǎo)致城市化加劇，第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)越來越不行了，這個(gè)發(fā)展過程是加速。所以從1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。
我們可以看到城市化需求在全球的發(fā)展過程。2007年的時(shí)候，城市人口已經(jīng)超過了農(nóng)村，到2016年的時(shí)候城市已經(jīng)40.27億人，農(nóng)村34.15億人，農(nóng)村人口越來越少。中國到現(xiàn)在14億人里頭，8億人在城市生活，但只有5億多是城市戶籍，40%是城市戶籍，剩余的人都是農(nóng)村戶籍。
所以雖然有一部分農(nóng)民住在城市里頭，但是他孩子不能上學(xué)，不能領(lǐng)退休金，不能買房子等等。所以中國的城市化，還早得很。對于美國來說，根本不缺土地，農(nóng)村面積很大，但是他們的城市化發(fā)展速度一點(diǎn)不低于中國，發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國。所以中國到目前，農(nóng)村的人口比例是大于城市人口比例的。
從全球看，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)還是非發(fā)達(dá)地區(qū)，城市化的速度都在加速，為什么？因?yàn)榈谝划a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值太低了，中國有27%，接近30%的勞動力，農(nóng)村勞動力，只生產(chǎn)7%的GDP，而70%多左右的勞動力生產(chǎn)93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比農(nóng)村人高了很多很多，錢多，收入高，所以人都往城里跑。
去年我們中國的服務(wù)業(yè)已經(jīng)超過了GDP的50%，換句話說，如果服務(wù)業(yè)越來越多的時(shí)候，一定要靠城市才能解決問題，靠農(nóng)村是解決不了服務(wù)業(yè)的問題的，靠農(nóng)村就是老婆和孩子給你倒水洗腳，能有人給你捏腳嗎？
所以城里城外，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)，我們都可以看到，未來發(fā)展的趨勢，第一產(chǎn)業(yè)的人口一定是越來越少，必須到城市才能富起來。中國要想達(dá)到基本現(xiàn)代化和現(xiàn)代化小康，你得滿足70%的城市化率，我們還早著呢。
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任志強(qiáng):2019年有錢也買不到房!大佬的地產(chǎn)江湖
2018-11-26 12:01 上傳
重點(diǎn)城市人口流入加快
任志強(qiáng)：在城市發(fā)展的過程中，重點(diǎn)城市的城市化率，增長速度是非?？斓?。人口增長，在2016年以前不是說一線城市都是最高增長，其中一部分二線城市、三線城市，人口增長的比例速度也是非常非?？斓?，廈門達(dá)到了7.5年均，年均7.5，這不得了。
去年發(fā)生一個(gè)變化，為了吸引優(yōu)秀人才，西安將近60萬人，武漢37萬人，長沙20多萬人，合肥也是十幾萬人。就是有些地區(qū)，鄭州好像也是30多萬，我具體記不清了，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非?？欤荒昴阋黾?0萬人，你給他多少補(bǔ)貼，他也得有房子，沒房子總不行吧？所以這個(gè)城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。
如果全球都這樣，中國要想跟上世界的步伐，你還想成為強(qiáng)國，你還要美好生活，不讓農(nóng)民進(jìn)城就美好生活了？我看譚總剛才那個(gè)標(biāo)題，叫做追求美好生活，那你得讓農(nóng)民進(jìn)城，這不是你沒解決嗎？
還要用20年完成70%城鎮(zhèn)化
任志強(qiáng)：我們的現(xiàn)有城市里頭，現(xiàn)在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算的話，我們最少得有400多億。大現(xiàn)有情況下，好像增長1倍的住房增長量。我們每年住宅多少呢？去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。
即使是這樣算的話，我們還得用20多年的時(shí)間才能滿足70%的城市化率的人口需求。我們滿足不了。如果你天天用按著的方法，這個(gè)速度可能就很難達(dá)到。
我們仇保興原來的住建部副部長在博鰲論壇上曾經(jīng)說，我們現(xiàn)在的戶均已經(jīng)達(dá)到了1.1套房，他覺得我們基本上滿足了。他就沒想想那個(gè)房子有多破，我們說的折舊。如果每年有5%的折舊，400億房子的話最少一年有20億，我們現(xiàn)在一年就10億。
換句話說，就是房地產(chǎn)長遠(yuǎn)的發(fā)展你是改變不了的，美國200多年呢，紐約現(xiàn)在房地產(chǎn)市場仍然是大頭。你不是說房地產(chǎn)市場，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄沒了，弄沒了中國經(jīng)濟(jì)就沒了，這個(gè)是無法改變的一種情況。
但是仇保興忘了一條，我們孩子的戶口在父母的戶口上，但是那個(gè)孩子已經(jīng)單獨(dú)住了一套房子，我兒子前兩天偷偷結(jié)婚了，既沒告訴男方的家里，也沒告訴女方的家里，然后兩個(gè)人偷偷在外頭租了一套房子住。這種事兒我說是只有我們家出現(xiàn)嗎？不是，突然發(fā)現(xiàn)他們公司十幾個(gè)人都是這樣。
年輕人不愿意告訴你，他自己愿意過小日子，干嗎非得告訴你？我又不需要你的婚禮，人家過的挺好的。我覺得你們在座的可能也會遇到這種情況。獨(dú)居家庭的速度，我們現(xiàn)在750萬戶，今后估計(jì)得有2500戶，這個(gè)發(fā)展速度可能是非?？斓模赡苡梦辶陼r(shí)間就得這樣。
因?yàn)殡m然我們的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。所以很多人說，我可以從父母那兒繼承一套房子，從老婆家里還可以繼承一套房子，我一個(gè)人可以分三到四套房子。
胡扯，因?yàn)槔先瞬凰?。我們的平均年齡估計(jì)從60多歲，70多歲，現(xiàn)在漲到80多歲了，過兩年就是90多歲。你想想，30歲生孩子，你要想繼承老人90歲的房子，你得活到60歲才能繼承，那你30歲結(jié)婚的時(shí)候，到60歲之間這30年你老住別人的房子？那不是胡扯嗎？
所以很多專家都在那兒瞎說，就忘了老人不死。為什么我們退休養(yǎng)老金老不夠用？我們原來計(jì)算的時(shí)候，是按照你70歲以前就死了計(jì)算的，結(jié)果人不死了，這個(gè)錢不夠花的。這很是個(gè)問題。他們沒想到，我們的美好生活讓老人不死了，老人不死就變成一個(gè)結(jié)果呢？
原來一套房子能解決問題，現(xiàn)在得兩套、三套房子才能解決問題。你要熬到老人90歲死，下次他活到120的時(shí)候你怎么辦？更麻煩了。我們的最新科技告訴大家，2038年新科技就可以保證這些人，未來就告訴你人可以活到120歲，高科技，沒法弄了。
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任志強(qiáng):2019年有錢也買不到房!大佬的地產(chǎn)江湖
2018-11-26 12:00 上傳
并非每個(gè)城市都需要租賃住房
任志強(qiáng)：我也不知道這些官員怎么想的，所以他們都出了很多政策，房租不炒，集體土地上建租賃應(yīng)租房，共有產(chǎn)權(quán)等等。我個(gè)人覺得，這些問題都解決不了當(dāng)期矛盾。第一個(gè)是租賃房，就是集體土地上建租賃房，我可以很自豪的告訴你們，這是我2011年的政協(xié)提案，要解決唐家?guī)X等幾個(gè)村，房子要塌了，要著火，怎么解決租賃應(yīng)租房的問題。
國土資源部找我談了很多次，批判了我六年時(shí)間，突然有一天我發(fā)現(xiàn)變成他的國家政策了。我很頭疼，怎么搞的？我敢把政協(xié)的號都告訴你，我告訴你，這是真的，不是編的。
但是現(xiàn)在有人認(rèn)為集體土地上大量供應(yīng)的租賃應(yīng)住房能不能破壞市場？我覺得不行。為什么不行？沒有一個(gè)地方政府會把管子和路修到他不能賣的土地上去，他如果能拍賣這個(gè)土地就拼命的修市政基礎(chǔ)設(shè)施，不能賣的地他就不修了。
只有什么樣呢？就是順路沾了光的這些集體土地才能建租賃性住房。有多少？沒多少。所以每一個(gè)城市里都有極少的集體土地才能建租賃性住房。就是因?yàn)槲翼樎罚泄茏?，有煤氣，有燃?xì)猓泄┡裁吹臇|西，你要是離得遠(yuǎn)的話，我才不給你修管子呢，你自己修管子修不起，所以并不是所有的集體土地都能用。這個(gè)矛盾要解決好。
我們在做租賃性住房，大家都說租賃性住房好，我剛才說了，萬科的租賃性住房有多少人能租得起？不知道。美國，前十大城市，租賃的房子占的比例是非常高的，從人數(shù)，從比例數(shù)都可以看到。藍(lán)色的是占的總的住房比例，就是租賃人口也可以看，都非常高。
所以大城市和特大城市，我們覺得要有50%左右的租賃性住房才能滿足需求，因?yàn)榱鲃尤丝诤团R時(shí)居住的創(chuàng)業(yè)人員等等，大概需要這樣。而一般的城市，或者三四線城市，可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右就夠了，并不是所有的城市都需要大量的租賃性住房。
"租賃住房"必須市場化
任志強(qiáng)：反過來說，租賃性住房來自于哪？從美國來看，它不是政府掏錢蓋的，不要以為多方建設(shè)靠政府出錢蓋能行，解決不了問題。
我們再看看香港，香港的租賃性住房，私有持有的只有50%，另外40%和其他部分都是靠政府提供的，政府提供多少？免租的只有2%，廉租的這部分也很少，戶主提供的也有2%，單位提供的也占到一定比例。但是這個(gè)房源從哪來的呢？房源從私有擁有的房源里來的。
也就是說發(fā)達(dá)國家的資本市場這么好，都是靠私有產(chǎn)權(quán)擁有，單位在國外就叫私有，擁有了租賃性住房，中國試圖走到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)分配那種方式，幾乎是不可能的。租賃性住房，為什么要靠私人？重要政府可以用稅收和住房補(bǔ)貼來解決租賃導(dǎo)向的問題。
日本，我們看看，日本的租賃市場巨大，70%來自于私人。不要以為靠國家可以解決問題，解決不了問題，再有錢也解決不了問題，一定要靠私人租賃市場來解決問題。北京，北京大概700多萬套私人的住房，20%用于租賃，大概140萬到150萬套左右。
有多少人用呢？有百分之三四的人用，平均一套房子要住五到七個(gè)人。所以我們看到，北京就是打隔斷，N+1，客廳變成住房，一改改兩間，所以它就打隔斷。去年11月份一場大火以后北京開始取隔斷，把所有隔斷都取消了以后，人沒地兒住了，漲房租。
所以去年到今年，普遍房租增長了百分之十幾，個(gè)別地區(qū)房租增長40%，重點(diǎn)地區(qū)，比如通州，普遍漲了20%以上，因?yàn)檎屚@邊搬。租賃性住房的價(jià)格根本無法解決問題。
我們需要多少房子，我們現(xiàn)在的情況來看，北京按道理說應(yīng)該是40%到50%的房子是用于租賃的，否則外地人口都沒法辦了，各媒體都在北京有一個(gè)點(diǎn)兒，要不然最新的新聞拿不到。
外國領(lǐng)導(dǎo)來了，你要到現(xiàn)場拍一個(gè)照，兩會來了你要拍一個(gè)照，你不得在北京派記者？怎么辦？都買房子？兩年就換人了，所以你還是得租。因此干部、高官，比如各個(gè)公司的高管們都在北京買房，但是他的低級管理人員待不了那么長時(shí)間，一年兩年就完了，所以就得租房子，所以租賃性住房的欲求很大。
可是我們總在試圖用官方的辦法解決租賃性住房，我覺得解決不了。這個(gè)意見我已經(jīng)跟國務(wù)院提出來了，政策研究室專門跟我討論用什么辦法解決租賃性住房，但是他們好像似乎還沒有入門，問題還很嚴(yán)重。
共有權(quán)房，政府賺雙倍
任志強(qiáng)：還有人說北京建了共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)房我覺得更是政府貪財(cái)?shù)囊粋€(gè)取向，本身那個(gè)土地賣3萬塊錢，然后房價(jià)賣4萬塊錢，然后他占50%的股權(quán)，這個(gè)房價(jià)就變成了8萬塊錢。周邊的二手房房價(jià)多少？6萬。你要賣給業(yè)主，說4萬塊錢賣給你一套房子，你是不是覺得很高興？比坊間的6萬二手房便宜多了。
可是你別忘了，政府還拿了50%，政府這50%出錢了嗎？沒出錢，他得了雙份的地價(jià)，3萬的低價(jià)變成了6萬，還得了一套房子。所以共有產(chǎn)權(quán)房從目前看高于當(dāng)?shù)囟址糠績r(jià)的項(xiàng)目已經(jīng)很多個(gè)了，我只能說，本來拍賣土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候，政府就從房價(jià)里拿走了90%或者更多。
我不覺得它是一個(gè)好政策。說我4萬塊錢拿到一套房子已經(jīng)很不錯(cuò)了，反正我能住，先解決眼前問題吧。對，可能解決眼前的問題了，但是從法理上和稅收理論上來說，這是一個(gè)不合理的。所以我也覺得，它并不能解決市場的問題。
房地產(chǎn)稅，路還很遠(yuǎn)
任志強(qiáng)：還有一個(gè)關(guān)心的問題，就是房產(chǎn)稅。今年我們兩會期間有一個(gè)財(cái)政部的副部長回答了記者的提問，記者說我們能不能像國外的私有土地那樣收取房產(chǎn)稅，這個(gè)副部長告訴他，中國從來沒有收過這樣的房產(chǎn)稅。我覺得這個(gè)副部長是不太懂，沒看過中國的稅法，他不知道1951年的時(shí)候，1949年的時(shí)候我們是房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅，地稅是地稅，1951年的時(shí)候把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并了，叫做房地產(chǎn)稅，那個(gè)時(shí)候土地和國際一樣是私有產(chǎn)權(quán)的。
如果我們的財(cái)政部長在回答人民代表提問的時(shí)候都不知道自己國家發(fā)生的歷史，我想他一定是搞錯(cuò)了，這個(gè)副部長，如果我是總理一定把他撤了。1951年以后為什么不收了？因?yàn)楣胶蠣I以后沒有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房產(chǎn)稅沒人收了，沒法收了，收誰的？收不了了，所以他就取消了。
取消以后變成了什么？就變成了工商稅，變成了城市維護(hù)事業(yè)稅，附加稅，土地使用金，土地出讓使用稅，耕地占用稅等等。現(xiàn)在我們列出來七八個(gè)稅種，都是屬于房產(chǎn)這個(gè)范圍之內(nèi)。
因?yàn)榉彩鞘樟朔慨a(chǎn)稅的，都不能收其這類的稅，房產(chǎn)稅你都收了，不就是改善環(huán)境嗎？維護(hù)城市的，你還能收綠化稅嗎？類似的情況很多?，F(xiàn)在的情況下，2011年的時(shí)候樓繼偉當(dāng)財(cái)政部副部長提出建立物業(yè)稅的時(shí)候，或者是我們房產(chǎn)稅初期的時(shí)候就提出，要減去相應(yīng)的稅費(fèi)。
但是現(xiàn)在后頭這句話都被人抹了，他們總想在不減現(xiàn)有稅的情況下加稅，這是不可能的，老百姓一定會造反。
但是如果減了一些稅，再征，能不能解決現(xiàn)在的土地財(cái)政問題？解決不了。不懂行的人以為，房產(chǎn)稅還能替代土地出讓金、財(cái)政問題解決不了，土地出讓金70年的一次性支付相當(dāng)于永久性的土地費(fèi)，它是復(fù)利計(jì)算的?？墒悄阋阉殖?0年收，政府兜里一下子就沒錢了，所以替代不了地方稅。
回答記者問的時(shí)候，他提出通過房產(chǎn)稅來調(diào)緊稅負(fù)公平問題，如果要現(xiàn)在收房產(chǎn)稅，稅負(fù)是極不公平的。
第一，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅已經(jīng)很重了，所以你要先取消再收才合理，否則就是稅上加稅。
第二，原有房屋的價(jià)格構(gòu)成是不一樣的，有的交了土地出讓金，有的沒交土地出讓金，我們的商品房占總房量的多少呢？30%多。也就是說70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是沒有交土地出讓金的房子，你能一并收稅嗎？你要一并收稅的話，可能就會出現(xiàn)很多麻煩。
我們還可以看到有的交了大市政費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，什么什么一大堆，有的沒交。有的房改房是交了土地出讓金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原來分配的住房改房。
這里頭的構(gòu)成矛盾很多。最重要的是，我們的房改文件1997年23號文件，朱镕基當(dāng)時(shí)出臺的房改文件里頭有一句話，叫老人老辦法，新人新辦法。那今天你要統(tǒng)一收稅，人家說了，文件上寫著，我老板得老辦法，你怎么能按新人新辦法解決呢？所以統(tǒng)一實(shí)行這種房產(chǎn)稅，幾乎是不可能的。
有人老問，房產(chǎn)稅出臺，房山稅出臺了，也就是他們吹吹吧。
另外一個(gè)是取得房屋產(chǎn)權(quán)的方式不一樣，有人是花錢取得，有人是分配取得，有人拆遷取得的，有的是經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)換成商品房的，但是他沒交土地房產(chǎn)稅。有的是各種各樣的房子，還有自建房，原來的私有產(chǎn)權(quán)房等等一大堆，你怎么把它統(tǒng)一分配呢？
我們最低收入者人群里頭，擁有的私有產(chǎn)權(quán)，擁有第二套產(chǎn)權(quán)房的也有7%。他們的房子大半在老城區(qū)，房子很破，但是學(xué)區(qū)房賣的很貴。你要按他的賣價(jià)收他的房產(chǎn)稅的話，老百姓交不起，所以幾乎是不可能的。
房地產(chǎn)稅與租售并舉矛盾
任志強(qiáng)：同時(shí)，稅收一定是大大提高了租賃標(biāo)準(zhǔn)，和你這個(gè)租售并舉是違背的，這兩個(gè)是相悖的?？慷愂杖ヌ岣咦饨?，老百姓更租不起房子，這是一個(gè)很麻煩的事情。我也不認(rèn)為房產(chǎn)稅能解決房價(jià)問題，能解決供應(yīng)性問題，能解決任何問題。
為什么？因?yàn)槲覀儦v史的發(fā)展階段不一樣。國外為什么行呢？因?yàn)樗恢笔鞘袌鼋?jīng)濟(jì)，土地私有制，所以不管他取得的房價(jià)是多少，他的規(guī)矩是一樣的。我們的規(guī)則不一樣，因?yàn)槲覀冇凶》糠峙渲频?，有住房房改制的，有大量的市政基礎(chǔ)設(shè)施拆遷階段的，有住房改革階段，有商品化的階段，有非商品化的階段。
最初的商品化是劃撥土地而形成的，后來的商品房土地辦理土地出讓制度形成的，然后就變成土地招牌掛制度形成的，所以各種取得方式是完全不同的。
你現(xiàn)在要統(tǒng)一市場評估的方式解決，一定會出亂子的，大家就會拿原來的房產(chǎn)證，原來的土地取得條件，或者房屋取得條件跟你打官司，為什么他的和我的是一樣？我的成本比他高多了，或者我的成本比他低多了等等，法院以后就變成集市了。所以我估計(jì)，要這樣說的話，稅務(wù)比現(xiàn)在的軍隊(duì)要擴(kuò)大3倍到4倍才能忙得過來。
空置稅可解決租賃住房問題
任志強(qiáng)：因此在不改變現(xiàn)有雙軌制的一些條件下，我個(gè)人覺得用市場化的辦法解決問題是最好的，不是限制個(gè)人買房子，而是鼓勵(lì)大家買房子。你買第三套、第四套、第五套、第六套都行，買的越多越好。
但是我要加你一個(gè)空置稅，香港、德國，很多國家都是用這種方法。只要你的房子是為了住的，不是為了炒的，那你就讓里頭有人住，你不要空置半年以上我就要收你的稅。
所以他的房子里有人住，有人住你不就達(dá)到了房子是用來住的目的了嗎？但是人們?yōu)槭裁匆阉糜诔鲎饽?？就是因?yàn)槟銣p稅，德國就是這樣的，他用減稅的方式控制房價(jià)，同時(shí)用減稅的方式，用政府補(bǔ)貼讓窮人有房子租。
意大利也同樣，你要拿著住房券放的時(shí)候，政府給你減免個(gè)人所得稅。所以那個(gè)住房券租房子的時(shí)候，你比市場的房價(jià)要低得多，租房價(jià)要低得多，可是減免你的個(gè)人所得稅，它能交換。所以用市場化的辦法，完全不需要政府大量的蓋房子，可以解決我們租賃市場的問題。
很多，比如說美國，美國有一個(gè)網(wǎng)站叫空中食宿，它就是專門用于租賃住房的一個(gè)軟件。上了這個(gè)網(wǎng)以后，你說我今天從北京到杭州開會，我家里的房子就可以用來租，租兩天，我開兩天會，那個(gè)房子租兩天。它就收到很高，比酒店便宜，但是比一般的旅館費(fèi)用要高得多，因?yàn)樗械臈l件都很方便。
在歐洲這種以家庭方式進(jìn)行短租，住一天兩天、一個(gè)禮拜、兩個(gè)禮拜的，這種房子多得一塌糊涂。所以空中食宿，就用這種方式成為了現(xiàn)在在美國非常受歡迎的一個(gè)網(wǎng)站，但是它也有很多官司，但是它有利的解決了這些問題。
比如說舊金山、硅谷，它的租賃住房是不夠的，空中食宿就把原來的整體租賃房，整棟整棟的給你租了，然后變成時(shí)租，因?yàn)閬硗娜藛T太多了。所以中國完全可以擴(kuò)大租賃市場，用市場化的辦法去解決我們現(xiàn)在存在的一些矛盾。
長效機(jī)制很難建立
任志強(qiáng)：倒過來說，如果要用長效機(jī)制徹底解決中國的問題，那么就要解決的是土地制度問題，戶籍制度問題。那么矛盾就在于，我們的短期政策不利于長期機(jī)制的建立，你沒法解決土地制度問題，也沒法解決戶籍制度問題。
他們的矛盾在哪？我們今年出臺了一號文件，農(nóng)民的土地承包再增加30年，很多人就歡呼，真好，農(nóng)民又可以多用土地30年了。但是很多農(nóng)民在發(fā)愁，因?yàn)槟阒唤o我30年，我是不能修長期的基礎(chǔ)設(shè)施的，因?yàn)槲倚捱@些基礎(chǔ)設(shè)施，可能要用40年、50年，你只給我30年，我怎么敢修呢？
中國嚴(yán)格說起來是沒有私有產(chǎn)權(quán)制的，因?yàn)槲覀儧]有土地的私有化。你們現(xiàn)在都是有錢人，但是你們都叫浮財(cái)，你們自己想想，你們能生根落地嗎？過兩年把你的房子收了，都是浮財(cái)。
只有土地變成私有制的時(shí)候，我們才能談得上中國的長期的住房制度和農(nóng)民與城市人口利益相一致的制度，這樣才能最終解決問題。否則，如果戶籍制度和土地制度問題不從根本上解決，我們很難建立一套長效機(jī)制，你仍然是城里人只解決城里的住房，然后農(nóng)村人進(jìn)住房的時(shí)候，你就左卡右卡，反正不讓他進(jìn)來，然后他的孩子也不能上學(xué)，也不能享受醫(yī)療保障等等。
我們的十九大提出，要人類命運(yùn)共同體，中國人首先得形成共同體，如果中國人連共同體都沒有，你怎么能實(shí)現(xiàn)世界人的共同體？所以十九大已經(jīng)提出了很多很多重要的，非常好的報(bào)告，但是問題在于哪呢？問題在于，我們的地方政策沒有跟上十九大報(bào)告，造成了房地產(chǎn)出現(xiàn)了很多的問題。歷史上凡是單一政策試圖解決單一問題的時(shí)候，大部分都適得其反。
"單一政策"往往事與愿違
任志強(qiáng)：我們可以講兩個(gè)笑話，一個(gè)是布萊爾當(dāng)英國首相的時(shí)候出臺了一個(gè)政策，叫醫(yī)生必須在48個(gè)小時(shí)給預(yù)約的病人看病，他們都能電話預(yù)約私人醫(yī)生。布萊爾出來的這個(gè)政策，非常明確的要保護(hù)病人，
最后的結(jié)果是什么樣的你們能想象到嗎？所有的醫(yī)生都取消了電話預(yù)約。為什么？醫(yī)生的良心過不去，因?yàn)獒t(yī)生如果把所有的病人填滿他的就醫(yī)時(shí)間，臨時(shí)出現(xiàn)了撞車、生病的這些病人，生命就會出現(xiàn)危險(xiǎn)，不然他就違法了，因?yàn)椴既R爾出的是法。
他到時(shí)候說，我要給臨時(shí)得病的病人看病的時(shí)候，那個(gè)約的病人不干了，告你。所以他干脆為了保證臨時(shí)可能出現(xiàn)的這些治病需要，我就所有的預(yù)約全取消了，我寧愿沒有預(yù)約病人。醫(yī)生的道德真好，所以他就把布萊爾這個(gè)臨時(shí)性的單向措施徹底打敗了。
第二，去年年底說臺灣的行政院出臺了一項(xiàng)政策，為了保護(hù)勞工的利益，勞工的加班費(fèi)要從一個(gè)小時(shí)2倍的工資變成一個(gè)小時(shí)4倍的工資，蔡英文很科學(xué)的告訴你，我要保護(hù)勞動人民的利益。
從此以后，沒有一個(gè)人雇原來的員工加班了，所有的工廠主都說我雇臨時(shí)工，我不雇這個(gè)員工，這個(gè)員工來了叫做加班，所以過去我給2倍工資還行，現(xiàn)在你讓我給4倍工資我不用他了，我寧愿到市場上找一個(gè)臨時(shí)工來給我干一天，干兩天，因?yàn)檫@個(gè)臨時(shí)工不是按加班算的，因?yàn)樗透蛇@兩天。
所以單一政策通常在市場當(dāng)中是悖論，所有的好心都會變成壞事，員工也很苦，也很生氣，你這個(gè)政策真爛，原來我還能拿2倍工資，現(xiàn)在我連1倍工資也拿不著了。最后臺灣行政院做了修改，修改法律。
所以當(dāng)一個(gè)政府試圖用單一政策，出于好心解決某一單一問題的時(shí)候，通常是悖論。我們?nèi)绻檬袌鲋械姆椒ń鉀Q這種房價(jià)，你使勁按著，不用市場化的辦法解決問題我覺得是適得其反，也不可能建立長效機(jī)制，我就講這么多，謝謝。我再說一遍，你們千萬別給我傳出去，我都被問過了。
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不滅的江湖：南萬科、北華遠(yuǎn)
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任志強(qiáng):2019年有錢也買不到房!大佬的地產(chǎn)江湖
2018-11-26 12:01 上傳
王石與任志強(qiáng)
如果中國地產(chǎn)界有其江湖，那么這兩個(gè)人便是一個(gè)繞不過去的傳說。
1980年，29歲的任志強(qiáng)從軍11年后復(fù)原，在北京經(jīng)營小生意，之后于1984年加入了當(dāng)時(shí)還是國企的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，與他同一時(shí)期進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的還有王石。
也是在1980年，同樣29歲的王石進(jìn)入了廣東省外經(jīng)委，負(fù)責(zé)招商引資，一點(diǎn)一點(diǎn)靠做飼料中間商賺取了人生的第一桶金。
之后，王石于1983年轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳，并于1988年帶領(lǐng)萬科正式進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。
短短幾年后，王石和任志強(qiáng)便先后主導(dǎo)了萬科及華遠(yuǎn)的上市，開創(chuàng)了地產(chǎn)行業(yè)的資本化道路。
作為地產(chǎn)界的兩大標(biāo)桿級企業(yè)，“南萬科、北華遠(yuǎn)”由此誕生。
1991年，萬科在深交所上市，被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)最早完成股份化及上市的地產(chǎn)企業(yè)，并由此開啟了其萬億市值的偉大征程。
三年后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)順利獲得華潤集團(tuán)旗下華潤創(chuàng)業(yè)（香港上市公司）的境外融資，開啟了華遠(yuǎn)與華潤集團(tuán)此后的長期合作，也使其成為國內(nèi)首家中外合作的股份制房地產(chǎn)公司。
1996年，已經(jīng)是北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長的任志強(qiáng)，帶領(lǐng)華潤北京置地完成了其在香港的“境外上市”。
粉墨登場的兩大陣營卻擁有著不同的故事。
1997年，萬科躍居業(yè)內(nèi)第一，并將此記錄保持了近20年，直到2017年才首次被恒大超越。
與之相比，華遠(yuǎn)集團(tuán)的發(fā)展卻沒有想象中順利。
由于1997年的亞洲金融危機(jī)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)資金斷流，但華潤集團(tuán)考慮到當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢，一方面在1998年終止了原計(jì)劃投入華遠(yuǎn)的1.4億美金，另一方面終止了華遠(yuǎn)地產(chǎn)正在進(jìn)行中的鳳凰城項(xiàng)目，這在華遠(yuǎn)和華潤之間第一次引發(fā)了“資本到底該如何說話的問題”。
雙方發(fā)生過多次類似的爭論，任志強(qiáng)對此坦言:
“當(dāng)資本擁有者與經(jīng)營管理班子產(chǎn)生分歧—資本擁有者認(rèn)為某項(xiàng)決策的安全性更高，經(jīng)營者認(rèn)為某項(xiàng)決策能為資本帶來最佳回報(bào)時(shí)，資本擁有者（往往）擁有著最大的發(fā)言權(quán)和決策權(quán)，而無論其決策的是非對錯(cuò)?！?br>
在這樣的背景下，1999年的華遠(yuǎn)地產(chǎn)出現(xiàn)了第一次的賬面虧損，任志強(qiáng)隨即辭去了總經(jīng)理一職。
萬科的崛起和華遠(yuǎn)的業(yè)績下滑致使資本大鱷華潤開始了新的思考，即打造華遠(yuǎn)+萬科的中國最大“地產(chǎn)航母”；而王石通過1999年對華遠(yuǎn)地產(chǎn)的訪問學(xué)習(xí)也深深感知到了規(guī)?；l(fā)展和外部融資的重要性，決心更換其大股東，可以說與華潤一拍即合。
2000年，華潤集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司成為萬科第一大股東。
之后，華潤集團(tuán)希望繼續(xù)增持萬科，擬收購深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司持有的萬科8.11%的股權(quán)，但其定向增發(fā)的公告內(nèi)容，在任志強(qiáng)看來卻嚴(yán)重?fù)p害了華遠(yuǎn)地產(chǎn)的利益。
公告中，華潤承諾限制華遠(yuǎn)地產(chǎn)在北京以外的地區(qū)發(fā)展，并給予萬科在北京發(fā)展的優(yōu)先權(quán)。
任志強(qiáng)立馬組織董事會否決了這一決議，致使這次認(rèn)購未果，這也成為了之后任志強(qiáng)與華遠(yuǎn)分家的導(dǎo)火索。
2001年，任志強(qiáng)將華遠(yuǎn)集團(tuán)旗下約18%的華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份轉(zhuǎn)讓給了華潤集團(tuán)，之后便辭去華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長一職，成立了新華遠(yuǎn)地產(chǎn)—北京市華遠(yuǎn)新時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
在50歲這一年，開始了他的二次創(chuàng)業(yè)。
在此后的采訪中，王石表示，任志強(qiáng)的辭職舉動是非常聰明的，也是非常高明的，“通過轉(zhuǎn)讓18%股權(quán)得到資金，收回了公司名號，就可以投入新的地產(chǎn)項(xiàng)目”。
而事情的進(jìn)展似乎與任志強(qiáng)想象中的不同。
2005年，當(dāng)萬科的業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到21個(gè)大中城市時(shí)，華遠(yuǎn)才剛剛得以走出北京進(jìn)駐西安。此后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2008年借殼湖南幸福實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)重組，然而，錯(cuò)過了地產(chǎn)牛市的華遠(yuǎn)與萬科的差距再也無法彌合。
任志強(qiáng)在其2013年發(fā)表的著作《野心優(yōu)雅》中曾表示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)正是由于在幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上“運(yùn)氣不好”，因而丟失了做大的機(jī)會。
2014及2017年，任志強(qiáng)和王石先后宣布退休。
人生的下半場，王石登珠峰、讀哈佛、談戀愛，卸任萬科不到一年又風(fēng)風(fēng)火火地掛帥遠(yuǎn)大。
而任志強(qiáng)大多時(shí)候只會在兩個(gè)地方出現(xiàn)：寫字臺前和公益路上。
“要有野心，更要優(yōu)雅”，這大概就是他內(nèi)心理想的人生狀態(tài)
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寫字臺前，專注中國地產(chǎn)30年
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任志強(qiáng):2019年有錢也買不到房!大佬的地產(chǎn)江湖
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任志強(qiáng)
很久以前，潘石屹曾評價(jià)任志強(qiáng)“干著開發(fā)商的事，操著國家總理的心”。
如今，年逾60的任志強(qiáng)早已卸下了企業(yè)重?fù)?dān)，卻依然保持著每天9點(diǎn)以前到公司的習(xí)慣.
他從華遠(yuǎn)地產(chǎn)退休后繼續(xù)租用了一層的辦公室用于日常工作，而這種工作更多地是對當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)行業(yè)孜孜不倦地研究和分析。
作為一個(gè)1984年就投身房地產(chǎn)行業(yè)的先行者，任志強(qiáng)見證了中國房地產(chǎn)市場跌宕起伏的30年，并帶領(lǐng)華遠(yuǎn)在1996年上市，使其成為國內(nèi)最早進(jìn)入資本市場的地產(chǎn)企業(yè)之一。
不過用他的話說，“80年代還不能叫房地產(chǎn)市場”。
1980年1月8日,中國有了第一家房地產(chǎn)開發(fā)公司—深圳市房地產(chǎn)公司，1984年才有了房地產(chǎn)開發(fā)公司管理辦法。
“但那時(shí)候?yàn)槭裁床荒芙惺袌瞿?？因?yàn)椴皇菍€(gè)人進(jìn)行銷售。那時(shí)候是以福利分房為主，所以要求房地產(chǎn)公司必須是國有”。
當(dāng)時(shí)還沒有土地出讓制度，所有土地都是劃撥的，因此劃撥的土地不能進(jìn)入到私人企業(yè)里，所有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，一定是國有的。
所以80年代的中國房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)際上完全是福利分配制度，是土地的利用價(jià)值在國有企業(yè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施之間進(jìn)行交換的過程，還涉及不到市場化的問題。
我國土地出讓金制度的初步形成，應(yīng)該從1988年的《憲法》修正案算起。
此后，1990年，國務(wù)院正式頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，改變了過去單一的行政劃撥供地制度，宣告了我國土地出讓金制度的確立，自此才形成了土地出讓和交換的過程。
“嚴(yán)格地說起來，中國的房地產(chǎn)市場改革是在1997年之后?！?br>
1998年7月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，在通知中，明確了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：
停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。
自此，中國進(jìn)入了住房的全面市場化階段。
至于過去十年中國房價(jià)高速上漲的原因，任志強(qiáng)認(rèn)為，造成房價(jià)高速上漲的，實(shí)際上是招拍掛制度。
2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件（《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》），要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項(xiàng)目用地都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。
此舉被業(yè)界稱為新一輪“土地革命”的開始。
“這段時(shí)間就出現(xiàn)了一個(gè)巨大問題”，據(jù)任志強(qiáng)介紹，2003年以前，土地供應(yīng)大概是每年平均30%到40%的增長，并且逐年遞增。
但是該文件的發(fā)布直接導(dǎo)致了土地供應(yīng)量的下降，其中有十幾個(gè)月的土地供應(yīng)量只有5%左右，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。
“所以從2004年到2006年年底的時(shí)候，就出現(xiàn)一個(gè)巨大的問題—市場供給嚴(yán)重不足，這導(dǎo)致房價(jià)開始上調(diào)，因?yàn)楣?yīng)和需求之間的匹配關(guān)系已經(jīng)被打破了”。
2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)和北京城開組成的聯(lián)合體以92億元的天價(jià)奪得長沙新河三角洲地塊，超出起始價(jià)（46.38億元）45.62億元，成為當(dāng)時(shí)的“地王”，也開開啟了“高價(jià)者得”的市場局面。
此后，全國各地便開始屢屢出現(xiàn)“天價(jià)”地。
“2005年起的四年間，政府進(jìn)行了多輪調(diào)控，結(jié)果2008年出現(xiàn)了美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)，然后又是四萬億，所以2009年之后（房價(jià)）就開始持續(xù)上漲”，任志強(qiáng)道。
你以為買房子才叫收益？錯(cuò)了
據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)， 2018年1月，北京市的房價(jià)均價(jià)為62957元/㎡，而2008年1月的房價(jià)均價(jià)為12479元/㎡，相差5倍左右。
廣州市在2018年1月的房價(jià)均價(jià)為31409元/㎡， 2008年1月的房價(jià)均價(jià)為7350元/㎡，相差約4.27倍。
從2008年至2018年，十年近5倍的房價(jià)上漲使得擁有房產(chǎn)成為了一種身份的象征，同時(shí)，沒有及時(shí)“上車”的人們陷入了深深的房價(jià)焦慮。
任志強(qiáng)卻不這么認(rèn)為，“除了后來的年輕人沒趕上（這趟車）以外，所有人都趕上了”。
他對此解釋道：
很多人以為現(xiàn)在的市場是商品房為主，這是一個(gè)錯(cuò)誤概念。因?yàn)橹袊疃嗟姆孔邮歉＠?，所以簡單來說，和你出手不出手沒關(guān)系。我們所有的商品房都加起來，大概也就九千萬套，九千萬套在全國所有住房面積里占多少？30%都不到。
也就是說，剩下70%都是自建住房或者福利分配住房，那么所有人都占便宜了嗎？顯然不是。
“你以為買房子才叫收益？錯(cuò)了”。
“中國把收入分為七等分，最低，低收入，中級收入、中收入、中高收入、高收入、最高收入。在最低的那一級里，住房私有化率是78%，這些人的房子基本都是靠福利分房，而最高收入的住房私有化率是90%，最低收入和最高收入的人群在住房私有化率上的差距只有12%?！?br>
簡單來說，有房子和收入提高完全是兩個(gè)概念。
農(nóng)民進(jìn)城怎么辦？當(dāng)前房地產(chǎn)市場的兩大隱憂
回顧中國房地產(chǎn)進(jìn)入市場化后的這二十年，任志強(qiáng)認(rèn)為，單把房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行制度改革的時(shí)候，最大缺陷就是沒有隨著城鎮(zhèn)化的要求，把戶籍制度和土地制度問題解決。
“嚴(yán)格地說起來，從1997年到現(xiàn)在的20多年里，最重要的問題是1997年提出市場化的時(shí)候，沒有考慮到在城市化發(fā)展的高速過程中，農(nóng)民進(jìn)城怎么辦”？
為什么要解決戶籍制度問題？
“比如年輕人進(jìn)了城，博士生、研究生，大城市非常希望要的這些人才，他給這些地區(qū)又創(chuàng)造了巨大的財(cái)富，但是他的父母要想進(jìn)城卻因?yàn)閼艏贫葐栴}無法實(shí)現(xiàn)。那這個(gè)城市和社會就分裂了”。
為什么要解決土地私有化問題？
“因?yàn)橥恋厮接械臅r(shí)候，人們可以隨隨便便到城市周邊去買房子，他就會降低城市的集中度，如果不能夠解決這兩個(gè)問題，就會出現(xiàn)現(xiàn)階段我們看到的超大型城市的問題?！?br>
為什么大城市的土地價(jià)格高，房屋價(jià)格也高？
“城市化過程中，大量的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，接下來中小城市的人口也向大城市轉(zhuǎn)移，就導(dǎo)致這些城市無法應(yīng)對這么多的人口進(jìn)入，這是不符合城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的”。
“由于優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、教育、公共服務(wù)資源的集中，人口源源不斷向大城市涌入，造成這些城市壓力過大，而這一壓力又全部轉(zhuǎn)移到了房子的問題上”。
今年的中央政治局會議上，將“堅(jiān)決抑制房價(jià)過快上漲”改成了“堅(jiān)決抑制房價(jià)上漲”，兩字之差顯示了房價(jià)調(diào)控力度之大。
任志強(qiáng)對此表示：
“要遏制房價(jià)上漲，我們現(xiàn)在用的是行政辦法，就是我不批你。就像股市，我可以停盤，漲也要停，跌也要停，但這不是市場經(jīng)濟(jì)解決的辦法”。
任志強(qiáng)指出，不管是在中國還是在全球，這種城鎮(zhèn)化發(fā)展是一個(gè)歷史推移的過程。要想在全世界達(dá)到改革開放之后提出的小康水平，沒有70%的城鎮(zhèn)化率是做不到的。
1996年，中國的城鎮(zhèn)化率開始超過30%，2007年以后，隨著房價(jià)高速增長，城鎮(zhèn)化率開始下降，每年大概下降0.8%到1.2%之間。
“這其中很重要的一點(diǎn)就是因?yàn)橥恋睾蛻艏贫葐栴}，這兩個(gè)問題制約了城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度”。
那么房價(jià)還會繼續(xù)上漲嗎？
“到今年6月為止，房價(jià)已經(jīng)連續(xù)40個(gè)月高速增長，這在中國歷史上從來沒有過”。
任志強(qiáng)認(rèn)為，無論現(xiàn)在的政策怎么調(diào)整，下一輪的房價(jià)一定是上漲的。
因?yàn)楫?dāng)前部分地區(qū)的住房銷售平均成本已經(jīng)低于土地的供應(yīng)成本，也就是出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的情況。
“你沒有辦法老讓大家虧本做買賣，那你能怎么辦？”
如何從根本上解決這個(gè)問題，任志強(qiáng)再次強(qiáng)調(diào)，一個(gè)是土地，一個(gè)是戶籍。
“如果不能解決中國未來發(fā)展的城鎮(zhèn)化發(fā)展，房地產(chǎn)問題永遠(yuǎn)是磕磕碰碰的，解決不了”。
另外，短期來看，任志強(qiáng)認(rèn)為：
“無論政策怎么調(diào)整，這個(gè)巨大的市場需求是改變不了的，即使現(xiàn)在可能呈現(xiàn)出有升有降的一種變化，但是房地產(chǎn)的市場需求仍然是巨大的?！?br>
“就房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)來說，美國二百年的過程中城鎮(zhèn)化率比我們高這么多，有些地區(qū)已經(jīng)達(dá)到90%多了，都還在弄房地產(chǎn)，你發(fā)什么愁呢？美國的房價(jià)不漲了嗎？睜著眼睛說瞎話”。
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公益路上，任志強(qiáng)的雙面人生
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任志強(qiáng)辦公室墻上掛著在阿拉善參與公益活動期間的照片（潘石屹、任志強(qiáng)、艾路明）
除了“房地產(chǎn)大佬”以外，近年來，提到任志強(qiáng)，還有一個(gè)揮之不去的稱呼—“大炮”，這緣于其一直以來火藥味濃烈的經(jīng)濟(jì)和社會觀點(diǎn)，也多少解釋了任志強(qiáng)耿直的軍人性格。
任志強(qiáng)曾在接受鳳凰網(wǎng)采訪時(shí)表示，“任大炮”對他來說是一個(gè)很高的評價(jià)：
“公眾的評價(jià)實(shí)際上是你對社會的貢獻(xiàn)，我覺得比如他們說任大炮，就說明你對社會的貢獻(xiàn)就是不同的意見，不斷有響聲，我覺得這是一個(gè)很高很高的評價(jià)，所有的評價(jià)里頭不管哪一個(gè)，我覺得都挺好”。
2014年11月24日，任志強(qiáng)通過微博發(fā)表聲明宣布正式退休。
此后，便一直活躍在微博及媒體上。
任志強(qiáng)不僅多年來秉持著學(xué)者的精神持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，也對民生、經(jīng)濟(jì)等熱點(diǎn)話題給予熱辣點(diǎn)評，這使得他一度成為媒體的寵兒和大眾的買房軍師，但是這也直接導(dǎo)致了其2016年的微博賬號被封和被給予留黨察看一年的違紀(jì)處分。
然而，大眾不甚了解的是，面對鏡頭嚴(yán)肅犀利還頗有“開炮”氣勢的任志強(qiáng)，私下里卻是一個(gè)刀子嘴豆腐心的公益人士。
在內(nèi)蒙古阿拉善一望無際的沙漠上，一身軍裝的任志強(qiáng)曾顯現(xiàn)出難得的溫情時(shí)刻，這是在他回憶劉曉光的時(shí)候。
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任志強(qiáng)和潘石屹在阿拉善沙漠上席地而坐追憶劉曉光
劉曉光是原北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長，于2004年創(chuàng)立了阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會并擔(dān)任第一屆會長，任志強(qiáng)成為最早的成員之一并擔(dān)任第五屆會長。
在此期間，與劉曉光建立了深厚的友誼。
2017年1月16日，在劉曉光的遺體送別儀式上，任志強(qiáng)發(fā)表悼詞：
“我為什么對劉曉光如此懷念，我想在那個(gè)企業(yè)家集體賺取了大投資時(shí)代的紅利后，在尋找社會意義時(shí)，他恰好給了這群人以更高層面的信仰和價(jià)值觀”。
事實(shí)也是如此，阿拉善作為一個(gè)企業(yè)家公益組織集結(jié)了幾百位房地產(chǎn)界乃至商界的各行企業(yè)家，王石、潘石屹、馮侖等都參與其中。
在今年4月的阿拉善梭梭春種（梭梭為一種沙漠上的固沙植物）活動中，任志強(qiáng)向鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)談及劉曉光時(shí)，眼泛淚光：
“去年清明節(jié)時(shí)候，我就說，我們再坐在一起抽根煙吧，他特別愛抽煙，苦惱的時(shí)候用煙解除苦惱，我看他躺在病床上可能最想干的就是抽一根煙，可惜他抽不上了”。
十幾年來，任志強(qiáng)一直默默堅(jiān)持著公益事業(yè)。
退休后，更是將幾乎將80%的精力投入到了公益活動中，每年有200天以上奔走在阿拉善活動的全國各個(gè)現(xiàn)場，并自創(chuàng)品牌“任小米”。
該種小米可以有效緩解沙漠地區(qū)綠洲地下水緊缺、沙漠化日趨嚴(yán)重的問題。
當(dāng)然，小米只是任志強(qiáng)公益事業(yè)中的一項(xiàng)，他的團(tuán)隊(duì)在公益方面有共同的目標(biāo)--通過自己的救贖，改變社會乃至地球，他曾對鳳凰網(wǎng)表示："討論公益慈善和評判政策制度時(shí)的心態(tài)是完全不同的，當(dāng)愛占主導(dǎo)的時(shí)候，所有和恨有關(guān)的東西就被掩蓋"。
對待公益，任志強(qiáng)依然不改他熱衷分析的學(xué)者本色：
“中國的公益事業(yè)為什么落后?一個(gè)重要的原因是解放以后到改革之前，這30多年的時(shí)間中國沒有企業(yè)家?！?br>
任志強(qiáng)認(rèn)為，社會公益的發(fā)展必定要依靠企業(yè)家群體的力量來推動：
“沒有企業(yè)家就沒有企業(yè)家精神，自然也不會有社會公益。沒有私有財(cái)產(chǎn)，除了國家出面，不可能有私人公益組織出現(xiàn)，更不可能有社會NGO組織出現(xiàn)。只有改革開放之后，有了企業(yè)家精神，有了私人財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)，才有了社會公益組織”。
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