并購(gòu)重組迎來(lái)高峰小房企還有機(jī)會(huì)嗎？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-12-9 10:20:36

12月4日，備受關(guān)注的中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)的重組方案獲得證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)。按照方案，中糧地產(chǎn)擬以發(fā)行股份的方式向明毅收購(gòu)其持有的大悅城地產(chǎn)91.34億股普通股股份，占大悅城地產(chǎn)已發(fā)行普通股股份總數(shù)的64.18%，交易預(yù)估價(jià)格約為147.56億元。

這也是今年規(guī)模最大的一宗房地產(chǎn)資產(chǎn)騰挪案例。

在此之前，房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)重組此起彼伏。易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前10月，房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)達(dá)到473條，超過(guò)2017年全年的數(shù)量。

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)重組已不是什么新鮮事。其中既涉及小企業(yè)，又有大中型公司；既有業(yè)務(wù)整合的考慮，又有盤活現(xiàn)金流的需求。對(duì)比以往，今年雖然缺乏真正的“大手筆”，但交易頻率之高，可謂空前。

另外值得注意的是，今年既有中弘股份退市的案例，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也波及華夏幸福和華僑城等典型房企（十強(qiáng)房企和央企）。那么隨著樓市寒冬的到來(lái)，小企業(yè)還有生存的空間嗎？

現(xiàn)金流緊張引發(fā)“并購(gòu)潮”

相比2017年萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、富力三方的“世紀(jì)交易”，今年的房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)似乎沒(méi)有真正的“大手筆”，也未涉及大中型房企控制權(quán)的變更。但今年涉及房地產(chǎn)的股權(quán)出讓的案例仍然十分頻繁，其中下半年尤甚。

11月27日，華僑城發(fā)布公告稱，擬經(jīng)由北京產(chǎn)權(quán)交易所，掛牌出售西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際中心2號(hào)樓四座辦公大樓以及120個(gè)停車位，價(jià)值為人民幣6.7億元（相當(dāng)于約7.61億港元）。此前，華僑城相繼掛牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，總價(jià)值上百億。

11月20日，海航地產(chǎn)宣布，公司名稱由海航地產(chǎn)集團(tuán)有限公司變更為海南海島臨空產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司，同時(shí)啟用新的品牌名稱“海航臨空”，正式宣告海航從傳統(tǒng)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過(guò)渡的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在此之前，海航已經(jīng)出售了數(shù)百億規(guī)模的資產(chǎn)。

華夏幸福在10月9日宣布，以32億元將河北多宗項(xiàng)目的部分股權(quán)售予北京萬(wàn)科。此前的9月28日，嘉凱城公告稱，擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，涉及5家公司6個(gè)項(xiàng)目。中航、瑞安等企業(yè)也在今年出售了不少項(xiàng)目。

易居克而瑞指出，自2017年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目股權(quán)出售事件明顯增多，且2018年仍然熱潮不減，其原因包括盤活現(xiàn)金流、剝離不良資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等。其中，資金鏈的緊張幾乎是交易背后的共同原因。

受樓市調(diào)控政策的影響，今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售增速出現(xiàn)下滑，融資也大受影響，導(dǎo)致企業(yè)的流動(dòng)性受阻。

信達(dá)證券指出，2018年前三季度，A股房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為74.97%，較2017 年上漲2.66個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)新高；現(xiàn)金流方面，今年前三季度，房地產(chǎn)板塊籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為2441億元，同比下降 32.48%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-139.38億元。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年行業(yè)的資金狀況比去年更差，出現(xiàn)資產(chǎn)的騰挪也在意料之中，且部分案例頗有代表性。

11月初，深陷債務(wù)漩渦的中弘股份正式進(jìn)入退市程序，成為A股首家因股價(jià)連續(xù)低于面值（1元）而退市的公司。在此之前，中弘股份的債務(wù)違約金額超過(guò)50億元，公司資產(chǎn)被凍結(jié)，實(shí)際控制人王永紅被列為失信被執(zhí)行人。

懸而未決的金科控制權(quán)之爭(zhēng)，也已進(jìn)入白熱化階段。11月中旬，金科通過(guò)解鎖股權(quán)激勵(lì)對(duì)象的限制性股票，使黃紅云及其一致行動(dòng)人的持股比例越過(guò)30%“紅線”，且不必觸發(fā)要約收購(gòu)。此舉也使融創(chuàng)面臨新的困境。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，在這些案例中，首次出現(xiàn)房地產(chǎn)公司被動(dòng)退市的情況，也有十強(qiáng)房企（華夏幸福）和央企（華僑城）出讓股權(quán)的現(xiàn)象。總體來(lái)看，行業(yè)毫不平靜。

“千載難逢的機(jī)會(huì)”

過(guò)去幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)重組頻繁發(fā)生。2016年至2017年，借助國(guó)內(nèi)發(fā)債低成本窗口期，不少房企通過(guò)發(fā)行公司債的方式大量融資，實(shí)現(xiàn)債務(wù)置換，并補(bǔ)充了現(xiàn)金流。

到2018年，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果凸顯，融資和銷售兩端均被抑制，行業(yè)的資金狀況再度“回到解放前”。

但在行業(yè)內(nèi)，集中度提高的趨勢(shì)并未改變。華創(chuàng)證券指出，2019年，房地產(chǎn)企業(yè)的融資、拿地、銷售集中度都將“跳增”。這將使得小型房企處于更加不利的局面，出售股權(quán)的頻率可能更加頻繁。

陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌表示，“房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)時(shí)代來(lái)臨”。他認(rèn)為，過(guò)去多年，大房企每年土儲(chǔ)來(lái)源的60%~70%靠并購(gòu)。如果政府對(duì)土地價(jià)格仍期待很高，而售價(jià)又受到限制，那么房企算不過(guò)來(lái)賬，就會(huì)對(duì)通過(guò)招拍掛方式獲得土儲(chǔ)有所顧忌，轉(zhuǎn)而訴諸并購(gòu)市場(chǎng)。

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)流拍流標(biāo)現(xiàn)象明顯增多，證明企業(yè)的確“算不過(guò)來(lái)賬”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，今年一二線城市合計(jì)住宅土地年內(nèi)流標(biāo)流拍高達(dá)282宗，創(chuàng)最近6年來(lái)最高紀(jì)錄，同比上漲143%。至于流標(biāo)流拍的原因，除了企業(yè)的態(tài)度趨于理性外，還有土地出讓條件苛刻，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利空間不足等原因。

吳建斌認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)有三個(gè)方向：第一，因?yàn)樯鲜蟹科蠊蓛r(jià)大幅下跌，創(chuàng)造了一個(gè)“千載難逢的機(jī)會(huì)”，花較少的成本就得到一家上市公司的控制權(quán)。第二，因?yàn)檠肫髧?guó)企業(yè)務(wù)主輔分離，或不看好房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，有一些資產(chǎn)包有可能賣出來(lái)，這也是入手的好時(shí)機(jī)。第三，單一項(xiàng)目的并購(gòu)。

北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，11月以來(lái)，融資閘門開啟，一批大中型房企通過(guò)中票、信托、公司債的方式進(jìn)行融資，在補(bǔ)充現(xiàn)金流的同時(shí)，也為未來(lái)的并購(gòu)創(chuàng)造了條件。

實(shí)際上，融資端的“規(guī)模歧視”使得大中型房企和小企業(yè)面臨迥然不同的資金狀況，并給并購(gòu)創(chuàng)造條件。某信托機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人近日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，該機(jī)構(gòu)的主要客戶是“50強(qiáng)房企”。50強(qiáng)外的房企，即使財(cái)務(wù)指標(biāo)再健康，也不予考慮。據(jù)了解，很多銀行早就實(shí)施同樣的原則。

前述房企人士表示，未來(lái)小型房企的生存空間將越來(lái)越窄。從某種意義上說(shuō)，“被并購(gòu)”意味著企業(yè)獲得了新的發(fā)展機(jī)會(huì)，因此可視為一個(gè)相對(duì)理想的結(jié)果。而無(wú)法謀求并購(gòu)的小型房企，將可能面臨被淘汰的結(jié)局。

公開信息顯示，今年10月以來(lái)，江蘇、河北、云南等地都有當(dāng)?shù)胤科笊暾?qǐng)破產(chǎn)的案例，其中不乏資產(chǎn)規(guī)模在數(shù)百億的企業(yè)。

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