房子公攤，是誰(shuí)在哪一年定下來(lái)的政策？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-2-24 14:19:15

房子公攤這個(gè)問(wèn)題，貌似國(guó)際上都很少，這是“誰(shuí)”在哪一年定下來(lái)的政策？

據(jù)說(shuō)好像是著名的英國(guó)商人嘉誠(chéng)·李在香港率先發(fā)明的。

另外國(guó)外有些地方購(gòu)房是不按面積算的，但物業(yè)費(fèi)用按面積交費(fèi)，但是實(shí)用面積。國(guó)內(nèi)公寓樓比較多，開(kāi)發(fā)商需要平攤購(gòu)地成本都是原因。

住建部頒發(fā)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》有如下規(guī)定：

第十八條　商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

這是對(duì)商品房銷(xiāo)售計(jì)價(jià)的官方規(guī)定，所有商品房銷(xiāo)售均需遵循此規(guī)定。因此加入公攤面積是官方認(rèn)可的一種計(jì)算方法。

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解讀：
商品房有兩種計(jì)價(jià)方式：

一、按套計(jì)價(jià)，即報(bào)價(jià)即為整套房子的價(jià)格，常見(jiàn)于二手房交易。

二、按面積計(jì)價(jià)，即報(bào)價(jià)為單位面積價(jià)格，房屋總價(jià)為單價(jià)*面積，常見(jiàn)于新房，尤其是期房交易。其中，按面積計(jì)價(jià)時(shí)，采用的面積又有兩種：

1、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)（使用面積+墻體面積）。

2、按總建筑面積計(jì)價(jià)（套內(nèi)建筑面積+共有建筑面積，即常說(shuō)的公攤面積）。

所以無(wú)論如何，都不涉及“按使用面積計(jì)價(jià)”。

在此基礎(chǔ)上，商品房計(jì)價(jià)方式可以買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定，或依據(jù)地方法規(guī)選擇計(jì)價(jià)方式。如《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定“商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)同時(shí)公布套內(nèi)建筑面積及其價(jià)格，建筑面積及其價(jià)格”。

之所以會(huì)產(chǎn)生按套和按面積兩種不同的計(jì)價(jià)方式，是因?yàn)榉课葑罱K的建筑面積（即登記在房產(chǎn)證上的面積）是在房屋竣工之后，由房管局指定測(cè)繪機(jī)構(gòu)依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》測(cè)量完成的。而房屋銷(xiāo)售時(shí)可能工程尚未完工，不具有測(cè)繪條件，因此銷(xiāo)售時(shí)按照?qǐng)D紙面積定價(jià)，并在銷(xiāo)售合同中約定誤差面積的處理方法。而房屋面積的最終測(cè)量具有法律效力，測(cè)繪負(fù)責(zé)人對(duì)測(cè)量結(jié)果終身負(fù)責(zé)。

而二手房交易時(shí)房屋面積已確定，并登記在產(chǎn)權(quán)證上，不存在誤差面積的問(wèn)題，故通常按套計(jì)價(jià)。但無(wú)論如何，購(gòu)房者最終支付的就是一套房的價(jià)格，所以歸根結(jié)底是按套計(jì)價(jià)。
而按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，還是按總建筑面積計(jì)價(jià)，就跟報(bào)價(jià)是按人民幣還是美元一樣，就是個(gè)單位的差別。商家定價(jià)10美元，你卻非得給10人民幣，那肯定是不行的，需要按照匯率換算。物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)也是一個(gè)道理，一共就這么多錢(qián)，想按哪個(gè)定價(jià)，就除以那個(gè)面積，就這么簡(jiǎn)單，頂多差個(gè)零頭。所以政府指導(dǎo)價(jià)都是按照總建筑面積定價(jià)，那么企業(yè)自然也就按總建筑面積定價(jià)。

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而總建筑面積還體現(xiàn)在工程報(bào)價(jià)上。無(wú)論是套內(nèi)還是套外，只要是建筑就有成本，因此工程報(bào)價(jià)都是按建筑面積來(lái)計(jì)算。另外容積率也是按建筑面積來(lái)計(jì)算，否則開(kāi)發(fā)商就可以多蓋幾層樓了。。

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