時(shí)隔四年之后，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心再一次發(fā)布基于家庭入戶調(diào)查的城鎮(zhèn)住房空置的報(bào)告。
這份名為《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》的報(bào)告稱，2017年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4%，全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)有6500萬套空置住房，我國(guó)二線和三線城市住房空置率高于一線城市。
自2011年以來，我國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，從2011年18.4%上升到2017年的21.4%，空置房數(shù)量也從4200套上升到了6500套。
中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁表示，從國(guó)際比較來看，中國(guó)住房空置率仍然處于較高水平，研究制定空置稅和房產(chǎn)稅有助盤活存量住房，降低空置率。
房地產(chǎn)稅一直被認(rèn)為是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的一部分，房地產(chǎn)稅法的出臺(tái)預(yù)期也一度高漲。但21日出席此次發(fā)布會(huì)的甘犁、陶然等專家均認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)稅出臺(tái)的條件尚不成熟。
2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月19日至21日在北京舉行，會(huì)議確定，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。
二三線城市空置情況嚴(yán)峻
中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）從 2011 年至今，每?jī)赡暌淮危殉晒﹂_展 4 輪大規(guī)模入戶調(diào)查。2017 年第四輪調(diào)查樣本覆蓋全國(guó) 29 個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)，364 個(gè)縣 (區(qū)、縣級(jí)市)，1428 個(gè)村(居)委會(huì)，樣本規(guī)模 40011 戶。
近年來，住房空置率備受市場(chǎng)關(guān)注并被認(rèn)為是判斷住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。中國(guó)家庭金融調(diào)查一直將住房空置情況作為入戶調(diào)查的重要內(nèi)容之一。
報(bào)告將空置住房定義為在調(diào)查時(shí)無人居住的住房，包括兩類：一是僅有一套住房的家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房（包括正在裝修的房屋或期房）。
報(bào)告指出，2011、2013、2015年和2017年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。
甘犁表示，來源于多套房家庭的空置住房是城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率上升的主要原因。2017年城鎮(zhèn)多套房家庭貢獻(xiàn)18%的空置率，單套房家庭只貢獻(xiàn)了3.4%的空置率。
結(jié)合 CHFS 數(shù)據(jù)及統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，報(bào)告對(duì)全國(guó)空置住房總數(shù)進(jìn)行粗略估算。估算方法為使用 CHFS 數(shù)據(jù)計(jì)算得到的戶均擁有城鎮(zhèn)住房數(shù)量以及根據(jù)統(tǒng)計(jì)局 2015 年1%抽樣調(diào)查家庭戶規(guī)模為
2.93，2017 年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)常住人口為 8.13 億，計(jì)算所得出全國(guó)城鎮(zhèn)住房總套數(shù)為 3.05 億套住房。用當(dāng)年城鎮(zhèn)住房總套數(shù)乘以當(dāng)年空置率則得到當(dāng)年空置住房總套數(shù)。
報(bào)告稱，根據(jù)推算，城鎮(zhèn)地區(qū)的空置住房數(shù)量持續(xù)上升，在 2011、2013、2015 和 2017 年分別為 4200、4750、5600 和 6500 萬套。
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甘犁表示，城鎮(zhèn)空置住房數(shù)量從2013年的5600萬套上升到6500萬套，如此快速增長(zhǎng)的原因我國(guó)城鎮(zhèn)化速度跟不上銷售住房數(shù)量的增長(zhǎng)。
從分區(qū)域情況來看，當(dāng)前我國(guó)二線和三線城市空置情況更為嚴(yán)峻，空置率明顯高于一線城市，二、三線城市房產(chǎn)去庫(kù)存的壓力高于一線城市。2017 年二線城市、三線城市空置率分別高達(dá) 22.2% 和 21.81%，遠(yuǎn)高于一線城市的 16.8%。
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中國(guó)住房空置率仍處于較高水平
甘犁表示，通過國(guó)際比較可知，中國(guó)住房空置率低于西班牙和意大利，但仍高過一些國(guó)家，處于較高水平。
報(bào)告參考 Rosen and Smith(1983)的文章，估算出中國(guó)的自然空置率為 9.8%，一線城市的自然空置率為 11.3%，二線城市為 9.1%，三線城市為 8.8%。
報(bào)告稱，我國(guó)目前的空置率水平已遠(yuǎn)高于自然空置率的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是二三線城市明顯偏離自然空置率。
中國(guó)人民大學(xué)漢青經(jīng)濟(jì)與金融高級(jí)研究院副院長(zhǎng)陶然表示，報(bào)告顯示我國(guó)的一二三線城市都有相當(dāng)高的空置率，這也反映了中國(guó)住房市場(chǎng)作為投機(jī)市場(chǎng)的特征。最近幾年經(jīng)過棚戶區(qū)改造之后，三四線城市的空置率持續(xù)上升，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)需要引起重視。
報(bào)告通過對(duì)影響家庭空置住房的原因進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，持有空置住房的可能性與家庭投資風(fēng)險(xiǎn)偏好、收入水平、有家族企業(yè)、參加住房公積金、成員受雇于 公共部門、家庭成員有成年未婚男性等特征呈正相關(guān)。
在宏觀影響因素方面，空置住房與城鎮(zhèn)化率呈正相關(guān)，與區(qū)位房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)。城鎮(zhèn)化率每提高10 個(gè)百分點(diǎn)，持有空置房家庭的比例就會(huì)增加 0.685個(gè)百分點(diǎn)。地方房?jī)r(jià)每上漲 10%，持有空置房家庭比例就會(huì)降低 0.255個(gè)百分點(diǎn)。土地出讓收入依存度提高 10 個(gè)百分點(diǎn)，空置住房家庭比例將增加 0.38 個(gè)百分點(diǎn)。
研究制定空置稅盤活空置住房
甘犁認(rèn)為，適量的空置住房有助于平穩(wěn)租房市場(chǎng)，促進(jìn)人口流動(dòng)。但目前比較高的城鎮(zhèn)住房空置率高也在孕育風(fēng)險(xiǎn)。
從住房貸款余額來看，2017年空置住房占用的貸款余額顯著上升，有空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1%，預(yù)計(jì)規(guī)模為10.3萬億元?？罩米》空加昧舜罅康淖》抠J款，這不僅是對(duì)貸款資源的一種浪費(fèi)，也蘊(yùn)含著金融風(fēng)險(xiǎn)。
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此外，與非空置住房相比，由于不受搬遷及出租合約限制，家庭空置住房更便于交易。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，若大量空置住房集中入市，必然對(duì)住房市場(chǎng)造成沖擊。
報(bào)告對(duì)盤活空置住房資源的國(guó)際政策進(jìn)行了梳理，具體包括房產(chǎn)稅和空置稅。通過分析美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2010-2017年的城市數(shù)據(jù)，報(bào)告發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)越重的地區(qū)，空置率越低。
甘犁表示，雖然從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上來看，房產(chǎn)稅是盤活存量的有效措施，但出臺(tái)房產(chǎn)稅不僅需要全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的信息系統(tǒng)，還需要研究它的可負(fù)擔(dān)性并達(dá)成共識(shí)，目前出臺(tái)房產(chǎn)稅的條件并不成熟。
甘犁建議先在基礎(chǔ)條件好的，住房資源緊張的城市試行空置稅?？罩枚惖亩惵什粫?huì)高，目的不是為了收稅，而是要把閑置資源利用起來。
陶然認(rèn)為，房產(chǎn)稅和空置稅都不適合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他建議在人口流入地的二三十個(gè)大城市，通過打破政府壟斷來建設(shè)租賃住房，增加供應(yīng)。
報(bào)告還建議，規(guī)范完善租房市場(chǎng)，完善房屋信息公開機(jī)制，構(gòu)建房屋大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)都有助于盤活住房存量，促進(jìn)空置住房資源的有效利用。
責(zé)編：楊志
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2018-12-23 03:07:29發(fā)布
