樓市大消息：這個城市宣布限價令，房價要降了嗎？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-5-29 02:07:27

在蘇州樓市升溫之際，據(jù)澎湃新聞報道，5月24日，江蘇省蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集30余家地產(chǎn)商召開蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會。會議稱，如蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會即刻加碼，包括擴大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。

據(jù)悉，目前的情況是：

1、今年一季度以來，蘇州市土地市場過熱、一二手房價格出現(xiàn)倒掛，四月底房地產(chǎn)價格指數(shù)提高5%，已超過蘇州全年調(diào)控目標(biāo)5%的界限。

2、蘇州已被納入“70+1”個大中城市房地產(chǎn)指數(shù)監(jiān)控范圍（之前并不在列）。

3、蘇州將會對岀讓的每一塊土地做到岀讓條件設(shè)置精細(xì)化管理，在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，下調(diào)土地的指導(dǎo)價格。

澎湃新聞這次報道的內(nèi)容證實了很多信息，最受關(guān)注的是蘇州房價全年調(diào)控目標(biāo)是5%，這意味著對樓市啟用了限價，再加上之前蘇州對部分地區(qū)商品房限售，本次可以理解為樓市調(diào)控的升級。

早前（5月11日），蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域，新房限售3年，二手房限售5年。

從媒體報道的內(nèi)容來看，本次蘇州限價包含限房價和限地價，蘇州被納入“70+1”個大中城市房地產(chǎn)指數(shù)監(jiān)控范圍，這意味著今后房價水平如果沒有能控制在預(yù)定范圍，還將會出臺更大的收緊政策。

為什么蘇州選擇這時候出手呢？

1、5月11日蘇州對部分區(qū)域的限售舉措效果欠佳，5月20日-22日，蘇州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量，和調(diào)控前差不多。

2、蘇州樓市的火熱引起了高層的關(guān)注，早前，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預(yù)警提示。

3、房價上漲會刺激居民買房欲望，導(dǎo)致量價齊漲，據(jù)悉，4月份蘇州新盤去化率達到80%，越來越多人的貸款買房，導(dǎo)致居民負(fù)債快速增加，今年3月份，蘇州住房貸款達1.03萬億，住房存款達1.02萬，相當(dāng)于借的錢和存的錢一樣多，手里已經(jīng)沒有余額，容易催生杠桿，引發(fā)金融危機。

我之前就說過，中國的樓市已經(jīng)從黃金時代向白銀時代過渡，所謂白銀時代就是房價還可能會上漲，但這個速度會明顯放慢，為什么？

1、居民購房能力有限，中國居民的房貸收入比(個人住房貸款/可支配收入)已經(jīng)從2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%，10年間上升37.9%。也就是說居民可以自由支配的資金中多數(shù)用來買房，如果房貸收入比繼續(xù)上升，那么將嚴(yán)重影響生活質(zhì)量。

2、人口增速放緩，根據(jù)社科院報告，中國人口將在2029年達到峰值14.42億，從2030年開始進入持續(xù)的負(fù)增長。這就意味著中國人口進入利用存量的階段，一個地方的房價漲看漲，表面上是看政策、資金，歸底到底還是人口，在總?cè)丝谠隽坑邢薜那闆r下，未來就會進入到利用存量階段，有的地方人口會減少，有的人口會增加，類似于股市的板塊輪動一樣，人口（資金）往哪走哪里的房價就會上漲，反之就會下跌，總之，全國房價普漲的時代已經(jīng)告終。

3、防范金融風(fēng)險的需要，房價太快上漲也會產(chǎn)生金融風(fēng)險（居民債務(wù)水平和房價走勢關(guān)聯(lián)度非常大，如下圖），2018年，我國居民的杠桿率達到了53.2%，比上年上升3.8%。國際貨幣基金組織認(rèn)為，超過65%會影響到金融穩(wěn)定，現(xiàn)在看來距離65%越來越近了。

4、貨幣增速放慢，房價是貨幣的產(chǎn)物，現(xiàn)在中國的總貨幣量是GDP的兩倍之多，這么多的錢房價還能不漲？2017年以前，中國的廣義貨幣M2兩位數(shù)增長，2017年下半年后以個位數(shù)增長，說明貨幣增速放慢，房價增速自然也會是放慢。

之所以說房價會放慢，而不是下跌，那是因為城鎮(zhèn)化紅利還在，人口由“農(nóng)村-縣城-小城市-大城市-特大城市”流動的過程，就是房價上漲的過程，只是這個速度變慢。更為重要的是，中國經(jīng)濟仍高度依賴房地產(chǎn)，要想擺脫對房地產(chǎn)的依賴，從虛擬經(jīng)濟上要做到“輕貨幣重資本”，說白了就是發(fā)展資本市場，增加股權(quán)融資比重，降低債權(quán)融資比重，比如現(xiàn)在的注冊制、科創(chuàng)板等，都是在為債權(quán)向股權(quán)時代切換做好鋪路。

從實體經(jīng)濟上，要做的是發(fā)展科技，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)從而減輕房地產(chǎn)的依賴，這個過程短期能做到嗎？當(dāng)然不能，所以房地產(chǎn)未來一段時間內(nèi)仍然是經(jīng)濟增長的重要推動力，只是它的增速變慢，就像蘇州提出的全年房價目標(biāo)控制在5%內(nèi)一樣。

對這個問題大家有什么看法呢？歡迎在留言區(qū)評論，也歡迎大家多多關(guān)注。

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